國五條過渡期樓價看漲 四提案能讓房價往下走

　　“一定會往下走。”住建部部長姜偉新的這句話曾讓全民歡呼，但隨后白巖松在《新聞1+1》節(jié)目中表示，長姜偉新從未表示承諾房價往下走，而是指政策往下走。政策和樓價，買家更關(guān)心的是樓價是否會真降以及降多少等問題。統(tǒng)計顯示，2013年前兩個月全國住宅銷售均價已經(jīng)同比上漲兩成。日前，廣州（樓盤）市國土房管局通報統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月廣州市天河、越秀、海珠區(qū)一手房均價均破3萬，分別為33658、32572、31713元/平方米。其中，海珠區(qū)一手樓均價首次突破三萬，這也是首次廣州市內(nèi)3區(qū)一手樓每平方米均價同時超過3萬元。

　　走勢分析

　　二季度可能回落全年穩(wěn)中有升

　　2月是樓市傳統(tǒng)淡季，今年卻一片火熱。近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均擴大到66個，占比高達94%，其中廣州以環(huán)比3.1%、同比8.2%的漲幅領(lǐng)先全國。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓分析指出，2月房價整體漲幅已接近3年來最高，新國五條的細則可能會因此加快加重實施。預(yù)計隨著后期部委和地方新國五條細則的落實執(zhí)行，后期房價漲幅將出現(xiàn)回落。但目前由于3月份廣州“國五條”細則仍未執(zhí)行，樓市還將繼續(xù)目前走勢慣性上漲，3月房價環(huán)比漲幅仍可能繼續(xù)擴大，但二季度房產(chǎn)市場會出現(xiàn)量價震蕩性回落，進入三季度，市場和調(diào)控政策穩(wěn)定，房價將逐漸穩(wěn)定。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志也認為，廣州樓價在調(diào)控之下上漲勢頭會遏止住，但市場上仍以剛性需求為主，價格難下跌，會保持穩(wěn)中有升；上漲幅度則取決于新政地方版的落實情況，鑒于20%的差額稅全面征收對市場影響過大，且操作上存在技術(shù)困難，預(yù)計新政地方執(zhí)行版將會以“適度”為目標。

　　廣州市社會科學院研究員談錦釗則指出，在市場觀望情緒濃的時候，開發(fā)商可能會拿出部分朝向樓層差的作為噱頭進行降價促銷，但廣州市區(qū)整體依然會保持平穩(wěn)。合富置業(yè)首席市場分析師也表示，今年樓價會在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有升，具體升幅取決于后市出臺政策及經(jīng)濟走向。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同則表示，今年樓價一直在上漲，回落的可能性不大，但政策頻頻出臺，抑制了樓價上漲的速度。

　　另外，目前針對二手樓市的個稅政策即將在本月底落地，二手樓價走勢如何？滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰預(yù)計，今年中心區(qū)的二手樓價還是比較堅挺，由外地客戶支撐的近郊則可能出現(xiàn)價格下跌，比如番禺、花都、增城等區(qū)域。鄧浩志也指出，新政落實后會對二手市場造成比較大的沖擊，部分需求會轉(zhuǎn)移到一手市場；預(yù)計如果政策“適度溫和”，今年價格會基本平穩(wěn)，一手成交會好于二手。

　　降價提案

　　提案

　　限制中心城區(qū)土地供應(yīng)

　　提案人：黃文仔

　　目的：緩解房價上漲

　　主要內(nèi)容：本月初在北京（樓盤）召開的兩會上，星河灣[最新消息 價格 戶型 點評]董事長黃文仔在提案中表示，要緩解房價上漲，首先要嚴格控制城市中心的土地供應(yīng)，加大郊區(qū)開發(fā)，建設(shè)城市副中心。此舉不但能減輕城市中心的交通、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等配套的壓力，同時能加快城市副中心的建設(shè)，改變城鄉(xiāng)分離、城際分離的城鎮(zhèn)格局。

　　記者點評：眾所周知，中心城區(qū)是一個城市房價最高的區(qū)域，限制其供應(yīng)和成交，確實能夠起到城市住房交易均價“下調(diào)”的效果，但這僅僅是數(shù)字游戲，很難讓各盤實際的價格出現(xiàn)下調(diào)。

