地產(chǎn)界不是鐵板一塊 王石潘石屹準備為誰收尸

最近，住房和城鄉(xiāng)建設部公布了住房成交數(shù)據(jù)：前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。他們得出結(jié)論，住房成交量有所回升。

　　好一個掩耳盜鈴的把戲！

　　前兩個月住房成交量是怎么增的？業(yè)內(nèi)人士都心知肚明。繼1月新增貸款1.6萬億之后，2月新增貸款再超1萬億元，達到1.07萬億元。前兩月新增貸款規(guī)模已達2.69萬億元，同比多增1.64萬億元，完成了今年計劃“新增貸款5萬億”的一半還多。貸款的大幅增加及房貸政策的放寬，為開發(fā)商搞假按揭提供了天然的良機。在存量住房壓身，新樓盤不斷上市，壓力重重，資金鏈隨時崩裂的情況下，開發(fā)商乘機通過假按揭，套現(xiàn)撤離，而把包袱甩給銀行。這種所謂成交量回升的把戲，開發(fā)商們早已玩得滾瓜爛熟了。警惕??！有關(guān)這一問題，我以后再做分析。

　　所謂欲蓋彌彰。遠遠超出民眾購買力的高房價、失業(yè)率的攀升……從大趨勢來看，房地產(chǎn)的冬天才剛剛開始，在這個冬天，房地產(chǎn)將進行一場殘酷的大洗牌。

　　并非每個人都懼怕冬天。在房地產(chǎn)領域，在房地產(chǎn)開發(fā)商中，喜歡冬天，利用冬天養(yǎng)精蓄銳或趁火打劫的人，也大有人在。筆者經(jīng)過數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，這樣的地產(chǎn)商主要包括兩類：一類是通過降價措施，在冬天悄悄擴大市場占有率，為將來做大做強打基礎的開發(fā)商。另一類是現(xiàn)金流充沛，而存量住房和土地較少的開發(fā)商。房地產(chǎn)的眾生相決定著，樓市的冬天并非冬眠之日，而是暗潮涌動，甚至刀光劍影的時期。

　　第一類的典型代表是王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)，他先跑的目的很簡單，后跑的人會被拍在沙灘上，他們的財富會被先知先覺者撿到自己手里。王石提前預知到了冬天的到來。他作出這一判斷的依據(jù)并不復雜：一，面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)。二，房價泡沫已極端嚴重。

　　王石是這樣判斷的，也是這樣做的，但許多人在沙灘上痛苦掙扎的時候，王石悠然自得地透露：由于“提前撤退”，萬科的市場占有率不斷增加。特別是2008年在樓市環(huán)境不好的情況下，萬科市場占有率提高了50%。來自萬科的運營數(shù)據(jù)顯示，該公司2009年1月實現(xiàn)銷售面積28.6萬平米，銷售金額21.9億元，分別同比增長24%和19%，在樓市步入冬天的情況下，如此業(yè)績可謂驕人。

　　一位私募基金人士表示：“萬科前段時間率先降價一個心照不宣的理由就是要拖垮其他地產(chǎn)公司，但出乎他們意料的是，目前死掉的公司還不是很多。”一句話道出真諦。作為一個樓市冬天的獲利者，王石當然希望冬天更冷一些，凍死更多的競爭對手，減少擴張的阻礙。因此，王石直言不諱地說：“現(xiàn)在的市場調(diào)整是應該的，我覺得調(diào)整還沒有到位。”手持200億元左右資金的萬科，正在等待冬天里凍死的業(yè)內(nèi)同行，廉價收購的戲法接下來就會上演。因此，對于王石，他寧愿冬天來得更寒冷一些。

