供需失衡“人扎堆”、“錢扎堆”催生樓市躁動

　　近年來，中國房地產(chǎn)市場一直在輪回，面對高企的房價，中央政府從未停止對房地產(chǎn)市場調(diào)控的腳步。在調(diào)控高壓下，部分樓市依然出現(xiàn)“價量齊升”的躁動。究竟是什么支撐著房地產(chǎn)市場，是什么促使房價不斷走高？

　　記者走訪北京、上海、杭州、太原等城市了解到，雖然全國有600多個城市，但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個，而這70個中僅有北上廣深及部分重點城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強勁。在少數(shù)城市“屢調(diào)屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來的市場。

　　“剛需”的樓市情結(jié)

　　提起中國樓市不可回避的一個名詞就是“剛需”。“剛需”這個經(jīng)濟學(xué)名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求。”但對“剛需”的理解也有爭議。有人認(rèn)為這是開發(fā)商制造房價上漲的概念，但對于某個群體來講，卻是不管房價漲與不漲都需要買房的處境。

　　“北漂”：為定居買房

　　小宋2012年畢業(yè)后進(jìn)了北京的一家事業(yè)單位，可以落戶在北京。盡管自己是家里的獨生子，但是他還是選擇把戶口從老家烏魯木齊遷到了北京。他告訴《經(jīng)濟參考報》記者“父母也支持我的選擇，北京各方面的發(fā)展前景都比老家要好很多。”

　　“有了戶口我就可以在這邊買房子，家里人春節(jié)期間一直在催這件事情，希望趕緊買了房子再準(zhǔn)備結(jié)婚。”小宋說。

　　在綜合考慮戶型、價格、交通、周邊的配套等情況后。小宋最終將目標(biāo)鎖定在朝陽區(qū)五里橋的一個小戶型。“雖然相對要遠(yuǎn)一點，但離地鐵6號線很近，去公司上班大概40分鐘左右，還算比較方便。”小宋認(rèn)為。

　　“首付目前在50萬元左右，還在家里的承受范圍之內(nèi)。”小宋告訴記者，自己剛剛開始工作并沒有積蓄，甚至生活方面還需要父母貼補。而買房子的首付全靠父母幾十年的積蓄，因為擔(dān)心房價上漲，他打算近幾天內(nèi)趕緊先把房子的訂金交了。

　　“丈母娘經(jīng)濟”：買房與娶妻須同步

　　30歲的王宇，從河南的一個小縣城來到北京打拼已有12個年頭“從上大學(xué)到讀研究生再到工作，這一路我還算比較順利，但沒想到在2009年因為買房的事與已經(jīng)談了四年的女友分手了。”王宇說對記者說，當(dāng)時雖然已經(jīng)工作了幾年，但積蓄并不多，如果要買房得讓父母幫忙，可父母也沒有多少存款。

　　王宇說，所以本意是想先租房結(jié)婚，等再工作幾年，有更多積蓄的時候再去買房。但女朋友和她的父母都不同意。

　　“也就在那之后認(rèn)識了現(xiàn)在的老婆，2012年時我們買了現(xiàn)在這套房，下個月我們就結(jié)婚了，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)買房與娶妻是同步的。”王宇自嘲道。

　　“學(xué)區(qū)房”：為孩子上好學(xué)校買房

　　“2009年時因為結(jié)婚買了套70平方米的兩居室，但現(xiàn)在我們準(zhǔn)備要孩子，由于老人要來照顧孩子，所以得再買套大一點的。”外企職員李明告訴記者，他的收入方面還算不錯，有能力再買一套房子。

　　在問及是否會賣掉現(xiàn)在的房子時，李明說自己不會賣掉現(xiàn)在的房子。“因為那是我買的第一套房，也是我的婚房，有特別的意義。”

　　此外，記者了解到，例如北京等很多城市的小學(xué)在入學(xué)政策上采取“就近免試入學(xué)”。因此，重點小學(xué)劃片內(nèi)的房子，也成了一些家長們爭相購買的對象。

　　“學(xué)校對于孩子來說太重要了，一個好學(xué)校，甚至能決定孩子的一生。”一位購房人表示，孩子已經(jīng)快到入學(xué)年齡，得趕緊在好學(xué)校邊買套房。

