潯城“過戶潮”涌向二手房

     3月潯城最繁忙的地方，不是之前人流如梭的火車站、汽車站，也不是到處都賣春裝的大中路步行街，而是九江市房產局房產交易大廳。原因在于月初出臺的新“國五條”猶如一顆重磅炸彈，掉進了有關二手房交易的各方，時刻牽動著他們的神經。

    現(xiàn)象一：賣主現(xiàn)在“不差錢”

    原本住在江洲的姜先生最近比較幸運，因為他以自認為比較劃算的價格在九江長運集團宿舍樓買了一套二手房。“我來九江市區(qū)打了四五年工了，加上之前在深圳打工攢下的積蓄，就準備買一套二手房，因為現(xiàn)在小孩到了要讀書的年齡，想趁著房價沒漲之前，買二手學區(qū)房方便小孩上學。后來通過中介，看中了現(xiàn)在的這套房子，兩室一廳，近64平米，房主之前的標價是31.8萬，但因為最近國五條的出臺，我便通過向房主和中介分別施壓的辦法，不斷地壓價，他們也怕國五條地方細則出臺后，房子不好賣，最后以理想價格買下了這套二手學區(qū)房。” 

    因為擔心國五條地方細則出臺后對賣方征收20%的個人所得稅，許多賣主擔心自己手中的房子賣不出去，所以在價格合適時紛紛拋售二手房，以前斤斤計較的賣主，如今大都變的“不差錢”了。

    現(xiàn)象二：買賣“速配”二手房交易量急升

    在九江房產交易中心大廳，記者遇到了從事房產中介行業(yè)的王先生正帶著客戶張先生，到現(xiàn)場辦理過戶手續(xù)。“我本來在外地的，昨天特意趕回來辦理過戶手續(xù)的。”張先生告訴記者，房子正月的時候家人看好的，價格談了很久一直沒有談下來，新政一出，大家都怕要負擔所得稅，雙方很快就達成了交易，“如果現(xiàn)在不買，那等新政出來，交易成本肯定要上升的。” 

    據九江南佳房產中介經理李江山介紹，新“國五條”出臺后的這幾天，門店房源掛牌量增加了近三成，掛牌價格則下降了約3%。每位經紀人的看房量都在五六套左右，最高的一位經紀人一天帶看了15套房源。由此帶來的反映便是每天交易量的大幅上升。“賣方和買方都想盡快完成交易，以規(guī)避可能很快出臺的地方細則。” 

    記者在現(xiàn)場了解到，除了“搶買”的購房者外，還有不少“搶賣”的房東。 

    “我的房子本來5月份就符合‘滿五年’的標準了，但現(xiàn)在只能賣掉，不然細則出來了之后就很難講了，而且還要用這筆錢再買一套大一點的房子。”一位姓朱的房東對記者表示。 

    據調查，在不少業(yè)內人士看來，三月份的二手房成交量“將是一個驚人的數字”。

    現(xiàn)象三：議價空間放大交易周期縮短

    除了交易量的整體上漲，近期二手房市場交易周期也有明顯的降低。 

    “交易周期縮短得太厲害了，”九江南佳房產中介經理李江山說，“之前從房東掛牌到看房，再到簽合同，交易流程走完最快也要兩個禮拜時間，現(xiàn)在一周左右就走完了。這樣的效率放在在平時，是根本不敢想象的。” 

    據業(yè)內人士介紹，自從新“國五條”出臺后，二手房雙方交易意愿加強，市場議價空間放大，一般房源的議價空間大概是在5%~10%左右，只要價格不太離譜基本上都能成交。 

    據分析，新“國五條”出臺后，影響最大的就是房齡在2008年前買的房子。產權未滿五年，或者是非唯一房產轉售的，預計會是此次國五條征稅的重點針對群體，而部分滿五年，且是唯一套房產的房東表現(xiàn)則相對淡定一些。 

    “新政尚未落地這段時間，九江還將迎來二手房過戶潮的一個爆發(fā)期，而隨著政策實施，二手房成交量將驟降。”行業(yè)人士一致表示，至于新政對二手房價的影響，則至少要經過3個多月的政策消化期后，才能看清房價是否真的松動。

