二手房市場交易迅速升溫 樓市調(diào)控仍應保護剛需

    樓市調(diào)控新“國五條”出臺后，部分城市二手房市場交易迅速升溫。分析人士認為，未來各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控細則在持續(xù)抑制投機的同時，也將在引導預期、降低交易成本、擴大住房保障范圍等方面注重對剛需的保護，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場走勢。

    信貸與稅收政策向來是樓市調(diào)控的“利器”，在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用。從房地產(chǎn)市場的長遠健康發(fā)展而言，差別化的信貸和稅收政策無疑是抑制投機、保護剛需的必要手段。但在一個供不應求的市場中，以增加交易成本的方式推出樓市調(diào)控手段，往往最終將成本轉嫁到購房者身上。目前，限購措施已將大部分投機投資需求擠出，作為市場主力軍的剛需容易成為“受傷者”。

　　但此次調(diào)控情況有所不同，各地可能更加注重綜合運用多種手段實現(xiàn)對剛需的保護和差別化對待。地方政府已經(jīng)認識到，如果房地產(chǎn)調(diào)控對剛需和投機“一刀切”，那么市場在經(jīng)歷短期爆棚之后，必然迎來交易冰點。這不僅會造成市場的大幅波動，波及房地產(chǎn)及其上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，也會影響經(jīng)濟形勢和資本市場的穩(wěn)定，不利于城鎮(zhèn)化推進。鑒于此，各地在落實調(diào)控細則的過程中，將針對剛性需求的特征，結合當?shù)氐氖袌鰧嶋H，給予一定程度的保護。

　　第一，對于二手房交易個人所得稅按差價的20%征收，各地有望劃定免征門檻。不妨保留“居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售”的免征條件，同時參照房屋的售價、面積、購買年限等因素，設定免征門檻。

　　第二，在核算家庭購房套數(shù)時，有望以“認房不認貸”作為標準。當前不少地方在界定二套房時，實施“認房又認貸”的標準，只要此前有過購房和貸款記錄，再次購房時便算做二套房。對于以舊換新、以小換大的改善型購房者來說，將大大提高購房成本。為保護上述購房群體，可將標準調(diào)整為“認房不認貸”，即在購買新房之前，只要將家庭名下的房產(chǎn)出售，仍可享受首套房政策。

　　第三，保障房的覆蓋范圍有望適當擴大。目前僅有公租房一定程度上向外地戶籍者開放，其余的保障房品種仍將戶籍作為門檻，這顯然不利于城市之間、城鄉(xiāng)之間的人口流動，影響城鎮(zhèn)化推進?？蛇m當突破戶籍門檻，擴大保障房的覆蓋范圍，同時建立健全保障房的準入和退出制度，將更多的低收入群體納入保障。

　　最后，完善個人住房信息系統(tǒng)，盡快聯(lián)網(wǎng)和投入使用。個人住房信息系統(tǒng)可使個人房屋信息更加明晰，有助于認定購房者資格，并對不同類型的需求實施差別化管理。

　　我國現(xiàn)階段雖然部分區(qū)域存在房屋消化的壓力，但住房供需總體形勢仍相對緊張。在這個過程中，合理引導剛需釋放無疑是避免市場大幅波動的重要措施。供應端的強化同樣不能放松。諸多房地產(chǎn)調(diào)控手段的要義集中體現(xiàn)在增加供應和抑制需求兩個方面。與增加供應相比，抑制需求起到的短期作用更明顯，因此也更多被運用，但增加供應才是根本之道。為此，在土地供應和開發(fā)、房屋銷售、存量房釋放等環(huán)節(jié)的相關政策要繼續(xù)強化執(zhí)行。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度而言，要建立一個相對健康和完善的供應結構，需實現(xiàn)以普通住房為主、多個供應層級并存。對于剛需的支持將給許多中小開發(fā)商帶來生存和發(fā)展空間，有助于遏制購地、開發(fā)環(huán)節(jié)的投機傾向，倒逼供應結構合理化