兩會后樓市走向何方 房價一跌開發(fā)商就會破產(chǎn)

一年一度的兩會已經(jīng)落下了帷幕。兩會前落選十大振興行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在兩會中也并沒有新的消息傳出，只是明確了再拿300多億元建廉租房，溫家寶總理在政府工作報告中對2009年房地產(chǎn)的發(fā)展方向也已經(jīng)明確，即“采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。”“穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)市場的第一要義。那么兩會對房地產(chǎn)業(yè)都傳出了哪些信號？兩會后房地產(chǎn)業(yè)將路向何方呢？

　　地價難現(xiàn)2007年風(fēng)光

　　全國工商聯(lián)日前在全國政協(xié)會議上，遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋總稅收）所占比例為49．42％。其中，三個一線城市中，上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達(dá)64．5％；北京為48．28％；廣州為46．94％。

　　盡管全國人大代表、上海市市長韓正在回答記者提問時對此予以否認(rèn)：“不知全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)怎么來的，肯定有誤，上海沒拿那么多土地收入。”但是網(wǎng)上調(diào)查顯示，多數(shù)民眾對于全國工商聯(lián)公布的數(shù)據(jù)表示相信。2007年中國各地層出不窮的“地王”、“面粉比面包貴”的現(xiàn)象也不得不讓人覺得高地價是高房價的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。

　　十一屆全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)（行情,資訊,評論）集團(tuán)董事局主席許家印(許家印博客,許家印新聞,許家印說吧)也建議國家“三控”降房價。“要降房價，應(yīng)從構(gòu)成房價的幾大要素根源入手解決問題。”許家印在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時曾表示，應(yīng)建立嚴(yán)格的“控制地價、控制稅費、控制利潤”的控制手段，使房價下降到穩(wěn)定合理的價位，從而保持房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　地價成本在兩會曝光，很快在輿論界掀起軒然大波，多數(shù)接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪的民眾表示，希望政府以后能夠從調(diào)低地價開始，切實把房價降低到老百姓能普遍接受的地步。

　　3月17日，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林(章林博客,章林新聞,章林說吧)曉在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時認(rèn)為：首先，地價在房價的高占比，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場是客觀存在的。這說明地方政府在房地產(chǎn)市場繁榮期，確確實實得到了高房價的“紅利”，這也從一個側(cè)面說明了為什么對于拯救房地產(chǎn)市場，地方政府的態(tài)度會比中央政府更急迫更堅決。

　　其次，地價在房價的高占比，說明房地產(chǎn)價格在很大程度上同地價呈正比關(guān)系。由于全國勞動力市場的逐步形成和物流的日益暢通，房地產(chǎn)建筑成本在全國許多地方已日趨接近。大城市與小城鎮(zhèn)、東南沿海地區(qū)與中西部地區(qū)房價的巨大差異主要就在地價。因此，研究房地產(chǎn)價格，要更多地研究地價，研究房地產(chǎn)泡沫，要更多地研究地價泡沫。

　　最后，地價在房價的高占比，說明“土地財政”的“替代品”一時很難找到。不論是4萬億投資拉動內(nèi)需，還是各大產(chǎn)業(yè)振興，都需要大量投入，這錢從哪兒來？

　　目前全國財政收入呈現(xiàn)下降趨勢，顯然，按照現(xiàn)在這種勢頭，依靠稅收力不從心，若靠財政借債，則政府投資必然擠占民間投資，而外匯儲備真正能用于內(nèi)需的數(shù)量也有限。

　　這些年來，地方政府財政預(yù)算內(nèi)主要靠城市擴張帶來的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收，預(yù)算外主要靠土地出讓收入。要地方政府?dāng)嘟^賣地生財?shù)哪铑^，從某種角度可以說是“站著說話不腰疼”，問題就在于——在當(dāng)前形勢下，“土地財政”的“替代品”到哪兒去找？這是當(dāng)今中國從中央到地方面臨的最大難題。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新聞,王宏新說吧)3月17日在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，世界上最能賣地的國家當(dāng)屬中國，反觀那些發(fā)達(dá)國家，政府不是賣地，而是在買地。

　　“土地由政府壟斷，只此一家別無分店，價格當(dāng)然也就沒得商量了。”王宏新表示，現(xiàn)行的土地制度不太合理，土地由政府高度壟斷，而房價跟地價是緊密相關(guān)的，地價高了，自然會推高房價。當(dāng)前地價為什么跌了？是因為市場對房子的需求減少了，需求減少，房子就不好賣，對于土地的需求自然減少，所以地價會跌。

　　“我預(yù)計兩會后地價還會下跌，因為地價在房地產(chǎn)市場中的反應(yīng)滯后于房價。”章林曉告訴本報記者，房地產(chǎn)市場成交量萎縮，使得地價不會再出現(xiàn)2007年的風(fēng)光景象了。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇對本報記者表示，兩會后地價也將呈現(xiàn)平穩(wěn)的特點，開發(fā)商拿地將會更加謹(jǐn)慎。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，此次兩會中房價成本的曝光，也使得地方政府承受巨大的輿論壓力，要想再出現(xiàn)2007年那樣瘋狂的地價已經(jīng)不大可能。

　　房地產(chǎn)市場將“硬著陸”

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇3月17日告訴本報記者，今年兩會對房地產(chǎn)定調(diào)為“穩(wěn)定”，沒有所謂的“振興規(guī)劃”，對于開發(fā)商來說并沒有太大的利好消息，可能會讓一些滿懷期望的開發(fā)商比較失望。但是，其實對于樓市來說，政府該出的政策也都出來了，中央也不希望房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占比過大，不希望房價過高而影響民生。

