二套房房貸政策欲松還緊

陳先生是某股份制商業(yè)銀行杭州分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人，自從第二套房房貸有條件松綁的消息一出，他就翹首盼望具體實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)。然而，上周，松綁的具體實(shí)施細(xì)則沒(méi)盼到，浙江銀監(jiān)局卻來(lái)了一紙?zhí)丶蔽募蟾魃虡I(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸。

“二套房貸沒(méi)有放松，我們倒感覺(jué)監(jiān)管部門的尺度更嚴(yán)了。”陳先生說(shuō)。

二套房

房貸政策欲松還緊

省銀監(jiān)局重申不得放松二套房貸，相關(guān)銀行依然我行我素

改善性二套房貸

可享優(yōu)惠

“我們發(fā)文只是重申了上級(jí)部門的意圖，并不意味著二套房貸政策將更加趨緊。”對(duì)于那紙?zhí)丶?jí)文件，省銀監(jiān)局辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人給出這樣的解釋。

省銀監(jiān)局在文件里表示，近來(lái)有媒體報(bào)道，部分地區(qū)的商業(yè)銀行開(kāi)始悄悄放開(kāi)個(gè)人住房貸款條件，借款人購(gòu)買第二套（含）以上的住房，可以憑借其資信狀況，享受首付30%、利率下浮25%-30%的優(yōu)惠。若借款人書面承諾原住房面積低于當(dāng)?shù)厝司》克降?，還可以享受首付20%、利率下浮30%的優(yōu)惠。

省銀監(jiān)局認(rèn)定上述做法“違反了現(xiàn)行個(gè)人住房貸款管理規(guī)定，擾亂了銀行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，加大了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)此，省銀監(jiān)局對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行提出了監(jiān)管要求：貸款購(gòu)房首付比例不低于20%。貸款利率可在中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最多下浮30%的政策，僅適用于購(gòu)買首套中小戶型自住住房的借款人，以及已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住住房，但其家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)住房貸款的借款人。

這也就是說(shuō)，對(duì)二套房政策的優(yōu)惠僅局限在外界統(tǒng)稱的“改善性住房需求”，對(duì)非改善性需求的二套房房貸明確不得優(yōu)惠，不允許銀行打“擦邊球”。

“松綁”一說(shuō)被認(rèn)定為“誤讀”

近日，對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。消息一出，外界對(duì)于所有二套房松綁的猜測(cè)此起彼伏。

但緊接著，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，二套房貸“沒(méi)有說(shuō)放開(kāi)”。至于房貸風(fēng)險(xiǎn)始終存在，這要加強(qiáng)管理，“但還是要支持（房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展）。”

與此同時(shí)，央行副行長(zhǎng)蘇寧也解釋說(shuō)，所謂的“符合條件”，是指居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄娣e。這一政策央行和銀監(jiān)會(huì)在去年已有明確規(guī)定，是為鼓勵(lì)改善住房條件而購(gòu)買第二套房，二套房貸政策并未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。

“很明顯，有媒體報(bào)道的二套房貸要松綁屬誤解。”這位負(fù)責(zé)人介紹，省銀監(jiān)局此次要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)正確把握住房貸款政策，堅(jiān)持住房貸款條件，嚴(yán)格審查借款人資格，加強(qiáng)對(duì)借款人原住房面積的查詢、核對(duì)。尤其是對(duì)已利用銀行貸款購(gòu)買首套住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套且不屬于改善性住房，以及多套住房的，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）規(guī)定。即堅(jiān)持“貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”的貸款條件。

銀行對(duì)二套房貸

口徑時(shí)緊時(shí)松

“看來(lái)省銀監(jiān)局的態(tài)度很明確，嚴(yán)格執(zhí)行二套房現(xiàn)有政策而決不放松。”陳先生有些無(wú)奈。他說(shuō)，從去年10月至今，銀行二套房貸松綁與否的口徑似乎一直在變，讓包括他在內(nèi)的銀行從業(yè)人員感到迷茫。

2008年10月，央行等部門出臺(tái)政策，對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。這讓外界認(rèn)定多套房信貸的緊箍咒會(huì)緩解，房貸利率將逐步走向市場(chǎng)化。

但隨后，銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部發(fā)文，要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購(gòu)買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行銀發(fā)（2007）359號(hào)文件和銀發(fā)（2007）452號(hào)文件的規(guī)定。于是，商業(yè)銀行暫時(shí)打消了松綁二套房政策的念頭。

2008年12月，國(guó)務(wù)院131號(hào)文《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》列明：對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

而銀行也將此理解為獲得了多套房房貸政策的自主權(quán)。而事實(shí)上，銀行對(duì)二套房政策開(kāi)始嘗試松綁動(dòng)作。迫于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，諸多銀行對(duì)二套房的利率進(jìn)行優(yōu)惠。