　　記者在走訪一家售樓處時，遇到一對年約40的夫婦前來看房。他們告訴記者“是給兒子提前買的，他現(xiàn)在10歲，可這房價眼看著一直往上漲，等孩子長大了還不知道要漲到多少。所以現(xiàn)在提前看看，有好的就買一套給孩子留著，省得到時候著急。”

　“全家團圓”：為老人買房

　　從事視覺設(shè)計工作的陳先生已經(jīng)結(jié)婚兩三年，不需要為“婚房”發(fā)愁，由于暫時不打算要孩子，自然也沒有為孩子買房的顧慮。但是他也想買套房子，“為了把山東老家的父母接過來。

　　盡管陳先生夫婦在北京生活工作多年，但是兩人戶口都不在北京，加上此前各種陰差陽錯的原因，兩人并不具備在這個“嚴(yán)格限購城市”買房的條件“我們很想買，這幾年也攢夠了錢，本來希望限購政策有松動的一天，但是目前來看幾年內(nèi)大概是沒希望了。”

　　最終，他們不得不在河北燕郊選擇了一套三居室的房子“優(yōu)點是比北京城區(qū)便宜很多，單價8千多，相當(dāng)四環(huán)區(qū)域房價的1/3；缺點就是遠(yuǎn)點，好在我們有車，每天不上班路況順利的話也就半個小時。”陳先生說。

　　陳先生告訴記者，在城區(qū)租一個兩居室的房子，月租金一般不會低于4000元，而買房子后的月供則遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個數(shù)目“有了自己的房子，才會有家的感覺。”

　　“夾心層”：望房興嘆

　　事實上，在住房保障還不能完全覆蓋的背景下，雖然剛性需求持續(xù)上漲，但在房價節(jié)節(jié)攀高的背景下，不少購房者最終只能“望房興嘆”。

　　山西省長治縣北呈村的史旭嬌2006年大學(xué)畢業(yè)后，在縣城一家企業(yè)從事電工工作。他和愛人每月收入加起來不到3400元。他說：“房子漲價太快，每年至少漲了30%，但是每月2000元的收入已經(jīng)幾年沒有變化。以自己目前如果在縣城買房非常不現(xiàn)實。”史旭嬌說，幸好自己和愛人都是城鎮(zhèn)戶口，去年5月申請保障房。但是，目前來看，不論經(jīng)適房還是公租房，至少還需要等三年時間。

　　記者了解到，以長治縣為例。已經(jīng)竣工和入住保障房共有671套。其中經(jīng)適房540套、廉租房75套、公租房56套。2013年至2015年，計劃再開工建設(shè)經(jīng)適房576套、廉租房108套、公租房126套。但是工作人員坦言，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。

　　高回報引燃投資沖動

　　在購房大軍中與“剛需族”對應(yīng)的就是“炒房族”。“炒房族”是個被指責(zé)的群體。但在投資渠道并不豐富的中國來說，炒房成為不少民眾尋求財產(chǎn)保值增值的重要選擇。

　　存錢不如“囤房”

　　“我的父母都是工薪階級，為了培養(yǎng)我讀書，幾乎耗干所有積蓄。所以我想自己攢錢買套房子，不忍心在房子的事情上再讓他們操心”。不久前在湖北省一個三線城市買了房子的劉小姐告訴記者自己買房時的最初想法。

　　和很多單身族為了結(jié)婚而買房不同，劉小姐說她買房子是為了投資“我們那里結(jié)婚一般要求男方提供婚房，退一步講也是男方提供首付，然后雙方一起供房。所以我沒打算要自己準(zhǔn)備婚房”。

　　劉小姐告訴記者，她2008年6月底畢業(yè)于國內(nèi)一個普通大學(xué)，當(dāng)時本碩連讀一共7年。在研究生畢業(yè)前一年在北京一家公司開始實習(xí)，畢業(yè)后獲得轉(zhuǎn)正留用的機會。“由于戶口不在北京，所以沒辦法在北京買房子，只能回老家去買。”

　　雖然碩士學(xué)歷，但工資增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅。她認(rèn)為“房價是不會跌的，盡管國家出臺了種種政策，但是買方愿望太強烈，房價不會大跌，頂多漲得慢一點”。

