住建部調(diào)研稱樓市已回暖 地產(chǎn)刺激政策可能性漸冷

前兩個(gè)月，全國(guó)住房成交量同比增長(zhǎng)6.1%。剛剛結(jié)束的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，得出了上述最核心的數(shù)據(jù)。

　　針對(duì)這個(gè)持續(xù)一個(gè)月調(diào)研方才得出的結(jié)果，住建部認(rèn)為較為樂(lè)觀。而“微服私訪”的調(diào)研形式，也增強(qiáng)了住建部對(duì)這一數(shù)據(jù)的信任度。由此，住建部將今年上半年的地產(chǎn)市場(chǎng)依然定性為觀察期。

　　此前，市場(chǎng)預(yù)期3月份之后，政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)大規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策的想法，將會(huì)落空。

　　微服私訪

　　據(jù)悉，此次住建部派出了規(guī)模龐大的調(diào)研組，對(duì)全國(guó)30多個(gè)大中城市進(jìn)行實(shí)地踩盤(pán)和調(diào)查。為此，除了主管房地產(chǎn)市場(chǎng)的部門(mén)，城建司、保障司、政策研究中心都派出人手全力協(xié)助。所到城市，除了要求地方政府提供統(tǒng)計(jì)資料外，一個(gè)重要的任務(wù)就是隱秘身份到各樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)去了解真實(shí)狀況。

　　在關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論太多、博弈太復(fù)雜、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也多如牛毛的情況下，這一次住建部顯然采取了更具實(shí)際效果的調(diào)研方式。住建部的高層官員在一個(gè)討論會(huì)上曾表示，住建部進(jìn)行了微服私訪，了解到的真實(shí)情況并沒(méi)有相關(guān)方面表述的那么悲觀。

　　住建部此次調(diào)研，有兩點(diǎn)值得注意。第一，調(diào)研以“微服私訪”形式進(jìn)行，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月。第二，救市爭(zhēng)論核心已經(jīng)從泛泛的救市轉(zhuǎn)向是否要救開(kāi)發(fā)商。因?yàn)樵谖磥?lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，都將存在量升價(jià)跌的趨勢(shì)。

　　截至目前，調(diào)研已基本結(jié)束，材料正在匯總當(dāng)中。住建部官員透露，一個(gè)具有廣泛代表性的數(shù)字是，全國(guó)的住房成交量在此前兩個(gè)月同比增長(zhǎng)6.1%。這個(gè)數(shù)字盡管抹煞了地域間的差異，但依然能大體反映出，成交量回暖在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。

　　住建部判斷，2008年下半年連續(xù)出臺(tái)的刺激政策已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)成效。由此，未來(lái)一段時(shí)間住建部對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策仍定位于觀察期，相關(guān)政策將不會(huì)有大的調(diào)整。

　　還是觀察期

　　2008年，中國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，處于歷史上最不景氣時(shí)期，各城市成交量大幅下跌。以北京為例，住宅成交量腰斬，成交金額1037億，降幅47%，跌回2004年的水平。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，逼迫政府部署救市措施。但在如何救市上，卻存在較大的分歧。2008年12月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施》，主要內(nèi)容為降低地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。這個(gè)文件發(fā)布之前，發(fā)改委約見(jiàn)了全國(guó)性開(kāi)發(fā)商組織負(fù)責(zé)人。該組織提交了一份主要包括4方面內(nèi)容的政策建議，包括放開(kāi)第二套房貸款限制、二手房交易稅費(fèi)減免、開(kāi)發(fā)商企業(yè)稅費(fèi)減免等。

　　內(nèi)部人士透露，住建部當(dāng)時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商提交的這份建議有不同看法。從程序上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商提交建議的渠道慣例應(yīng)該經(jīng)由住建部轉(zhuǎn)達(dá)，但這次是經(jīng)由發(fā)改委。之后，國(guó)務(wù)院發(fā)布的文件也顯示，僅采納了開(kāi)發(fā)商四條建議中的一項(xiàng)，即二手房交易稅費(fèi)減免。

　　對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的地產(chǎn)業(yè)刺激政策，房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)是政策好，但是力度不夠。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客)在今年年初表示，中央需要繼續(xù)出臺(tái)更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，北京才有可能用更短的時(shí)間消化庫(kù)存。

　　盡管被認(rèn)為政策刺激力度不足，但住建部依然將這段時(shí)期定為觀察期，期限是截至今年的三四月份。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策周期波動(dòng)在3個(gè)月左右，2月份住建部的微服私訪，便是為下一步的政策調(diào)整提供依據(jù)。

　　調(diào)研結(jié)論樂(lè)觀

　　房地產(chǎn)類上市公司的不俗表現(xiàn)，支持了住建部“相當(dāng)樂(lè)觀”的調(diào)研結(jié)果。中海地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))，2008年全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額266.1億元，及銷(xiāo)售面積270.9萬(wàn)平方米，分別按年增長(zhǎng)19.3%和25.4%。保利、萬(wàn)科、金地都保持了較好的成績(jī)。在較好的業(yè)績(jī)，以及對(duì)成交回暖的樂(lè)觀預(yù)期下，前一周，股市房地產(chǎn)板塊漲幅躍居第一位。

　　不過(guò)，業(yè)界對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)是否走出寒冬，仍然存在質(zhì)疑。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)存在明顯分化，而目前這種回暖態(tài)勢(shì)能否持續(xù)，也是疑問(wèn)。

　　發(fā)改委公布數(shù)據(jù)顯示，近80%的城市住宅成交量環(huán)比上漲，且三成以上城市漲幅超過(guò)50%。從整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，這樣的數(shù)據(jù)能夠支撐市場(chǎng)回暖的判斷。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商個(gè)體就未必如此。戴德梁行(戴德梁行博客)發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨介紹說(shuō)，所謂救市應(yīng)該分為兩個(gè)層面，一是救成交量，二是救開(kāi)發(fā)商。王晨認(rèn)為，目前沒(méi)有必要再出臺(tái)刺激成交量的政策。但是，從成交量回暖到房?jī)r(jià)反彈，則需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，其中的一個(gè)階段是成交量增長(zhǎng)而房?jī)r(jià)下跌，這段時(shí)期對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力仍然巨大。

　　高盛最近的報(bào)告認(rèn)為，盡管成交量反彈，“穩(wěn)固的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然遙不可及”。高盛高華分析師表示，“考慮到庫(kù)存，經(jīng)測(cè)算，成交量維持同比50%增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在四季度才能穩(wěn)住。”這是一個(gè)很高的要求，50%和6.9%增速之間差距甚遠(yuǎn)。而且，一二月份6.8%的樂(lè)觀數(shù)據(jù)，能持續(xù)多久還是個(gè)疑問(wèn)。

　　相對(duì)高盛悲觀的看法，一些樂(lè)觀的中介公司認(rèn)為，2月份的成績(jī)?nèi)绻茉?、4月份保持下來(lái)，房?jī)r(jià)就能穩(wěn)住。

　　這些爭(zhēng)論，對(duì)于政府的政策制定意義已經(jīng)不大，政府只關(guān)心交易量是否回暖。而房?jī)r(jià)的下跌過(guò)程會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，最終將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的生存能力