房地產(chǎn)市場真的回暖了嗎？

2009年3月16日，據(jù)中國住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全國房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，前兩個月全國住房成交量同比增長6.1%。這個數(shù)字盡管抹殺了地域間的差異，但依然能大體反映出成交量回暖的現(xiàn)實。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部由此判斷，2008年下半年連續(xù)出臺的刺激政策已經(jīng)開始顯現(xiàn)成效，未來一段時間對房地產(chǎn)市場的政策仍定位于觀察期，相關(guān)政策將不會有大的調(diào)整。據(jù)悉，此次調(diào)研以“微服私訪”的形式對全國30多個大中城市進(jìn)行實地踩盤和調(diào)查，時間達(dá)一個月。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部微服私訪，訪出了房地產(chǎn)行業(yè)的小陽春。應(yīng)該注意的是，我國房地產(chǎn)市場目前仍然處于不穩(wěn)定周期，給予市場穩(wěn)定的預(yù)期，以免產(chǎn)生緊縮心理至關(guān)重要。房地產(chǎn)政策必須建立在客觀、真實的公正數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，恰恰在這一點上成為房地產(chǎn)政策制訂的短板，管理者常常盲人摸象。

　　為了有的放矢，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部近期派出規(guī)模龐大的調(diào)研組，歷時一個月，以普通購房者的身份對全國30多個大中城市進(jìn)行實地踩盤和調(diào)查。結(jié)論是真實情況并不像房地產(chǎn)行業(yè)所說的那么悲觀，今年前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。這一數(shù)據(jù)與今年前兩個月主要城市的房地產(chǎn)小陽春可以互相印證，在經(jīng)歷極度低迷之后，房地產(chǎn)成交有所回暖。

　　住建部的責(zé)任心當(dāng)然令人贊賞，但由此反映出的數(shù)據(jù)不一致的現(xiàn)實卻讓人擔(dān)心。住建部、發(fā)改委、國家統(tǒng)計局都發(fā)布官方房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，加上地方政府的研究機(jī)構(gòu)、各市場化的研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，林林總總不下幾十種，最后卻不得不由主管部門以微服私訪的形式最終確定，成本之高不問可知。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)字盡管沒有反映地域間的差異，但依然能大體反映出全國樓市成交量回暖的現(xiàn)實。應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)房地產(chǎn)目前的成交數(shù)據(jù),未必能夠得出科學(xué)、準(zhǔn)確的判斷。

　　房地產(chǎn)是投資品種，目前成交量回暖不是因為房價下挫，而是部分投資者的預(yù)期發(fā)生了變化，認(rèn)為在目前政府不希望房價下跌的情況下，將出臺貨幣、稅費等方面的優(yōu)惠措施確保房價平穩(wěn)，因此出手購房。3月舉辦的上海房地產(chǎn)交易會，觀展人數(shù)13萬創(chuàng)新高，現(xiàn)場成交1.2億元、意向成交金額達(dá)2億元創(chuàng)新低，反映大多數(shù)人仍然持觀望態(tài)度。

　　另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商對于地價的預(yù)期保持穩(wěn)定，開始出手以地方政府標(biāo)注的底價購地，加之一些地方政府允許房地產(chǎn)商的地價款可以延期支付，預(yù)售款幫助一些開發(fā)商度過現(xiàn)金流不足的嚴(yán)冬。但是不應(yīng)該否認(rèn)，通過這兩年的去庫存化過程，以及開發(fā)商延緩開發(fā)進(jìn)度——萬科公布的今年開工計劃顯示，新建商品房只有403萬平方米，較去年實際完成數(shù)下調(diào)23%——未來住房供應(yīng)不會出現(xiàn)這兩年大幅增長的被動態(tài)勢。要維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，出臺政策必須以不破壞投資者的穩(wěn)定預(yù)期為前提，否則房地產(chǎn)市場還將出現(xiàn)大規(guī)模震蕩。

　　房地產(chǎn)政策不能僅僅局限在房地產(chǎn)市場本身，由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)與居民消費、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，此時房地產(chǎn)政策既要兼顧房地產(chǎn)市場的公平，還要為未來房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打開空間。

　　如果房地產(chǎn)價格驟升，從2005年開始的房地產(chǎn)調(diào)控將前功盡棄，房地產(chǎn)市場的原罪無法洗脫，房地產(chǎn)的市場化與公益性失衡的現(xiàn)象無法扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰、并購重組難以實現(xiàn)，最后政府不得不花更大的代價解決房地產(chǎn)市場甚至整體經(jīng)濟(jì)硬著陸。因此，政府推出大量品種不同的廉租房等保障性住房抑制過高的房價，使房價維持在目前水平，進(jìn)行稅費改革，解決地方政府即土地財政的局面，勢在必行。

　　如果房地產(chǎn)價格驟降，從市場購房的消費者和投資者的信心將徹底崩潰，緊縮預(yù)期將大行其道，由此將導(dǎo)致所有的相關(guān)產(chǎn)品價格急挫，進(jìn)而使居民消費、民間投資大幅下降，對于中國經(jīng)濟(jì)走出目前的緊縮困境十分不利。

　　住建部微服私訪是第一步，第二步是得出科學(xué)的結(jié)論，第三步是建立長期的市場預(yù)期。目前市場普遍猜測相關(guān)房地產(chǎn)政策不會有大的調(diào)整，這是個積極的信號，有關(guān)部門有必要與市場維持同步，以避免大起大落。