　　有了這個念頭以后自己開始攢錢，差不多兩年后，慢慢有了將近10萬元的積蓄。按照當(dāng)?shù)氐恼撸?0平方米以上的要首付三成“想到買新房還得要一筆裝修款，買地段偏的價格便宜的，將來不容易租出去”。她說，最終將目標(biāo)定為市區(qū)內(nèi)小面積的老公寓房。“面積小，壓力也?。辉偌由系囟魏?，既容易出租，以后也容易出手”。

　　而她最終也如愿以償，買下市區(qū)的一套老公寓，位于6樓的4樓，60平方米，二室一廳一廚一衛(wèi)。房子以35萬元成交。

　　“父母和朋友幫忙湊齊了首付，貸款20萬元，平均月供不到兩千元。”她給記者算了筆賬，“因為地段好，保守估計房子未來每月收1000元租金沒有問題，所以我月壓力很小，而且還沒用自己的公積金，用的是商業(yè)貸款。”

　　她告訴記者，自己只想著手里有套房子“心里踏實”，至于將來結(jié)婚也肯定不會住這個房子“結(jié)婚還是要買新房子，到時候再和未來老公一起努力吧。”

　　不經(jīng)意間賺了13萬元

　　“我在北京工作，老家在四川樂山。”28歲的劉藝告訴記者。她在2011年準(zhǔn)備要生孩子的時候，由于老家房子較小不方便，她母親就在樂山花了23萬元幫她買了套房子用來待產(chǎn)。

　　劉藝說，孩子3個月時，自己要回北京上班，所以就打算把待產(chǎn)的那套住房賣掉。“當(dāng)時是去年3月，房子能賣到29萬元，但我覺得行情還不是很好就沒賣。”

　　“后來證明我當(dāng)時的決定是正確的，房子等到6月才賣的。”劉藝興奮地說，她在去年6月以36萬元的價格將待產(chǎn)的房子賣出。“所有稅費、中介費都是買方承擔(dān)，幾個月的功夫無意間掙了13萬元。”劉藝最后說：“看來投資房子比什么都靠譜。”
需求虛火“灼傷”樓市

　　業(yè)界在總結(jié)近十年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時指出，從2003年以來，10年里國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。而“十年九調(diào)”的一個“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強指出，近年來調(diào)控力度最大的“限購令”歸根結(jié)底是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。

　　另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮則是因為大量的需求和購買力支撐。中國房產(chǎn)信息集團在全國東、中、西部三個區(qū)域選取包括北京、上海、深圳、合肥、南昌等30個城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，2012年第四季度中國購房者信心總體指數(shù)為110.6點，在上一季度108.3點的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上升2.3點。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2010年調(diào)控以來的新高。

　　一位房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴記者，盡管國家層面這幾年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策從未放松，但是在地方上，房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出繁榮的現(xiàn)象。“現(xiàn)在幾乎每個城市都在發(fā)展房地產(chǎn)市場，都在蓋房子。”

　　除了地方政府為了帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，以及當(dāng)前國家政策中要求發(fā)展城鎮(zhèn)化的因素以外，他說，最直接的原因則是目前有太多人想買房子，“因為有龐大的購買群體和需求，才讓房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，甚至刺激房價越調(diào)越高。”

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受記者采訪時表示，中國現(xiàn)在所處的階段決定了中國的購房需求，一方面數(shù)量龐大，另一方面需求構(gòu)成復(fù)雜。

　　趙路興表示，在國外，不會像國內(nèi)情況這么復(fù)雜。“事業(yè)單位是我國一個較大群體，有數(shù)千萬人，他們中很多人在九十年代時買房改房，雖然當(dāng)時還不錯，但從現(xiàn)在來看不僅社區(qū)老舊，而且戶型小，缺乏綠化及相關(guān)配套設(shè)施，因此發(fā)展到現(xiàn)在，這種房子便滿足不了他們的需求，產(chǎn)生了大量改善性需求，國外就不會出現(xiàn)這種情況。”

　　近年來連續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控后，自住買家成為樓市購買主力。2月28日，記者在上海浦東“萬科海上傳奇”售樓處內(nèi)看到，盡管目前尚無房源可售，后期開盤時間預(yù)計在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來看房。

