房價到底高在哪

　　李克強總理第一次總理記者招待會，大小投資者們都在等李總理對房地產(chǎn)表態(tài)，有人甚至分析了各種可能情況，準備了各種應對預案。

　　市場永遠是最敏感的，尤其是對它最感興趣的話題。但結果讓人失望，既沒有記者問起房價，李總理也沒有主動自問自答房價。也不知道總理沒有對房價表態(tài)是好事還是壞事？這種不確定性，至少讓多空雙方都可有所想象。但是，房價的問題始終還在那里！

　　上周末《地平線》專欄寫《美國人的股票 中國人的房子》，想說中國的流動性有沒有過剩，倒不是看M2有多少。貨幣有沒有超發(fā)，要看結果，看流動性到底流到哪里去了。既然CPI還算穩(wěn)定，股價也不算高，那也只有房價了。這才是值得中國人說出口的，“我們房價高。”

　　這當然是句笑話。有幾套房子的人為此偷著樂，沒有房子的人為此傷透心。房價漲了要怪流動性，說對也對，說不對也不對。央行要穩(wěn)經(jīng)濟，穩(wěn)物價，管的是貨幣總量。為房價負責不是央行行長的任務，而央行也采取了結構性辦法，比如提高首付比例，加大二套房利率。大家還要記住，正是央行在2003年發(fā)現(xiàn)問題并開啟了對樓市的調(diào)控。

　　放出來的流動性只是房價高的一個必要條件但并不充分。中國房價的正經(jīng)問題應該是，為什么流動性都流到房地產(chǎn)去了？這是明白人都在思索的謎題。經(jīng)濟學家李迅雷最近給《華爾街日報》寫了一篇專欄文章《讓中國房價軟著陸》，主要看法是房地產(chǎn)有泡沫，必須軟著陸。

　　要如何軟著陸呢？李的觀點是“抑制需求比擴大供給更合理”。他駁斥了一個不少人認同的建議，所謂“通過擴大供給來平抑房價，認為其比用行政手段(如限購政策)更合理有效”，因為在已經(jīng)存在泡沫的前提下，通過市場化手段擴大供給，會助推房地產(chǎn)泡沫的加速破滅。

　　其實，如果大家對中國樓市存在泡沫有共識，所謂的通過擴大供給就行不通，所謂的剛需推動房價上漲也說不通，因為這兩條都是在默認樓市沒有泡沫。

　　要是比照股票市場、期貨市場，我們就一定會知道，樓市的泡沫還是來自于投機。但大家一說投機，想到的都是投機性的需求，是買房炒房，不太會注意的是投機性的供給，也就是手里有大量非自住房的人(并不一定是炒房人)，他們愿不愿意根據(jù)市價變化，將手里的房子真心放到市場上去賣，增加市場的供給。

　　本來我也一直想不明白房價的難題，但突然卻從中糧期貨的黃圣根那里得到了啟發(fā)，原來還有投機性供給這一說法，讓我們的思考豁然開朗。

　　黃圣根搞期貨，最需要搞清楚市場供需情況。他發(fā)現(xiàn)了一個實際問題，“為什么有時候供應更寬松，價格反而上漲了呢？”最后他整明白了，他默認的所謂供應更寬松，就是我們通常所說的生產(chǎn)供給，比如汽車廠生產(chǎn)的轎車，開發(fā)商建好的商品房，但市場的價格，并不僅僅是由這樣的生產(chǎn)供給和對應的消費需求所決定的。

　　黃圣根提出一個狹義供求關系和廣義供求關系的區(qū)別。狹義供求關系，供應=實際供應的產(chǎn)量，需求=實際消費量；廣義的供求關系，供應=實際供應(產(chǎn)量)+投機供應(現(xiàn)貨投機、期貨投機供應)，需求=實際消費量+投機需求(現(xiàn)貨投機、期貨投機需求)。

　　而且黃圣根還發(fā)現(xiàn)，雖然投機需求和投機供給量占實際供求量的比例有可能很小，但對價格的影響有時候卻非常大，比如某一商品供應短缺10%，但價格有可能因此上漲一倍或者幾倍。

　　黃做出這樣的分析，是為了解釋期貨市場上為什么一天之內(nèi)實際的生產(chǎn)和消費沒有發(fā)生大的變化，而價格卻可以發(fā)生極大的變動。詳細分析大家可以參見他的《期貨投資的藝術》一書。我想說的是，一旦引進對房子的投機性供給和需求，我們對房價也就有了真正的認識。

　　從廣義供需平衡的等式來看，實際供給，也就是開發(fā)商的生產(chǎn)，實際需求，也就是所謂的剛需，這兩個變量雖然也會隨著時間、政策的變化而變化，但突然發(fā)生大變動的可能性不大，大變化的都是非常緩慢的過程。而房價一直在飆升，只能從投機來解釋，要么投機需求在加大，要么投機性供給跟不上來。

　　對于投機性的購房需求，這兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策認得很準，被人質(zhì)疑的“限購”、二套房貸提高利率都是為了抑制房子的投機性需求。現(xiàn)在的“國五條”，對二手房交易嚴格征收20%的稅，也是為了打擊投機性需求。但為什么房價還是漲呢？甚至20%的稅短期也在助漲房價呢？既然投機性需求說明不了問題，就只能找投機性供給去解釋。

　　搞不清楚投機性供給，我們就只能說“還是流動性太多”、“還是剛需太硬”、“還是政府的手干預太多”。這些都不在點子上，其實房價降不下來就一條，有投機性住房的人不愿意賣，也就是所謂的投機性供給一直沒在市場上放量。

　　怎么讓已經(jīng)投機買了房的炒房人，不想炒房只想保值增值買了好幾套房子的人，還有不知道什么原因手里就有了大把房子的人，讓他們把投機性的房子放出來呢？我能想到的辦法只有一個，合理厘定一個房產(chǎn)稅的起征點，然后對投機性持有的房子施以真正意義上的重稅。

　　其他都是瞎白話，有投機性住房的人最喜歡這種瞎白話，把水攪渾攪亂嘛！