“現(xiàn)在又強(qiáng)調(diào)非改善性二套房房貸不得優(yōu)惠，難道131號(hào)文件的政策又不算數(shù)了？”陳先生表示。

“美國(guó)金融危機(jī)猶在，監(jiān)管部門對(duì)目前房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)我們能理解，但二套房房貸政策的制定不能一竿子打翻一船人。”資深金融界人士邱先生說(shuō)，比如已經(jīng)結(jié)清第一套貸款的再購(gòu)買第二套房子的，其風(fēng)險(xiǎn)并不大。再比如一些父母給在外地工作的子女購(gòu)買房子的，雖然都是二套房，如果貸款人經(jīng)濟(jì)條件較好，風(fēng)險(xiǎn)并不高。

有些銀行繼續(xù)開(kāi)閘放水

“二套房貸限制政策出臺(tái)后，房貸業(yè)務(wù)量縮減了一半。”在陳先生看來(lái)，樓市低迷跟2007年9月底出臺(tái)的二套房貸政策有很大關(guān)系。房貸業(yè)務(wù)是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)之一，卻不能迅速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，這令面臨著巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力的商業(yè)銀行高管們感到焦慮。

事實(shí)上，杭州的二套房貸其實(shí)早已松綁，即便是省銀監(jiān)局下發(fā)那一紙緊急文件后，個(gè)別銀行依然是我行我素。記者昨天調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些銀行在具體辦理二套房貸時(shí)還是“放得比較開(kāi)”。

某銀行高新支行信貸部的工作人員表示，只要是2009年1月1日以后來(lái)辦理的第二套房貸，在第一套房子貸款已經(jīng)結(jié)清的情況下，買140平方米以內(nèi)的房子都能享受7折優(yōu)惠。另一銀行寶石支行信貸部工作人員表示，對(duì)于在該行辦房貸的新客戶，140平方米的新房都能享受7折利率，不過(guò)具體還要參考資信情況等條件。

某銀行朝暉支行工作人員表示，還清貸款后買140平方米以內(nèi)的房子享受7折利率，140平方米以上的客戶購(gòu)買一定的理財(cái)產(chǎn)品也能爭(zhēng)取到7折利率。沒(méi)有還清貸款的客戶也能享受7.1折的利率。對(duì)于以前的存量房客戶，原執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率0.85倍的客戶，只要還款記錄良好，就能轉(zhuǎn)為7折利率。以前為基準(zhǔn)利率或者基準(zhǔn)利率上浮10%的客戶，只要購(gòu)買20萬(wàn)元的基金，就能享受7折利率。

另一銀行朝暉支行表示，從2月10日起，原執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率的85%、個(gè)人信用記錄良好的客戶都能申請(qǐng)7折利率，優(yōu)質(zhì)客戶通過(guò)的可能性更大。工作人員表示，第一套房還清的客戶，買140平方米內(nèi)的新房貸款視同首套。

房產(chǎn)商

別曲解政策

□本報(bào)記者黃丹

二套房貸政策之所以會(huì)出現(xiàn)不同的解讀，是因?yàn)橛行┘鹊美嬲咔饬似渲械暮x。

2007年，政府出臺(tái)了第二套房貸政策。當(dāng)時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的用意是防止一些群體炒家用按揭貸款購(gòu)買第二套以上住房來(lái)投機(jī)牟利。政策一出，直接壓制了投資性需求的膨脹，樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，樓市進(jìn)入了一年多的下行調(diào)整期。

于是，開(kāi)發(fā)商寄希望于政府重新出臺(tái)政策來(lái)托市，特別是取消第二套住房的政策限制。“二套房貸”有望松綁的消息一傳出，開(kāi)發(fā)商們歡呼雀躍，都以為這下二套房貸真的松綁了。但是，還沒(méi)有等他們回過(guò)神來(lái)，監(jiān)管部門馬上指出，第二套房貸政策放開(kāi)一說(shuō)是被曲解了。

殊不知，開(kāi)發(fā)商的愿望與“對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者”的表述相去甚遠(yuǎn)，核心在于“自住房購(gòu)買者”。意思是只有自住房購(gòu)買者才能比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

如今，浙江省銀監(jiān)局的一紙?zhí)匚?，恰恰說(shuō)明監(jiān)管部門防止把第二套以上住房用來(lái)炒作牟利的初衷沒(méi)有改變。當(dāng)時(shí)制定第二套住房信貸政策是為了防止投機(jī)、吹大泡沫、釀成金融風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在依然如此。期待一個(gè)政策能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)或者趁火打劫式的漲價(jià)是業(yè)界浮燥的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的表現(xiàn)。

二套房貸要松綁，目前只是開(kāi)發(fā)商的美好愿望。第二套住房的優(yōu)惠信貸政策現(xiàn)在已經(jīng)明確不會(huì)放開(kāi)。事實(shí)上，放不放開(kāi)第二套住房政策已經(jīng)不重要，在市場(chǎng)之手的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的理性回歸已成必然。