    現(xiàn)象四：中介忙碌行業(yè)或將面臨洗牌

    無論政策何時落地，新政對二手房市場的打壓是顯而易見的。行業(yè)人士一致坦言：在這一輪末班車行情過后，二手房市場將迎來一波冰凍期，后市如何具體要看執(zhí)行細則是怎么引導的。“過了這個月肯定要清閑一段時間了，現(xiàn)在能多做一單就多做一單。”九江恒力房產中介一名葛姓員工一天帶了7個客人去看房，希望能達成多一點的成交。 

    葛先生說：“個稅按差額20%征收的條款，在二手房交易中，這筆稅費無論是買房出，還是賣方出，對市場的沖擊都是不言而喻的。市場交易量只要下滑，市場觀望氛圍就會上升，市場購房信心不足，到時候無論是否符合征稅條件的房源，都將會陷入交易冰凍期”。 

    行業(yè)人士認為，二手房在短期內交易出現(xiàn)井噴，但在地方細則逐一推出后，中介“關店潮”或將再現(xiàn)。長期來看，二手房交易成本的居高不下，二手房東轉售為租將居多，二手房的供應量急劇下滑，需求得不到釋放或將向新房轉移，勢必會引起一手房市場量價齊升。 

    對于可能到來的新一輪中介洗牌，九江恒力中介負責人表示：“這種政策影響帶來的市場波動我們已經經歷過很多次。對于未來市場，我們還是會等待政策落地之后，仔細研究，并積極應對。”

    現(xiàn)象五：房產交易大廳接待量超平時三倍

    本周三，記者來到位于九江市房產局二樓的房產交易大廳后看到，弧形大廳內的各個窗口前均排起了長長的隊伍，走近一看，幾乎每個人都是前來辦理二手房過戶手續(xù)的，“我早上八點就來了，等了近一個半小時還沒有輪到我，但沒有辦法，只能接著等，早點把過戶手續(xù)辦了，早點安心，以免地方細則出來后要繳納的個人所得稅。”正在窗口前排隊的市民王先生對記者說到。 

    對此，九江市房產局產權交易科科長呂振飛介紹道：“如今二手房過戶的人數情況比起月初來說是有增無減，所有的工作人員現(xiàn)在都在加班加點的為客戶服務，只要還有客戶，工作人員就不下班，但即使如此，還是不能滿足客戶快捷、便利地進行過戶手續(xù)，因為人數實在是太多了，現(xiàn)在的工作負荷是平時的三倍。”

    解讀:民眾需理性看待二手房“過戶潮” 

    近期，全國各地房產交易中心均呈異?；鸨臓顟B(tài)，誘因就是3月1日國務院公布的新“國五條”細則中關于“二手房交易按照增值額20%征收個稅”的規(guī)定，刺激起市場敏感神經，各地市民為趕上“末班車”，出現(xiàn)突擊購房、緊急賣房現(xiàn)象，二手房產交易量隨之暴增。 

    各地涌現(xiàn)二手房“過戶潮”現(xiàn)象，乃是民眾擔憂購房成本增加，趕在政策正式實施前完成交易，以規(guī)避額外的稅費成本。而對于此種現(xiàn)象，建議民眾不應盲目跟風，更需理性思考，根據自身實際情況做決定，買房乃是大事，切勿一時頭腦發(fā)熱急于求成，造成更大的損失。 

    住建部副部長齊驥3月4日上午表示，“二手房交易按照增值額20%征收個稅”本意是打擊投機，不是傷及剛需。從各地二手房“過戶潮”來看，民眾改善住房的剛需確實存在，政策的出臺促使這部分需求驟然涌出，幾乎形成了一個“堰塞湖”。 

    但正如住建部部長姜偉新所言，這個政策只能符合大多數人的利益，符合長遠利益。任何一項政策都不可能顧及到所有人，至于新“國五條”是否能發(fā)揮調控效力，使樓市回歸至合理區(qū)間，尚有待時日驗證。 

    如今的樓市正處于經濟發(fā)展拐點，何去何從，需要符合經濟發(fā)展形勢和目標，不可能再綁架中國經濟。同時，稅制的改革方向也已明確，地方政府對土地財政的依賴將逐步降低，并且隨著保障房考核壓力加大，未來商品房不再是唯一選擇。 

    綜合可見，樓市的黃金時代已經過去，投資需求亦逐步降溫。如果是為了自住需求，趕二手房“過戶潮”尚能理解。更何況，“過戶潮”因為趕時效，造成部分交易過于匆忙草率、考慮不周等情況，如此將埋下各種隱患，也是民眾需要考慮的一個問題。