未來房地產(chǎn)政策的可能走向 大建保障房繼續(xù)為重點(diǎn)

　　3月25日，全國首個(gè)省級國五條細(xì)則落地，廣東版國五條出臺。

　　這一細(xì)則是含糊的，充滿了立即、過快、嚴(yán)格等難以定量的詞匯，給實(shí)際操作增加了難度。在最惹人關(guān)注的20%個(gè)稅如何征收問題上，甚至沒有提及20％這一數(shù)據(jù)，只是表示“嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定”。國五條實(shí)施細(xì)則中20％是政府的規(guī)定，而以往按照原交易總房價(jià)1％的稅率進(jìn)行征收也是國家明文的豁免規(guī)定。其他限地價(jià)、競房價(jià)、增加保障房等措施也是老調(diào)重彈，只有兩條是明確的：廣州、深圳、珠海、佛山市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策；年底地級以上城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為未來實(shí)行統(tǒng)一的稅收打下基礎(chǔ)。

　　未來廣東房產(chǎn)調(diào)控力度究竟如何，有待于其他城市的表現(xiàn)。相信其他地方的細(xì)則會參照廣東細(xì)則依葫蘆畫瓢，不會清晰到哪兒去。

　　目前對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，最困難的是房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生了分化。包括廣州、深圳在內(nèi)的一線城市，是去年以來房價(jià)上漲的熱點(diǎn)區(qū)域，其他沿海城市如廈門等，房價(jià)也處于急速上升的通道。與此同時(shí)，鄂爾多斯、溫州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下挫，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕鹑阪湕l出現(xiàn)裂縫，銀行的呆壞賬上升。面對急劇分化的市場，需要的是不同的調(diào)控手段，在保持當(dāng)?shù)厥袌龇€(wěn)定的同時(shí)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加保障房供應(yīng)，抑制投資投機(jī)需求的過快增長。

　　國五條實(shí)施細(xì)則征收20％的個(gè)稅若嚴(yán)格執(zhí)行，不會推高房價(jià)，可以肯定，即使沒有20％的個(gè)稅，房價(jià)該漲的地區(qū)照樣會漲。房價(jià)主要由貨幣、收入、通脹預(yù)期推動(dòng)，而不是由稅收推動(dòng)。如果我國的貨幣發(fā)行量居高不下，房地產(chǎn)依然會作為居民主要的避險(xiǎn)品種受到青睞，在房地產(chǎn)牛市中，20％的稅收將作為固定成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，在房地產(chǎn)熊市中，20％將成為賣家的成本減少賣家的收益，但無論房價(jià)上升與否，20％的收益將納入國庫成為地方政府又一個(gè)重要的收入來源。

　　國五條推向市場后，各地二手房交易進(jìn)入高峰期，這是規(guī)避稅收成本導(dǎo)致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開始的房價(jià)上升的延續(xù)，而非因?yàn)檎鞫悓?dǎo)致的房價(jià)上升，相反，一旦20％的征稅真正落地，各地房地產(chǎn)市場二手房交易將進(jìn)入一段時(shí)間的真空期。

　　從廣東此次推出的細(xì)則來看，未來房地產(chǎn)政策有一點(diǎn)是明確的，那就是繼續(xù)增加保障房供應(yīng)量，繼續(xù)增加普通商品房供應(yīng)量。楊紅旭表示，作為經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的無錫房地產(chǎn)市場之所以能夠保持穩(wěn)定，是因?yàn)楸Ｕ戏康墓?。因?yàn)檫^去十年，無錫建成商品房5500萬平方米，建成保障房6200萬平方米。事實(shí)上，無錫進(jìn)入產(chǎn)業(yè)調(diào)整瓶頸期，城市范圍擴(kuò)大與負(fù)債率的上升，同樣抑制了無錫房價(jià)的上升。

　　數(shù)據(jù)有時(shí)候并不反映真實(shí)情況。一些城市的平均房價(jià)受到抑制，并不代表核心城市房價(jià)下挫，如哈爾濱。最近，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息，不僅年內(nèi)將呼蘭、阿城兩區(qū)納入限購范圍，而且中心城區(qū)除棚戶區(qū)改造項(xiàng)目外，不再供應(yīng)商品住宅建設(shè)用地。這樣的政策將推高中心城市的房價(jià)，有利于購房者向周邊地區(qū)擴(kuò)散，從房地產(chǎn)均價(jià)來看，數(shù)據(jù)將保持穩(wěn)中有降，十分漂亮。

　　推測未來的房地產(chǎn)政策走向可能有以下兩點(diǎn)：

　　第一，改造棚戶區(qū)、大建保障房將繼續(xù)成為重點(diǎn)，這是民生工程的重要組成部分，也是緩解房地產(chǎn)泡沫痛苦的有效手段。第二，不同地區(qū)的房地產(chǎn)政策也將不同。對于房價(jià)泡沫較為明顯、房價(jià)上升過快的城市，以抑制為主，房地產(chǎn)調(diào)控的威力主要體現(xiàn)在這些城市；對于需要大力發(fā)展的中西部中小城市，對于負(fù)債率較高的城市，房地產(chǎn)調(diào)控將會溫柔得多；對于溫州等城市，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)崩潰，實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難行進(jìn)，這樣的城市已經(jīng)無需房地產(chǎn)高壓政策，只能靜聽房地產(chǎn)墜底的聲音。以保障房彌補(bǔ)以往的不足，以統(tǒng)一的房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)信息打下稅收基礎(chǔ)，將是這兩年政策的重點(diǎn)。

　　中國的房地產(chǎn)市場板塊已經(jīng)破碎，各地需要的是不同的政策，含糊不清的統(tǒng)一政策起到的效果不會好。