政策預(yù)期模糊剛需蜂擁入市 各地執(zhí)行細則需盡快落地

　　自2003年以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷9輪調(diào)控，而我們目前正在經(jīng)歷的第9輪調(diào)控，或許是市場影響最大、難度最高的一次。

  首先，在供給實際不足的情況下，通過抑制需求來硬性收緊成交，進而壓制地產(chǎn)商和房東的漲價動機。但這種短期操作，會積壓更多需求，為未來漲價埋下伏筆。其次，從限購這種短期行政指令性的調(diào)控，向稅收體系改革的長期調(diào)控過渡，此間涉及個人所得稅和房產(chǎn)持有稅兩個稅種在可操作性方面的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，可謂舉步維艱。在此過程中，但凡有絲毫細節(jié)沒有考慮清楚，準備充分，都可能誤傷剛性需求，甚至反推房價上漲。

  在“國五條”細則出臺一周后，有必要對此進行提醒和反思。從這一周來的樓市現(xiàn)狀看，誤傷剛性需求的情況已經(jīng)十分明顯，為了防止政策“窗口期”的負面效果進一步擴大，應(yīng)呼吁各地盡快出臺細則，穩(wěn)定市場預(yù)期。

  從北京、上海等一線城市的樓市狀況看，各地交易大廳人頭攢動，好似春運。排隊過戶、排隊完稅的情況屢現(xiàn)報端。如果說這種集中過戶是政策窗口期的自然反應(yīng)，且在決策層預(yù)料之內(nèi)，那么房價短期內(nèi)大幅上漲，就可能是市場始料未及之處。

  上海上周部分二手房漲價明顯，有的房源掛牌價格甚至從總價190萬直漲至250萬元。另外，有三至四成二手房意向購房者轉(zhuǎn)向一手房市場，進而助推了一手房價格。位于上海浦東鎮(zhèn)某樓盤上周末連夜開盤，房價較之前公布的預(yù)售價格小幅上漲8%，開發(fā)商向購房者明確表示，下月新盤單價再漲1000元/平方米。包括萬科[簡介 最新動態(tài)]等眾多一線房企3月在上海開出的新盤價格均有不同程度的上調(diào)價格。對于上海這種由二手房蔓延至一手房的漲價情況，北京房地產(chǎn)市場權(quán)威人士稱，一線城市均“概莫能外”。

  這里，需要理清的一個重點是，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀究竟成就了誰？影響了誰？

  從當(dāng)下的情況看，剛性需求受到不小沖擊，而這一輪積極購房的人群中，剛性需求為數(shù)不少。如果是改善性需求(即賣掉唯一一套，再買入自住房源)，未來即便在個稅方面被“從寬發(fā)落”，但不排除因有以往的貸款記錄，被視為第二套購房，進而大幅提高首付比例和貸款利率。于是這些人，難免趁窗口期趕緊買房。第二類剛性需求是純剛性，即首次置業(yè)者。這類人也在積極入市，并形成了今天“千軍萬馬”搭樓市末班車的場景。

  不得不提的是，剛性需求爭相入市的一個重要原因，是對政策預(yù)期的不確定性，尤其是二手房交易嚴征20%個稅的可操作性的疑問。

  據(jù)了解，一些地方細則已經(jīng)成文，但在個稅方面的表述卻相對模糊。比如有地方版本稱“個人所得稅的征收將嚴格依照國稅總局相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”但截至目前，國稅總局未對個稅征收有明確細則。

  在此情況下，有關(guān)部門應(yīng)盡快出臺相關(guān)執(zhí)行細則，以有效堵截短期內(nèi)的樓市混亂局面。因為細則一出，二手房交易稅費的增加和二套房貸款門檻的大幅提高，將通過成交環(huán)節(jié)的“休克療法”，強行壓制房價上漲預(yù)期。

  最后，一旦政策落地，樓市會走向何方？

  業(yè)內(nèi)一致的看法是，只要二手房個稅嚴格征收，同時提高二套房購房信貸門檻，從4月起，以一線城市為代表的樓市將經(jīng)歷2至3個月的成交低谷期。成交量的快速下滑將最終引導(dǎo)房價回歸。對于土地市場而言，其降溫將遲于成交量的下滑周期。

  到今年年底，如果成交持續(xù)低迷，或許還會迎來翹尾行情，畢竟需求在不斷積壓，一旦政策給出現(xiàn)些許窗口，都可能引來需求方的跟風(fēng)式入市。當(dāng)然，這些都是建立在房產(chǎn)稅尚未全面推開的基礎(chǔ)上的假設(shè)。