二手房市場(chǎng)交易迅速升溫 樓市調(diào)控仍應(yīng)保護(hù)剛需

　　樓市調(diào)控新“國(guó)五條”出臺(tái)后，部分城市二手房市場(chǎng)交易迅速升溫。分析人士認(rèn)為，未來各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則在持續(xù)抑制投機(jī)的同時(shí)，也將在引導(dǎo)預(yù)期、降低交易成本、擴(kuò)大住房保障范圍等方面注重對(duì)剛需的保護(hù)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　信貸與稅收政策向來是樓市調(diào)控的“利器”，在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展而言，差別化的信貸和稅收政策無疑是抑制投機(jī)、保護(hù)剛需的必要手段。但在一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)中，以增加交易成本的方式推出樓市調(diào)控手段，往往最終將成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。目前，限購(gòu)措施已將大部分投機(jī)投資需求擠出，作為市場(chǎng)主力軍的剛需容易成為“受傷者”。

　　但此次調(diào)控情況有所不同，各地可能更加注重綜合運(yùn)用多種手段實(shí)現(xiàn)對(duì)剛需的保護(hù)和差別化對(duì)待。地方政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，如果房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)剛需和投機(jī)“一刀切”，那么市場(chǎng)在經(jīng)歷短期爆棚之后，必然迎來交易冰點(diǎn)。這不僅會(huì)造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，波及房地產(chǎn)及其上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定，不利于城鎮(zhèn)化推進(jìn)。鑒于此，各地在落實(shí)調(diào)控細(xì)則的過程中，將針對(duì)剛性需求的特征，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)實(shí)際，給予一定程度的保護(hù)。

　　第一，對(duì)于二手房交易個(gè)人所得稅按差價(jià)的20%征收，各地有望劃定免征門檻。不妨保留“居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售”的免征條件，同時(shí)參照房屋的售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等因素，設(shè)定免征門檻。

　　第二，在核算家庭購(gòu)房套數(shù)時(shí)，有望以“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前不少地方在界定二套房時(shí)，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，只要此前有過購(gòu)房和貸款記錄，再次購(gòu)房時(shí)便算做二套房。對(duì)于以舊換新、以小換大的改善型購(gòu)房者來說，將大大提高購(gòu)房成本。為保護(hù)上述購(gòu)房群體，可將標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即在購(gòu)買新房之前，只要將家庭名下的房產(chǎn)出售，仍可享受首套房政策。

　　第三，保障房的覆蓋范圍有望適當(dāng)擴(kuò)大。目前僅有公租房一定程度上向外地戶籍者開放，其余的保障房品種仍將戶籍作為門檻，這顯然不利于城市之間、城鄉(xiāng)之間的人口流動(dòng)，影響城鎮(zhèn)化推進(jìn)?？蛇m當(dāng)突破戶籍門檻，擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍，同時(shí)建立健全保障房的準(zhǔn)入和退出制度，將更多的低收入群體納入保障。

　　最后，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，盡快聯(lián)網(wǎng)和投入使用。個(gè)人住房信息系統(tǒng)可使個(gè)人房屋信息更加明晰，有助于認(rèn)定購(gòu)房者資格，并對(duì)不同類型的需求實(shí)施差別化管理。

　　我國(guó)現(xiàn)階段雖然部分區(qū)域存在房屋消化的壓力，但住房供需總體形勢(shì)仍相對(duì)緊張。在這個(gè)過程中，合理引導(dǎo)剛需釋放無疑是避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)的重要措施。供應(yīng)端的強(qiáng)化同樣不能放松。諸多房地產(chǎn)調(diào)控手段的要義集中體現(xiàn)在增加供應(yīng)和抑制需求兩個(gè)方面。與增加供應(yīng)相比，抑制需求起到的短期作用更明顯，因此也更多被運(yùn)用，但增加供應(yīng)才是根本之道。為此，在土地供應(yīng)和開發(fā)、房屋銷售、存量房釋放等環(huán)節(jié)的相關(guān)政策要繼續(xù)強(qiáng)化執(zhí)行。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度而言，要建立一個(gè)相對(duì)健康和完善的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，需實(shí)現(xiàn)以普通住房為主、多個(gè)供應(yīng)層級(jí)并存。對(duì)于剛需的支持將給許多中小開發(fā)商帶來生存和發(fā)展空間，有助于遏制購(gòu)地、開發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)傾向，倒逼供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化。