樓市選擇何方：“回暖”還是“回調(diào)”？

一邊是民眾期待房價下降，一邊是開發(fā)商硬撐著房價等待政府出臺新的利好政策。于是，膠著的雙方同時把目光聚向了全國“兩會”。

　　“兩會”讓房地產(chǎn)業(yè)看到信心

　　全國政協(xié)委員、星河灣控股集團董事長黃文仔在接受中國經(jīng)濟時報記者專訪時表示，今年政府工作報告中，對房地產(chǎn)業(yè)，與過去嚴控的態(tài)度截然不同。

　　更讓一些開發(fā)商感到有信心的是，溫總理在這次政府工作報告中，提到了對第二套房的按揭貸款要比照第一套房執(zhí)行。雖然此后央行副行長蘇寧向媒體表示這是一種誤讀，但記者采訪的一些開發(fā)商紛紛表示，銀行按揭貸款政策的變化對房地產(chǎn)市場影響最大，因此這一提法對房地產(chǎn)市場是一個重大的利好消息。

　　除了從“兩會”上感受到“暖風”之外，市場銷量的慢慢回升也給了開發(fā)商信心。“往年市場4月份以后才會有明顯的好轉(zhuǎn)，但今年來得特別快，我做了這么多年房地產(chǎn)，很少遇到在春節(jié)過后銷量就回升的現(xiàn)象。”黃文仔表示，雖然這種回升與前期消費潛力的積壓有一定關(guān)系，但說明市場潛力仍然很大。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在3月11日早上接受記者采訪時表示。“在131號文件下發(fā)后短短兩個多月的時間里，相當多城市商品住房的銷售在逐步回暖。據(jù)統(tǒng)計，40個重點城市在今年一二月的銷售量比去年同期增長了6.9%。”

　　自去年年底以來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷令業(yè)內(nèi)不少項目紛紛舉起了降價促銷的旗幟，但由于降價幅度較小，再加上市場預期持續(xù)走低，因此刺激效果并不明顯。“日子越來越不好過，很難預測房價何時會降到底。”一些當時接受本報記者采訪的開發(fā)商如此坦言。

　　但現(xiàn)在，銷量的回升似乎讓開發(fā)商對房價的判斷有了“底氣”。全國人大代表、建業(yè)住宅集團有限公司董事長胡葆森表示，一些大城市的房價去年都進行了不同程度的調(diào)整，雖然房價下跌的空間還有，但是不會太大。

　　房地產(chǎn)“病根”并未解決

　　“當前，房地產(chǎn)市場中存在的問題并沒有從根本上解決。”全國政協(xié)委員、中國社科院世界歷史研究所研究員俞金堯在接受本報記者采訪時表示，虛高的房價在大多數(shù)地方并未回歸理性。

　　俞金堯認為，房地產(chǎn)市場要走出低迷局面，得到健康、穩(wěn)定的發(fā)展，取決于真實和有效的需求是否得到釋放。

　　但目前，房地產(chǎn)市場仍處于三方博弈的狀態(tài)。全國政協(xié)委員、中國科學院地理科學與資源研究所研究員梁季陽向記者表示，房地產(chǎn)商堅持房價不下調(diào)，而一些地方政府的各種或明或暗的“托市”政策，讓房地產(chǎn)商在資金鏈緊繃的情況下有信心堅持不降價。

　　對于大部分購房者而言，過高的房價超過了他們的消費能力，因此只能觀望等待。而對于地方政府來說，房地產(chǎn)市場低迷就意味著地方財政的減少，地方政府與開發(fā)商在一定程度上已經(jīng)成為利益攸關(guān)方。

　　房價長期處于高位相持的膠著狀態(tài)，對整體經(jīng)濟的不利影響非常明顯。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，兼具拉動投資、消費，改善民生等眾多方面的作用。

　　俞金堯說，在全球金融危機沖擊下，政府必須像對待其他行業(yè)那樣，幫助房地產(chǎn)業(yè)渡過困難期；但同時，由于過高的房價早已經(jīng)透支了居民的消費力，房地產(chǎn)開發(fā)商也需要適度回調(diào)房價。從長遠看，只有合理降價，房地產(chǎn)業(yè)才能健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

　　“癥結(jié)”焦點指向地價

　　與房價應不應該再降的爭論有所不同，“兩會”期間，來自企業(yè)界的委員與來自研究機構(gòu)、學院派的委員均把高房價的矛頭指向了高地價。

　　全國政府委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印在“兩會”開幕的第一天，即表示應通過“三控”降房價，其中地價被列在了第一個要控制的位置。

　　許家印在接受本報記者采訪時表示，土地出讓金成為許多地方政府財政收入的主要來源，一些地方政府熱衷于“土地財政”，無形中推動了地價飛漲，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，又推動了房價上漲。

　　全國工商聯(lián)遞交的一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言說，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。

　　全國政協(xié)委員梁季陽在去年“兩會”和今年“兩會”兩度提出土地市場高度壟斷是房價畸高的根本原因。他表示，地方政府依據(jù)土地管理法，對農(nóng)民所有的土地實行征用，征用費一畝地幾萬元，但出讓給開發(fā)商的價格可達幾十萬元、上百萬元甚至幾百萬元，巨大的價差使地方政府熱衷于“高價賣地”、“以地生財”。所以說，地方政府對土地財政的過度依賴是造成高地價、高房價的根本原因。

　　俞金堯向記者表示，地方政府必須擺脫對“土地財政”的依賴。建議地方政府今后適度調(diào)整土地批租節(jié)奏，把握土地基準價格，既不能太低，造成土地利用低效及浪費性使用；也不能太高，以免推高房價。