梁季陽委員:"土地財政"是高房價最大禍首

“地方政府對‘土地財政’的過度依賴是造成高地價、高房價的根本原因。”全國政協(xié)委員梁季陽接受記者采訪時指出，房地產(chǎn)的病根在于土地，土地市場的高度壟斷是房價畸高的根本原因。

　　兩會期間，說起高房價，很多代表委員都將矛頭指向了“土地財政”。

　　梁季陽告訴記者，地方政府依據(jù)土地管理法，對農(nóng)村集體所有的土地實行征用，征用農(nóng)民土地支付的費用是一畝地幾萬元，但出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的價格可達幾十萬元、上百萬元乃至幾百萬元，巨大的價差使得地方政府熱衷于“高價賣地”“以地生財”。在國際上一般地價占房價的1/4左右，而目前我國地價往往達到了房價的一半。

　　“在一些地方，政府的土地出讓金的收入幾乎占全部財政收入的60%至70%。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，2007年全國土地出讓金收入約1.2萬億元。這屬于非稅收入，自由游蕩在政府財政管理體系之外。作為掌控土地資源和土地賣方的地方政府對于房地產(chǎn)價格升高是樂見其成的。”梁季陽說。

　　全國工商聯(lián)在給政協(xié)會議上提交的《我國房價何以高居不下》的書面發(fā)言中指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在成本和費用結(jié)構(gòu)嚴重失衡、稅費明顯偏高且征收不合理的狀況。剛性的土地成本不僅導(dǎo)致了房價的居高不下，同時也是造成當前房地產(chǎn)市場低迷的重要原因。其中，土地成本占企業(yè)開發(fā)直接成本的比例最高，達到58.2%。

　　全國政協(xié)委員、中國社會科學(xué)院世界歷史研究所研究員俞金堯指出，正是由于地方財政上對賣地的依賴，一些地方政府與開發(fā)商形成了共同利益，才會出現(xiàn)地方政府不顧公眾利益替開發(fā)商賣力促銷；而開發(fā)商則在成交量大幅萎縮的情況下，寧愿繼續(xù)守候政府出臺刺激樓市的政策而不愿爽快降價，致使虛高的房價出現(xiàn)硬撐的局面。

　　“土地收益或房地產(chǎn)開發(fā)成為地方政府收入的主要來源絕不是一個正常的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象將來必然造成很大的被動。”全國人大代表、湖南金僑置業(yè)集團董事長任玉奇說，地方政府“以地生財”的模式不利于耕地保護。

　　在今年兩會之前，任玉奇專門進行過調(diào)查，“根據(jù)有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我國每年有一個農(nóng)業(yè)縣的耕地消失。”任玉奇說，城市化進程不能以犧牲耕地，犧牲農(nóng)民利益為代價。這種短期行為將會給國家、給子孫后代造成不可估量的損失。

　　“地方政府必須擺脫對‘土地財政’的依賴。”俞金堯委員建議，地方政府今后適度調(diào)整土地出讓節(jié)奏，把握土地的基準價格，使土地價格有一個合理的底價，價格既不能太低，造成土地低效，浪費性地使用；也不能太高，增加城市化和工業(yè)化的成本，對整個社會經(jīng)濟發(fā)展不利。

　　任玉奇認為，國家應(yīng)調(diào)整土地出讓金收益比例，將土地出讓金更多地讓利給農(nóng)民，以抑制地方政府的逐利沖動。要遏制地方政府“以地生財”的沖動，機制改革更重要。“如果是我當市長，我也會在自己的任期內(nèi)盡可能地‘以地生財’。在目前的機制下，你不干自然有別人干。所以‘土地財政’的根子不在地方，而在于制度。”任玉奇說。

　　全國工商聯(lián)建議，將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收；改革土地招拍掛制度，改變過去“價高者獲得土地”模式，變?yōu)榫C合考慮土地競標者的投標方案，尤其把環(huán)保指標納入到綜合考慮因素中。