　　北師大王宏新也持相同觀點，他告訴本報記者，這次兩會除了強調(diào)加強保障性住房建設(shè)外，并沒有新東西出來，對于開發(fā)商也沒有利好消息，因為政府該出的政策和措施都已經(jīng)出來了。“理論上講，加強保障性住房建設(shè)將加大整個房地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)量，顯然這對于開發(fā)商來說并不是好消息。不過可以肯定的是，中國的房地產(chǎn)市場不會再像2007年一樣瘋狂了。”

　　房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉認(rèn)為，對于兩會后樓市的走向，從保障性住房建設(shè)方面來說，由于保障性住房建設(shè)，不光肩負(fù)著擴大內(nèi)需的歷史重任，而且還是順民意、謀民利、得民心的民生工程，是減輕民意壓力與減輕房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈壓力的最佳平衡點，肩負(fù)著擴大內(nèi)需與順應(yīng)民意的雙重歷史使命，而且由于近年來我國在保障房建設(shè)上欠帳太多，真正的保障性住房供不應(yīng)求，不可能會造成過剩。因此，按照政府工作報告“加快落實和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施”，保障性住房建設(shè)肯定會一如既往、有條不紊地加大推進(jìn)力度。

　　另外，從市場化住房建設(shè)方面來說，雖然政府提出的目標(biāo)是“穩(wěn)定健康發(fā)展”，但由于國際國內(nèi)當(dāng)前以及今后不可預(yù)見因素的影響，再加房地產(chǎn)不論從消費品屬性還是從投資（投機）品屬性來說，房地產(chǎn)市場都存在著固有的“追漲殺跌”特點。除非有特別強有力的措施，否則從目前發(fā)展的態(tài)勢看，房地產(chǎn)市場硬著陸將不可避免，必須要防患于未然，未雨綢繆地做好相關(guān)防范工作。

　　樓市價格戰(zhàn)將會打響？

　　兩會尚未結(jié)束，北京就有開發(fā)商開始聯(lián)合降價。據(jù)了解，3月10日，“春暖樓市”北京春季房展網(wǎng)上聯(lián)展啟動，包括萬科、中信、遠(yuǎn)洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)在內(nèi)的21家房產(chǎn)企業(yè)共推出26個項目、2300余套優(yōu)惠房源銷售，降幅2％至16％。優(yōu)惠房源覆蓋東城、宣武、朝陽等10個區(qū)縣。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這預(yù)示著兩會結(jié)束后將會有一場新的價格戰(zhàn)展開。

　　北師大王宏新認(rèn)為，兩會后樓市是否會發(fā)生新的價格戰(zhàn)取決于市場。“如果樓市形勢不好的話，價格戰(zhàn)是難以避免的。但是從另外一方面看，越是健康成熟的產(chǎn)業(yè)，價格戰(zhàn)越是激烈，例如北京的國美電器（行情,資訊,評論）和大中電器，價格戰(zhàn)就很激烈，但是沒有老百姓會罵他們，這說明競爭激烈的行業(yè)對消費者和行業(yè)本身都是有好處的。”

　　而房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉則認(rèn)為，時至今日，房地產(chǎn)市場上，能打價格戰(zhàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，基本上應(yīng)該早已開打價格戰(zhàn)了，還沒有開打價格戰(zhàn)的，更多的是沒法開打價格戰(zhàn)，這是由房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特征所決定的。

　　章林曉分析說，房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，其他企業(yè)常有多種產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只有一種，就是房屋。因此，當(dāng)面臨利潤太小或根本沒有利潤甚至要虧損時，房地產(chǎn)企業(yè)沒法像其他企業(yè)那樣可以通過管理會計學(xué)有關(guān)貢獻(xiàn)毛益的分析，來作出對某一只產(chǎn)品是否停產(chǎn)的決定；對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦決定停止房地產(chǎn)開發(fā)，往往意味著企業(yè)生命走向終結(jié)。

　　正因為如此，房地產(chǎn)屬于風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)，在平時，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤一般會超過其他產(chǎn)業(yè)；當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)走向蕭條時，房地產(chǎn)又往往會率先滑坡，平均利潤極低甚至全行業(yè)虧損，并導(dǎo)致一批企業(yè)的倒閉。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略決策，都建立在“土地價格可恢復(fù)或可重建”這一特點之上。從價格這個角度看，不論是動工開發(fā)時，還是可以對外銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的土地，早就不是從政府那兒剛拿到手時的土地了。經(jīng)過一段時間尤其是價格暴漲后，即便這塊土地沒有經(jīng)過轉(zhuǎn)手倒賣，開發(fā)商也早就通過評估，再通過融資抵押，由“過去的價格”搖身一變?yōu)?ldquo;現(xiàn)在的價格”。這就是為什么土地取得成本很低的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦遭遇房價大跌，開發(fā)商也會或破產(chǎn)或出逃的根本原因。

　　“因此，這次兩會后，我們與其關(guān)心房地產(chǎn)企業(yè)間會不會有新一輪的價格戰(zhàn)，還不如未雨綢繆地去關(guān)心有多少房地產(chǎn)企業(yè)會在這一輪蕭條中倒下，各地會出現(xiàn)多少爛尾樓，這樣更有歷史意義。”章林曉說。