樓盤還沒開工 萬科空地換得7億購房款

近日，上海萬科用兩塊還沒有動工的土地，竟換來了政府部門逾7億元的配套商品房預(yù)購款，這也讓萬科成為國內(nèi)第一個利用政府預(yù)購房款開發(fā)項目的房地產(chǎn)商。

　　隨著牛年春天的來到，以往那個在業(yè)界表現(xiàn)得格外活躍的王石似乎又回到人們視線的焦點。今年1月和2月，萬科的銷售業(yè)績連續(xù)“漲停”，讓王石一掃前期的抑郁心情。而通過萬科上海公司的實踐，軍人出身的王石又成功實現(xiàn)“諾曼底登陸”，開辟了萬科在國內(nèi)住宅市場的“第二戰(zhàn)場”。

　　空地換得7億購房款

　　3月9日，萬科公布了2008年的年報。在年報中，投資者驚奇地發(fā)現(xiàn)萬科上海公司的兩個項目沒有開工，卻收到了7億多元的預(yù)售款。這兩個項目一個名為“上海七街坊”，另一個名為“金色城市(D街坊)”，萬科將兩個項目列為存貨中的“擬開發(fā)產(chǎn)品”，開工時間均是2009年的2月。

　　但是，萬科年報的 “預(yù)收賬款”一欄卻顯示，兩個項目都已收到了預(yù)售款：金色城市收到3.36億元，上海七街坊收到了近3.76億元，兩項相加收入超過7億元。萬科的執(zhí)行副總裁王文金在11日的萬科業(yè)績網(wǎng)上說明會上作了解釋：上海七街坊項目和上海金色城市項目的D街坊屬于政府配套商品房，已經(jīng)收到回款。

　　尚未開工的兩個項目竟已被政府訂購，有業(yè)內(nèi)人士把這看作是王石和萬科慈善事業(yè)的繼續(xù)，認為萬科在其中僅僅能收獲微利。

　　也有人認為，萬科造的雖然是配套商品房，但利潤并不見得比開發(fā)普通商品房低。尤其是政府部門提供了預(yù)售款，極有效地降低了融資成本，降低了財務(wù)費用。萬科是四兩撥千金，以很低的投入就獲得高收益。

　　不過，截至昨日記者發(fā)稿時，并未得到萬科上海方面對此事的進一步解釋。

　　拿地成本不低

　　在上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，很多人并不十分看好上海七街坊和上海金色城市。事實上這兩個項目都是萬科上海公司在二手土地市場上購得。

　　上海七街坊購于2006年。當(dāng)年的12月29日，萬科以12.9億元左右的價格收購了上海恒大房地產(chǎn)公司位于浦東三林地區(qū)的5個房地產(chǎn)項目，其中就包括上海七街坊。根據(jù)當(dāng)時業(yè)內(nèi)的計算，這5個項目的平均樓板價是3050元/平方米。

　　金色城市則是萬科和復(fù)地聯(lián)手在2007年的12月花費了24.3億元購得的，萬科占了這個項目60%的權(quán)益。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)推算樓板價在6000元~7000元/平方米。

　　由于兩幅土地均購自二手市場，萬科還需要為這些土地支付高額的土地增值稅，所以上述樓板價并不代表萬科真實的拿地成本。因此有分析師覺得萬科的上述兩個項目的利潤不高，甚至有可能虧本。

　　上述猜測是否屬實，暫時還無法確認。不過，萬科的確延遲了原來的銷售時間，本來去年年中推出銷售的金色城市，并沒有在大降價的時間里銷售，而是推后到了今年。

　　大賺還是微利 業(yè)內(nèi)有分歧

　　雖然上述兩項目未動工就已賣掉大部分房源，但這筆買賣是賺還是賠，卻是一個不為人知的秘密。

　　據(jù)萬科2008年年報顯示，上海七街坊被政府收購了項目總建面的90%，預(yù)售收入是3.76億元。再根據(jù)萬科收購上海恒大地產(chǎn)時的公告資料，上海七街坊的總建筑面積是133350平方米。據(jù)此計算，上海七街坊每平方米的售價僅3100多元，萬科每平方米的利潤看似只有80多元。

　　不過，中原地產(chǎn)的分析師許萌說，政府收購在建工程，通常不會一次性全額付清?，F(xiàn)在萬科上海公司所獲得的3億多元預(yù)售款應(yīng)該僅是訂金。不過她也認為政府收購的代價應(yīng)該不高，萬科很可能只獲得微利。

　　易居中國的分析師薛建雄則進一步透露，雖然以前上海的配套商品房收購價格不高，只有5000元~6000元/平方米，但近期這一價格卻已經(jīng)大幅提高。最新的一個成交案例是寶山某普通商品房以13000元/平方米的價格被收購作配套商品房。

　　由于收購價格未知，萬科通過本次銷售究竟能獲利多少還無人知曉，但地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還是對王石萬分艷羨。一位不愿透露姓名的地產(chǎn)分析師說，萬科的房子還沒有開工，就有政府部門搶先付錢預(yù)購，這讓它的融資成本可大大降低，還能降低市場風(fēng)險，可以說是一舉兩得。

　　此外，萬科的年報顯示，上海七街坊的期初投資余額是1.46億元，期末是4.03億元；金色城市的期初投資余額是零，期末則增長至7.18億元。上述分析師人士因此認為，萬科通過這兩個項目的銷售，應(yīng)當(dāng)獲得不菲的收益