二套房貸政策松綁 能否成為樓市回暖“支點(diǎn)”

從媒體鋪天蓋地的誤讀，到銀監(jiān)會(huì)和央行的再三澄清，二套房貸政策一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。這些紛紛擾擾的熱鬧背后，隱含的是社會(huì)各方的強(qiáng)烈關(guān)切：二套房貸政策是否會(huì)松綁？這一政策的調(diào)整會(huì)帶來(lái)哪些變化？能否成為樓市回暖的“支點(diǎn)”？

　　改善型購(gòu)房需求逐步得到釋放

　　２００７年９月，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊炒房行為，國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)了二套房貸政策：“已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于４０％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的１．１倍，貸款首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”。

　　可以說(shuō)這一政策起到了“殺威棒”的作用，當(dāng)時(shí)在各大城市興風(fēng)作浪的炒房客為之一緊，樓市蔓延的炒房風(fēng)得到了較好的遏制。２００７年１２月，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了二套房貸細(xì)則，提出“對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。此后，國(guó)家有關(guān)部門又多次出臺(tái)二套房貸政策，但變動(dòng)都沒(méi)有觸動(dòng)這一核心政策。

　　“實(shí)際上，國(guó)家的二套房貸政策構(gòu)筑了一條‘防波堤’，將炒房客擋在了政策支持的范圍以外。”深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，就中國(guó)地少人多、住房緊張的國(guó)情而言，確實(shí)不應(yīng)該允許有大規(guī)模的炒房行為。

　　而在國(guó)家政策的支持下，自住型、改善型購(gòu)房者的需求一般而言都能得到銀行的支持。根據(jù)媒體的報(bào)道，目前北京、上海、深圳等地的銀行對(duì)于自住型、改善型購(gòu)房者購(gòu)買二套房政策都比較“開(kāi)放”：不必呆板地執(zhí)行四成首付，可以享受利率７折優(yōu)惠等。

　　“現(xiàn)在各家銀行的二套房貸執(zhí)行措施都不盡相同，但基本上都采取的是守住底線的原則。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，二套房貸政策可操作的空間比較大，比如“人均平均面積”如何計(jì)算，“家庭人口”如何界定，都是可以做文章的地方，如果銀行認(rèn)定客戶違約賴賬的風(fēng)險(xiǎn)不大，可能就比照首套房貸處理。

政策松綁會(huì)導(dǎo)致炒房客大規(guī)模入市？

　　近期，隨著樓市調(diào)整的深入，以及國(guó)家政策的向好，久已“絕跡江湖”的炒房客群體有些蠢蠢欲動(dòng)。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)和中原地產(chǎn)等中介反映，近期，深圳樓市看房人氣驟升，成交量持續(xù)放大，回暖跡象明顯，炒房客對(duì)樓市的信心也有所恢復(fù)，目前一、二手樓市均有不少炒房客活躍其中，有的炒房客又開(kāi)始一次性購(gòu)入十幾套住房。

　　現(xiàn)階段松綁二套房貸政策，會(huì)不會(huì)重新導(dǎo)致大量炒房客的出現(xiàn)，從而拉高房?jī)r(jià)？長(zhǎng)期關(guān)注研究炒房客群體的深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波(郭建波博客,郭建波新聞,郭建波說(shuō)吧)表示，確實(shí)存在這種可能，隨著深圳房?jī)r(jià)不斷下調(diào)，底部空間逐漸探明，目前炒房客的比例已經(jīng)在３０％至４０％，而且以機(jī)構(gòu)居多。開(kāi)發(fā)商也出現(xiàn)了取消優(yōu)惠、囤房，甚至是悄然漲價(jià)的趨勢(shì)。如果在現(xiàn)階段取消二套房貸政策，就可能吸引大量的炒房客“重出江湖”。

　　深圳的例子并非個(gè)別孤立現(xiàn)象。有報(bào)道稱，３月初，百余名溫州炒房團(tuán)專程到重慶，參加地產(chǎn)商為其專門量身打造的“地產(chǎn)嘉年華”；此前也有媒體報(bào)道，很多地方出現(xiàn)了大量的團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象，其中不乏炒房客的身影。

　　“目前很多城市房地產(chǎn)成交出現(xiàn)放大，主要是受國(guó)家政策的紅利效應(yīng)影響。”深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕表示，政策的支持和房?jī)r(jià)的調(diào)整釋放了壓抑已久的剛性需求，是一些城市樓市回暖的主要原因，如果這個(gè)時(shí)候松綁二套房貸政策，有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度上漲，從而打破市場(chǎng)的脆弱平衡，讓購(gòu)房者再次陷入觀望當(dāng)中，這反而不利于樓市的復(fù)蘇回暖。

　　某房地產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，對(duì)于政協(xié)委員建議松綁二套房貸的調(diào)查顯示，５７％的網(wǎng)民“堅(jiān)決反對(duì)”，認(rèn)為這樣會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房的行為；不過(guò)，認(rèn)為“很好的建議，現(xiàn)在樓市出現(xiàn)了一些問(wèn)題，需要在政策上給予一定的松綁”的，也有３５％。至于二套房貸最后能否松綁，４７％的網(wǎng)民表示其實(shí)二套房貸早已松綁，只差政府正式宣布了。

　　樓市回暖不應(yīng)簡(jiǎn)單寄望于政策

　　“現(xiàn)在看，二套房貸政策是張比較寬松的網(wǎng)。”深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕表示，對(duì)于應(yīng)該支持的自住型、改善型購(gòu)房需求，國(guó)家的相關(guān)政策事實(shí)上已經(jīng)放開(kāi)，而在打擊炒房風(fēng)死灰復(fù)燃方面，也應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持。

　　高海燕認(rèn)為，目前各地樓市出現(xiàn)的回暖行情主要是釋放了自住型、改善型的置業(yè)需求，樓市要全面走向復(fù)蘇和回暖，非常關(guān)鍵的是在今年上半年，第一輪由政策效應(yīng)刺激的需求釋放完畢后，有沒(méi)有后續(xù)的需求銜接上。而這一方面要受制于購(gòu)房者的信心，即他們口袋里是否有足夠的錢，愿意出手購(gòu)房；另一方面，也要看開(kāi)發(fā)商的降價(jià)誠(chéng)意，看他們是否愿意將房?jī)r(jià)降到購(gòu)房者能夠承擔(dān)的范圍以內(nèi)。

　　更重要的是，樓市的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有著密切關(guān)系。由于房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)多項(xiàng)下游產(chǎn)業(yè)具有拉動(dòng)牽引的作用，去年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，促使其復(fù)蘇回暖?？梢哉f(shuō)，在政策的刺激下，一些城市樓市確實(shí)出現(xiàn)回暖跡象，但總體上來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于低迷調(diào)整期。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，２月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降１．２％，降幅比１月擴(kuò)大０．３個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降０．２％。

　　“沒(méi)有調(diào)整到位是不可能支持下一輪上升的。”深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平表示，就算現(xiàn)在有新的救市政策出來(lái)，樓市繼續(xù)調(diào)整的格局仍不會(huì)改變，依據(jù)主要有三方面：供需不平衡，現(xiàn)在仍然是供大于求；目前的房?jī)r(jià)超出了支付能力以及整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)尚不明朗。因此樓市回暖不應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單寄望于某項(xiàng)政策。