當下樓市的七寸在哪里

　　“國五條”細則一出臺，個人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個稅的樓市調(diào)控新規(guī)一下刺激起了二手房交易，這些天來，全國各大中城市的房地產(chǎn)交易大廳人頭攢動，大家都想方設法避開這條新規(guī)。

　　我們認為，樓市調(diào)控新規(guī)的出發(fā)點和具體措施首先應該肯定。“國五條”毫無疑問彰顯了中央政府嚴控房價的決心。房價自2003年底開始大幅上揚后，一路高歌猛進，政府歷年也針對高房價出臺了許多政策措施，這些體現(xiàn)了以人為本的民本關懷。雖然樓價并未真正降下來，許多時候甚至越調(diào)越漲，但這有多方面的深層次原因，并不能因此全盤否定這些年來的樓市調(diào)控。畢竟，這是一場涉及多方利益的博弈。

　　對于備受爭議的個人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個稅，可以將各方的關注焦點和擔憂總結(jié)為三條：第一，是否會轉(zhuǎn)嫁給買家再度推高房價？第二，是否會帶動新樓銷售反而利好開發(fā)商？第三，是否會抑制改善性需求進而導致租房價格上漲？

　　筆者認為上述三條擔憂都是成立的。這一規(guī)定對抑制房地產(chǎn)投機投資會產(chǎn)生作用，但恐怕還起不了釜底抽薪之效，因為我們始終要牢記，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是賣方市場，還不是買房市場，在涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行、投機客、自住需求者等多個方面的利益群體中，自住需求者始終處于弱勢地位，而其他幾個利益相關方顯然要強勢得多?？v觀近十年來的歷次樓市調(diào)控，自住需求者尤其是改善性需求者或多或少地成為利益受損的一方。而中央政府就是這些利益涉及方的協(xié)調(diào)者，左手要保增長（增長涉及地方政府和開發(fā)商等），右手要保民生（涉及自住需求者的住房問題），兩手當然都要抓，但要兩手都硬就很不容易了。近幾年中央政府大力推進保障房建設，就是為了求得兩全協(xié)調(diào)之策。

　　當然，實事求是地說，任何政策都不可能完美，我們評析一項政策措施應該全面分析，客觀評價，一味拍手叫好，一味批評，都不符合“實事求是”精神。

　　我們認為，要說這次樓市調(diào)控新政有什么不足的地方，那就是沒有抓住要害，打蛇沒打到七寸。個人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個稅，顯然針對的是二手房市場，而二手房市場也是賣方市場，所以并沒能真正起到徹底的抑制投機投資的需求的作用。根據(jù)經(jīng)濟學原理，賣方市場中賣方可以將交易的稅費全部或部分轉(zhuǎn)嫁到買方身上，轉(zhuǎn)嫁的程度如何取決于賣方市場的強度如何，強度越高，轉(zhuǎn)嫁的程度也就越高。一個地方商品房越是供不應求，房價高漲，說明賣方市場的強度越高，交易產(chǎn)生的稅費就越能轉(zhuǎn)嫁到買方。比如北京，據(jù)媒體報道，二手房交易產(chǎn)生的個稅就全由買方承擔。這就導致新規(guī)對擁有多套住房的賣方的懲罰效果很有限，這反而會限制多余存量房的釋放。別看目前各地的二手房交易這么火爆，那都是為了趕在規(guī)定全面實施前過戶，之后或許各地二手房價格漲跌將呈現(xiàn)區(qū)域分化的格局，而新建商品房價格將普漲。這樣的局面，顯然是與調(diào)控的初衷大大背離的。

　　所以說，在上有政策，下有對策的環(huán)境下，樓市調(diào)控并沒能起到釋放市場空置存量房的作用。今天中國大中城市的房價高，并不是因為住房太少，而是因為住房太多且嚴重分配不均。在扭曲的市場機制配置作用下，住房資源配置不合理，形成了一些擁有大量住房而空置著的房姐、房叔，造成資源浪費，而另一些人則因買不起房而無奈成為無房戶的現(xiàn)象。如果以住房基尼系數(shù)來衡量商品房市場分配的不均等程度的話，住房基尼系數(shù)無疑要大于已經(jīng)公布的收入分配基尼系數(shù)。也就是說商品房市場分配不公，加劇了不同階層居民的收入分配不均，而后者反過來又影響前者。

　　因此，我們認為，樓市調(diào)控需要轉(zhuǎn)變思路，不能再以增加土地供應、住房供應來解決住房矛盾，而應該釋放大量空置的住房存量。畢竟開發(fā)商無論增加多少商品房供應，都能被房姐、房叔們所消化，這符合經(jīng)濟學中“供給創(chuàng)造需求”的薩伊定律。因此，在目前商品房已被部分異化成投機投資工具而又不能不加以有效調(diào)控的今天，加大商品房供給的思路，無疑在客觀上加大了貧富差距。目前我國房地產(chǎn)調(diào)控政策對買和賣環(huán)節(jié)都有了具體措施，唯獨對持有環(huán)節(jié)還沒有普遍施行調(diào)控手段，而這恰是樓市難題的關鍵所在。不妨說，沒有對持有住房環(huán)節(jié)的征稅，就不可能真正釋放空置房，也就不可能真正把房價逼下來，也就不可能真正解決百姓的住房難題，房地產(chǎn)市場也無法回歸正常。

　　令人欣慰的是，改革在不斷地推進，中央已經(jīng)釋放出明確的信號，將加大個人住房信息建設并聯(lián)網(wǎng)，并擴大房產(chǎn)稅試點，引導住房合理消費。對大部分想盡快改善住房條件的百姓而言，這無疑是福音。