住房擔(dān)保尷尬十年欲破冰 可望撬動消費和投資1.3萬億

住房擔(dān)保，與房地產(chǎn)市場化進程一同起步的制度框架，如今終于開始“擺上臺面”。

　　“對于未來收入預(yù)期較高，但現(xiàn)實支付能力較差的置業(yè)群體，比如走上工作崗位不久的大學(xué)生，他們通過住房擔(dān)?？梢越档褪赘侗壤?，獲得利率優(yōu)惠，使這一群體實現(xiàn)提前買房。此舉對于穩(wěn)定住房市場及拉動內(nèi)需都有好處。”3月16日，社科院金融研究所房地產(chǎn)研究中心副主任尹中立對中國證券報記者如是說。

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部課題《完善住房擔(dān)保體系，確保住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展》的建議，未來政府可借助住房置業(yè)擔(dān)保這一市場化手段，針對那些既不符合廉租房保障范圍、又難以支付商品住宅價格的“夾心層”，降低其購房時的首付標(biāo)準(zhǔn)和購房利率優(yōu)惠，由此可撬動住房消費與投資13000億元。

　　十年發(fā)展瓶頸

　　與公積金配套推出，住房擔(dān)保誕生于十年前。但是，業(yè)內(nèi)人士形容這一制度“既沒有找到市場的定位，也沒有找到政策的定位”。規(guī)模和資金機制成為住房置業(yè)擔(dān)保制度發(fā)展的制約，政策優(yōu)惠的缺失則將其推向可有可無的尷尬境地。

　　而作為住房保障的重要配套之一，目前我國雖在部分城市成立了政府背景的住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)，但性質(zhì)和作用尚不明確，市場定位尷尬。

　　地產(chǎn)金融資深人士指出，業(yè)務(wù)量是購房擔(dān)保業(yè)發(fā)展的瓶頸。十年來，除了少數(shù)城市如北京、上海、天津的住房擔(dān)保機構(gòu)業(yè)務(wù)量很大，經(jīng)營狀況比較好之外，全國大多數(shù)住房擔(dān)保機構(gòu)的生存狀況都不好。“有的是本地的住房公積金機構(gòu)不太愿意跟他們做這種業(yè)務(wù)。還有一些城市，公積金業(yè)務(wù)的量就非常小，使得住房擔(dān)保業(yè)務(wù)難以為繼。”

　　尹中立介紹，按照《公積金管理條例》的規(guī)定，公積金管理中心是事業(yè)單位編制，如果要把公積金看作一個“基金”，公積金管理中心就是基金“托管人”，需要找一個“管理人”，住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)就充當(dāng)著公積金管理人的角色，但有關(guān)住房置業(yè)擔(dān)保的政策法規(guī)對此并沒有明確強調(diào)。

　　同時，作為擔(dān)保機構(gòu)，住房擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保的能力直接與其自有資本金相掛鉤，但由于該行業(yè)的定位存在問題，當(dāng)初的出資基本是一次性的，同時由于沒有得到政府的重視和政策優(yōu)惠，很難吸引社會資本進入，也就沒有形成可持續(xù)的資本補償機制，結(jié)果形成了“資本金嚴重不足、抗風(fēng)險能力低下”的不良形象。

　　“缺乏有效的風(fēng)險分散機制。”尹中立表示，由于現(xiàn)有住房置業(yè)擔(dān)保公司主要是以地域界限劃分經(jīng)營范圍的行業(yè)格局，每家住房置業(yè)擔(dān)保公司只是在注冊地開展業(yè)務(wù)，容易受到區(qū)域性房地產(chǎn)金融市場波動影響，市場風(fēng)險過于集中。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，自《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》以來，全國各地已經(jīng)成立置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)累計達70多家，大部分屬于中小規(guī)模，其中1000萬—5000萬之間的公司占比約為80.77%。按照現(xiàn)行的擔(dān)保余額不得高于注冊資本金30倍的限制，目前業(yè)內(nèi)最大的天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司只能為大約195億元的貸款提供貸款，而達到這個規(guī)模的全國僅天津、上海兩家。