　　提案

　　土地限價出讓

　　提案人：黃文仔等

　　目的：控地價從而降房價

　　主要內(nèi)容：同樣是在兩會上，黃文仔建議政府在進行新的土地拍賣時，對該地塊的商品房售價設(shè)置上限。此舉減少了政府的土地收益和開發(fā)商的利潤，達到監(jiān)管房價的目的。

　　記者點評：開發(fā)商都在抱怨房價上漲是因為地價上漲，最大受益者是政府。因此，如果政府愿意讓利，房價自然會往下調(diào)。此種模式，在去年的廣州土地市場中已經(jīng)得到嘗試，設(shè)最高地價、拼配建。問題是，如果政府真讓利了，開發(fā)商最后還要高價賣，那誰去監(jiān)管？

　　提案

　　推行房產(chǎn)稅

　　提案人：匿名網(wǎng)友

　　目的：提高持有成本，趕絕非剛性購房

　　主要內(nèi)容：前不久，有傳言說從2014年開始，政府會取消限購，全面推行房產(chǎn)稅，從而提高房子的持有成本，將非剛需的購買全部趕出市場，以達到緩解供求關(guān)系，降低房價的目的。更有更狠的傳言說，政府將從某一套房產(chǎn)開始，每年增收5%的房產(chǎn)稅，等于20年沒收房產(chǎn)，看誰還敢去“投資”。

　　記者點評：如果出這一狠招，相信房價馬上會下跌。一來，大部分的投資客會退場，有效緩解供求關(guān)系；二來，市場上二手房會大量拋盤，擴大供應(yīng)。問題是，目前房產(chǎn)稅擴大試點的城市都還沒落實，有馬上全面推行的可能嗎？

　　提案

　　限售限簽降價

　　提案人：政府部門

　　目的：“降”房價

　　主要內(nèi)容：以高價房限售、限簽的方式，抑制這類產(chǎn)品的銷售速度，用低價盤的銷售“拉低”市場平均價格，從而達到“降”房價的目的。

　　記者點評：如同第一種方案，無非就是一個數(shù)字統(tǒng)計游戲，對市場的運行并沒有任何影響，更別說真正的下調(diào)房價。更加不妥的是，此舉所得出來的結(jié)果，更加不能反映市場的真實性，讓民眾對這個市場的走勢、運行產(chǎn)生更大的迷茫。

　　記者觀察

　　一味漲價的樓盤請悠著點兒

　　要問去年廣州樓市的特點，“漲”字肯定當頭。不少買家都抱怨，在買與不買樓之間猶豫的瞬間，房價就在不經(jīng)意間悄然上漲了。市中心區(qū)域的部分樓盤漲幅確實讓人驚嘆。不過，盡管廣州多個區(qū)域樓價呈現(xiàn)上漲趨勢，我們不難從中看到漲價幅度背后的風險，尤其是一些規(guī)劃先行、配套落后、購買力不強的區(qū)域，一旦遭遇更加嚴厲的樓市調(diào)控政策，不穩(wěn)定的基石上烘托的樓價必然慘跌。

　　比如過去幾年一直在炒作“城市副中心”概念的增城，由于供應(yīng)量大，交通配套仍不盡完善，限購政策即將殺來，必定有人熬不住，某大型集團的增城項目一夜之間驟降7000元/平方米。再比如，白云新城的規(guī)劃早已出臺，不過區(qū)域消費力不足，各掃門前雪的小農(nóng)經(jīng)濟思想讓區(qū)域樓盤目前只能吸引本區(qū)買家，一旦遭遇限簽政策的阻撓，豪宅的成交量一落千丈，白云區(qū)的樓價自然也從歷史最高點回落下來。

　　更加值得關(guān)注的還有去年定位為國家新區(qū)的南沙區(qū)，借助一系列的政策規(guī)劃，開發(fā)商乘機點火大炒投資概念，去年該區(qū)多個樓盤甚至出現(xiàn)了通宵排隊的場面，其網(wǎng)簽均價目前已達到了11795元/平方米，均價比去年同期翻番。不過政策的落地實施到成效并非一兩年的時間，加上樓市調(diào)控政策的卷土重來，筆者認為，南沙樓市應(yīng)該“悠著點”了。