　　售樓處工作人員告訴記者，新開房源戶型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價約為30000元至35000元每平方米，由于樓盤總價較高，八成左右的買房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。

　　此外，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計機構(gòu)的預(yù)判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米，預(yù)計2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結(jié)構(gòu)上，該機構(gòu)認(rèn)為，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶。

　　根據(jù)聯(lián)合國人口署預(yù)測數(shù)據(jù)，2010年至2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)，上述14個城市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。

　　“扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮

　　“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受記者采訪時表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。

　　陳國強說，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認(rèn)為北京生存成本過高，生活壓力過大，才會出現(xiàn)許多人離開北京的情況。但是，需要對自己的工作、職業(yè)重新做選擇，重新再去適應(yīng)，很多人難以做到這點。因此，類似于北京等特大城市的吸引力仍然會有增無減。“而房價高企也正是因為它具有如此大的吸引力。但這樣的城市在中國并不多，這也是造成我國房地產(chǎn)市場分布不均的根本原因。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，正是由于“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。

　　“事實上，在全國范圍內(nèi)，雖然有600多個城市，但房地產(chǎn)市場活躍度較高的城市大約僅有70個。”萬科集團(萬科藍(lán)山 萬科幸福匯)執(zhí)行副總裁毛大慶在接受記者專訪時表示，我國一些城市人口多年不增長或者負(fù)增長，成交量、價低，而且?guī)缀醪粫Q手，價格長時間段內(nèi)也不會有較大波動，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場。

　　毛大慶表示，這70個城市的特征在于人均G D P大都超過了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導(dǎo)入人口較多，移民、消費均較為活躍。

　　“從市場表現(xiàn)來看，70個城市大體能分為三類。”毛大慶說。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國性、地區(qū)性的核心地區(qū)，例如：青島、杭州、成都等地，雖然均屬二線城市，但其地域性、資源性優(yōu)勢使其房地產(chǎn)市場展現(xiàn)著一線城市的狀態(tài)。雖然屬于重點調(diào)控地區(qū)，但由于需求較大，住房消費持續(xù)、明顯較為強勁。

　　第二種情況的城市多處黃河以北。在過去兩年中，這些城市并不是調(diào)控重點城市，因此，在供地與住房供應(yīng)量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場顯得較為遲緩。

　　第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現(xiàn)供需穩(wěn)定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不同，居民收入較高，民營經(jīng)濟較北方活躍發(fā)達(dá)很多，典型的藏富于民，這些城市與北方同規(guī)模城市比，房地產(chǎn)市場活躍度高很多、自我修復(fù)能力強。

　　“通過近兩次普查數(shù)據(jù)可以看出，人口的移動趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達(dá)城市、資源集中型城市集聚。”廈門大學(xué)宏觀經(jīng)濟研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)院副院長李文溥指出，福建、廣東等地由于多為勞動密集型企業(yè)，是我國流動人口較多的省份。以福建為例，過去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長最快的地區(qū)，這兩地的人口的絕對數(shù)量和相對比重都出現(xiàn)了迅速上漲，這說明人口向百萬人尤其是向數(shù)百萬人的地方集聚。而福州的五區(qū)八縣之中，五區(qū)上漲88萬，八縣反而下降8萬，這說明了在大城市之中也是向城市中心區(qū)集聚。“這也能說明供需不平衡的原因所在，因為人們的流向是一樣的，而地方就那么大。”

　　事實上，房企回歸一線也表現(xiàn)出了市場的動向。2012年下半年，早先布局三四線城市的房企近期紛紛轉(zhuǎn)向，一些大型標(biāo)桿房企毅然重返一線城市積極拿地，北上廣深再次成為房企爭奪焦點。

　　房地產(chǎn)市場一方面是人的集聚，而另一方面則是錢的集聚。在記者采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然杭州樓市庫存仍在高位運行，但絕大多數(shù)是大戶型。

　　與其他城市不同，杭州樓市大戶型充斥似乎是傳統(tǒng)。許多看房者無奈地表示，杭州有錢人太多了，即使大戶型占比在一半以上，也不怕賣不出去。更為關(guān)鍵的是，作為發(fā)達(dá)地區(qū)，浙江各地的有錢人紛紛往杭州集聚，這也使得大戶型、高房價的傳統(tǒng)得以延續(xù)。