　　另一個在冬天坐等機會的是潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)，他是第二類型的典型代表。潘石屹跟王石不同的是，潘石屹做的主要是商業(yè)地產(chǎn)，而且，現(xiàn)金流相對比較充沛。手里有錢的人就想買東西，當然，價格越低越好——這跟他賣房子的心態(tài)完全不一樣了。潘石屹想買的是別人的存量土地。我曾經(jīng)多次與潘石屹交鋒，他是一個老謀深算的對手，對泡沫有著清醒的判斷。海南炒房，他之所以能攫取第一桶金，就是在房地產(chǎn)泡沫破滅前及時獲利了結(jié)的結(jié)果。這次也一樣。2007年，當別人瘋狂拿地的時候，瞇縫著小眼睛的潘石屹，再次嗅到了危險：泡沫要破滅了。

　　潘石屹的判斷依據(jù)同樣非常簡單：公開資料顯示：2007年1到11月，全國土地出讓總價款為9130億元，同比增長58.9%。而2007年全國的商品房銷售也就1萬多億元，加之開發(fā)商還要交納稅金，這意味著，“2007年一年，全國開發(fā)商把一年絕大部分的銷售收入，通過出讓金和稅金交給了國家”。隨后，潘石屹得出了令他激動得發(fā)抖的結(jié)論：一些房地產(chǎn)商將因資金鏈斷裂而生存不下去，哀求潘某人廉價收購他的土地。這是一個多么美好的前景。于是，潘石屹拋出了他著名的“百日巨變”理論，對硬挺的房地產(chǎn)商進行精神上的打擊。

　　面對那些為資金鏈的斷裂憂心如焚的開發(fā)商，潘石屹說：“只有一些犯了重大錯誤的房地產(chǎn)開發(fā)商死掉了，新的生命才能夠起來。我說話盡管聲音不高，可是底氣足，因為我們賬面上還有超過100億元的現(xiàn)金今年準備投資。這個就是信心。作為開發(fā)商來說，是你把錢扔到市場里去才證明你有信心。”

　　這話說得再明白不過，幸災樂禍的成分溢于言表?？梢钥闯鰜?，地產(chǎn)界真的不是鐵板一塊，所謂螳螂捕蟬，黃雀在后。王石和潘石屹們，早就把黃雀的羽毛插在了身上。

　　當然，歡迎冬天來得更冷一些的不僅僅是王石和潘石屹。兩會期間，恒大地產(chǎn)集團董事局主席、十一屆全國政協(xié)委員許家印(許家印博客,許家印新聞,許家印說吧)(許家印博客,許家印新聞,許家印說吧)在接受記者采訪時表示，他將建議國家用“三控”手段(政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利)來降低房價。全國政協(xié)委員、星河灣老板黃文仔(黃文仔博客,黃文仔新聞,黃文仔說吧)(黃文仔博客,黃文仔新聞,黃文仔說吧)則表示：房地產(chǎn)業(yè)無須列入振興計劃，“房地產(chǎn)振興它干嗎？發(fā)展商有那么多土地，發(fā)展的能力也大，全國幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)，要振興，馬上把土地消化得一干二凈”。是的，全國房地產(chǎn)企業(yè)過多，行業(yè)集中度低，即使龍頭萬科這樣的企業(yè)，在市場的占有率也非常有限。既然冬天的到來不以人的意志而改變，哪個有實力的地產(chǎn)商不希望趁著冬天的大洗牌撈一把呢？

　　由此看來，即使在地產(chǎn)界，渴望房地產(chǎn)洗牌的人也大有人在，這意味著，隨著冬天的到來，房地產(chǎn)界將以更慘烈的方式洗牌，弱小者將被淘汰出局，而那些現(xiàn)金流充分，降價售房果斷的房地產(chǎn)商，將脫穎而出，在冬天悄悄成長起來。當然，我們希望這種洗牌或競爭，能夠真正促進房價的理性回歸，使購房者真正得到實惠。當房價跌到與民眾購買力相對接的地步，成交量才能真正被激活，那時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用就會重新體現(xiàn)出來，可謂利國利民。同時，政府應該也必須加大社會保障性住房的供應，真正本著執(zhí)政為民的出發(fā)點去解決住房問題，則中國經(jīng)濟幸甚、民生幸甚。