　　發(fā)展契機到來

　　從去年開始，我國房地產(chǎn)市場就面臨巨大的存貨壓力，與此同時，保障性住房躍進式投資，在未來三年，將產(chǎn)生990萬套的住房供應(yīng)。面對龐大的存量和增量，如何讓更多的人群具備購買能力，釋放住房消費，不僅關(guān)乎國民經(jīng)濟筑底回升，也關(guān)乎住房民生和社會福利。

　　“住房擔(dān)保業(yè)被政府關(guān)注往往是在市場不景氣的時候，時下正逢金融危機，也正是房地產(chǎn)市場金融體系完善的重要契機。”尹中立表示，“無論歐美發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，都有專門的政策性住房金融機構(gòu)，支持中低收入家庭購買自住住房。”

　　近年來，貸款機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策要求，對貸款比例進行適當(dāng)調(diào)節(jié)，制定了較為嚴格的貸款審查標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，這些措施較為有效地防范了風(fēng)險，但客觀上提高了中低收入家庭獲得貸款的門檻，造成了對中低收入居民貸款供應(yīng)不足。

　　“以前，房貸在銀行是優(yōu)質(zhì)貸款。隨著保障房建設(shè)的鋪開，很多中低收入的人需要解決住房問題。廉租房能解決的畢竟只是很少一部分人，還有相當(dāng)一部分人需要購買經(jīng)濟適用房和限價房。這一部分中低收入群體在申請住房貸款時對住房擔(dān)保的需求將會有所增加。”中央財經(jīng)大學(xué)郭田勇教授表示。

　　有專家指出，就目前而言，住房擔(dān)保制度破題，改革公積金投向是一個突破口。2008年全國住房公積金繳納規(guī)模達到了2.02萬億元，閑置公積金高達6000億元。“現(xiàn)在申請公積金貸款需交納一定比例的擔(dān)保費用，但商貸利率打七折后，公積金貸款和按揭貸款的利差已經(jīng)非常接近，只有0.24%。我們也想要給購房者更多的優(yōu)惠。”一家住房擔(dān)保公司負責(zé)人表示。

　　撬動金融杠桿

　　根據(jù)研究者的建議，住房擔(dān)保制度將主要針對中低收入群體設(shè)計，而所謂的夾心層的住房問題，也將納入住房擔(dān)保的范圍。未來，住房擔(dān)保還可以衍生出相關(guān)金融工具和產(chǎn)品。

　　“通過扶持住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展來刺激房地產(chǎn)市場的方式，不僅可以提高市場的效率，而且維護了市場的公平。”尹中立表示，在經(jīng)濟不景氣時期住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)的撬動作用應(yīng)得到放大。

　　建設(shè)部一位內(nèi)部人士也表示，政府在通過擔(dān)保對中低收入家庭提供支持，既有利于在住房抵押貸款領(lǐng)域有效發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)對市場失靈的彌補作用。而且，政府實現(xiàn)上述政策目標(biāo)的成本非常低。

　　基于這樣的背景，關(guān)于住房擔(dān)保制度的課題明確提出“應(yīng)該將住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)確定為政策性住房金融機構(gòu)”，并與住房公積金一起成為中國政策性住房金融體系的主要組成部分。

　　如果能夠?qū)崿F(xiàn)向政策性住房擔(dān)保轉(zhuǎn)變，住房擔(dān)保機構(gòu)可以提供擔(dān)保的方式，用更低的首付、固定且優(yōu)惠的利率，幫助暫時不符合貸款條件，但有穩(wěn)定職業(yè)和收入來源的購房者實現(xiàn)貸款購房。北京市住房貸款擔(dān)保中心汪為民表示，“而擔(dān)保機構(gòu)也會利用自身專業(yè)水平，協(xié)助評估審查貸款客戶資質(zhì)及風(fēng)險。”

　　課題建議，中央財政首先拿出100億元成立住房置業(yè)再擔(dān)保公司，以增加住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)抗系統(tǒng)風(fēng)險的能力。同時，再通過稅收優(yōu)惠和政策扶持，吸引地方財政及社會資本補充100億元，加上行業(yè)現(xiàn)有約100億元的規(guī)模，將我國住房擔(dān)保行業(yè)的資本實力充實到300億元。“在房地產(chǎn)市場低迷時要發(fā)揮住房置業(yè)擔(dān)保的杠桿作用，按1:30的杠桿，300億元理論上可以拉動住房消費與投資13000億元。”