網(wǎng)友盤點(diǎn)房價(jià)調(diào)控十年：城鎮(zhèn)平均房價(jià)上漲143%

　　日前，一則“盤點(diǎn)十年房價(jià)”的微博引發(fā)網(wǎng)民熱議，十年間全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)從2381元上漲到5791元，上漲143%。而北京、上海、廣州等大城市房價(jià)更是翻了幾倍。

　　2010年，史上最嚴(yán)“房地產(chǎn)市場調(diào)控”元年?？陀^來說，房價(jià)從2005年起高歌猛進(jìn)，到2010年終于迎來相對(duì)的“冷卻期”，但“十年九調(diào)，越調(diào)越高”，也是不爭的事實(shí)。

　　今年2月，“國五條”出爐，隨后又于3月出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，它又會(huì)對(duì)遏制房價(jià)起到什么作用？據(jù)新華社、本報(bào)記者丁婷婷報(bào)道

　　“國五條”出臺(tái)，效果未知

　　小程前幾年在深圳南山買下一套90多平米的二手兩居室，今年卻遇到了煩惱——去年他的工作調(diào)動(dòng)到廣州，如今想把這套房子出手，在廣州再購新房，卻遇上“國五條”。

　　當(dāng)年他為少交些稅，與原房主簽訂“陰陽合同”，合同價(jià)值僅為十多萬元。現(xiàn)在這套房的市場價(jià)已遠(yuǎn)超100萬元，若按照“國五條”征收20%個(gè)人所得稅，他要掏出最少20萬稅費(fèi)。

　　有人擔(dān)心，“國五條”或?qū)⒄`傷“剛需”。在另一只靴子落地前，按照住建部專家解讀，最終實(shí)施細(xì)則應(yīng)該會(huì)延續(xù)一貫的“保剛需”思維，即現(xiàn)行國稅總局的“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”——這意味著，這種“五年自住房”將在市場上走俏。

　　所以，受“國五條”影響最大的，是整個(gè)二手房市場。而新房價(jià)格很可能因?yàn)橛匈彿空邚亩址渴袌鲋蟹至鬟^來而不降反升。

　　從2003年至今，國家對(duì)房價(jià)“十年九調(diào)”，但除了2008年受國際金融危機(jī)影響，房價(jià)明顯下跌，2011年和2012年房價(jià)漲幅較低外，其他年份的房價(jià)上漲幅度基本都超過了兩位數(shù)。

　　2002年，上海房價(jià)“高位調(diào)整”，住宅平均房價(jià)達(dá)到5430元/平方米的“高位”；北京商品房平均銷售價(jià)格4761元/平方米；廣州市十區(qū)商品房成交均價(jià)為4642元/平方米；國家統(tǒng)計(jì)局月度形勢(shì)報(bào)告顯示，2002年，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2291元。

　　而目前：2012年，北京新建商品住房成交均價(jià)2.07萬元/平方米；上海市商品住宅成交均價(jià)為人民幣22461元/平方米；廣州市轄十區(qū)新建商品住宅交易均價(jià)14044元/平方米；中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國商品房銷售均價(jià)為5791元/平方米。

　　“支柱產(chǎn)業(yè)”的黃金期

　　從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則……10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　2003年7月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平。”

　　“18號(hào)文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月，央行下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持。

　　在利好刺激下，興起的房地產(chǎn)市場一路高歌、迅猛發(fā)展，很快成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎之一。

　　2005年4月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“目前房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價(jià)格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。”

　　2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決。”

　　在此之前，央行已于2004年底開始緊縮“銀根”，商品房開發(fā)資本金比例上調(diào)、加息接踵而至。2005年3月，國字號(hào)條文首次出現(xiàn)，“國八條”出臺(tái)后不到半年，更嚴(yán)格的“新國八條”進(jìn)一步加大調(diào)控力度。2006年，更具針對(duì)性的“國六條”出臺(tái)，隨后，“限價(jià)房”應(yīng)運(yùn)而生。

　　在今天看來，這一輪調(diào)控頗有“先見之明”，且房價(jià)上漲并沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年-2008年上半年，仍是房價(jià)上漲的一段“黃金期”。以北京市為例，新建住房均價(jià)從約5000元/平方米飆升至15000元/平方米，漲幅達(dá)200%。

　　史上最嚴(yán)調(diào)控政策

　　為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的一劑強(qiáng)心針。2008年12月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”

　　隨后，二手房營業(yè)稅減免、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由2年延長至5年等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。

　　這一輪“政府托市”，是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長貢獻(xiàn)了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價(jià)很快進(jìn)入“報(bào)復(fù)性反彈”。

　　2009年12月至今，國務(wù)院先后5次常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視”，到“近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭”，到“部分城市房價(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”，樓市調(diào)控一直沒有放松。

　　2010年開始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)。“國十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當(dāng)時(shí)被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。一年后，以限購為主要內(nèi)容的“新國八條”打出了“殺手锏”，全國36個(gè)城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購、限貸、限價(jià)三管齊下。

　　2011年限購組合拳以來，70個(gè)大中城市房價(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房價(jià)這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

　　不過，對(duì)于“樓市十年九調(diào)，房價(jià)屢調(diào)屢高”這一觀點(diǎn)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)市場復(fù)雜程度高，影響房價(jià)變化的因素多，調(diào)控的難度很大。但房價(jià)是否就是調(diào)控調(diào)高的？這也要客觀分析，政府不斷地調(diào)控，而房價(jià)還在漲，但如果不調(diào)控呢？或許房價(jià)比現(xiàn)在還高、漲得還快。

　　未來依然將加強(qiáng)調(diào)控

　　房價(jià)屢調(diào)屢漲，深層次的原因，與一些地方過度依賴“土地財(cái)政”有關(guān)。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，上海、北京的土地出讓金均超過1000億元，占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的近一半。

　　“政府熱衷賣地，抬高了房價(jià)；房價(jià)高漲，政府又有更多的稅收，這是一個(gè)惡性循環(huán)。”山西建筑工程總公司副總經(jīng)理柳樹林說，“依靠土地財(cái)政不是長期行為，也不是健康行為，是一種類似‘毒癮’的依賴癥，必須下大力氣戒除。”

　　3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中建議今年政府工作要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。政府工作報(bào)告還建議，堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制。

　　一些全國兩會(huì)的代表委員認(rèn)為，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展，保障和改善民生，國家應(yīng)廣泛借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，盡早確定房地產(chǎn)調(diào)控體系相關(guān)制度要點(diǎn)，讓消費(fèi)者形成明確、穩(wěn)定的市場預(yù)期。

　　賈康委員建議盡快明確房產(chǎn)稅政策要點(diǎn)，即首套房不征稅，但對(duì)首套房遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出基本生活需要的面積按照累進(jìn)稅率征收。這樣，不但可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)，也給老百姓一顆“定心丸”。

　　宗慶后代表的建議更為具體：我國應(yīng)建立階梯式供房制度：向剛參加工作、收入不高的工薪家庭提供一居室廉租房，月租金控制在其月收入的10%以下；向工作一定年限、收入逐步提高的工薪階層家庭提供一套面積90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，月供約為家庭月收入的20%，15年還清本息。

　　他還建議國家允許事業(yè)有成的高收入群體購買商品房，可不限面積、價(jià)格，但不得貸款，并退還原有經(jīng)適房。