樓市調(diào)控政策頻出臺(tái) 業(yè)內(nèi)稱房?jī)r(jià)將“滯漲”緩升

　　一片“回暖”之中，樓市調(diào)控再起。記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，購房者觀望情緒開始上升，而面對(duì)成本增加、政策不明的壓力，開發(fā)商的各類促銷又開始抬頭。不過從整體來看，促銷更多還是噱頭，市場(chǎng)實(shí)質(zhì)還未發(fā)生變化。業(yè)內(nèi)人士分析，需求雖有增加，但供應(yīng)持續(xù)高位，房?jī)r(jià)滯漲明顯，平穩(wěn)緩升是最大可能。

　　購房者：觀望情緒彌漫

　　剛剛工作一年多的秦先生以前每到周末都在張羅著看房子，最近他告訴記者，現(xiàn)在不像以前那么著急買房了。秦先生說，去年年底時(shí)曾考慮在中山買房，看到一些樓盤價(jià)格噌噌往上漲，著實(shí)緊張了一把。不過，現(xiàn)在看到陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策，他覺得多少吃了點(diǎn)定心丸，“我覺得中山的房子漲也漲不到哪里去，可以先慢慢挑著，等結(jié)婚的時(shí)候再買也不遲。”

　　樓市新政來襲，市場(chǎng)上很多購房者的心態(tài)都像秦先生一樣發(fā)生了微妙的變化，一個(gè)明顯的感覺是從去年底開始由于樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升而帶來的擔(dān)憂情緒有所緩解。

　　這種變化在二手市場(chǎng)方面也有反映，雖然中山早已實(shí)施按利差20%征個(gè)人所得稅，該政策對(duì)中山市場(chǎng)整體影響不大，但買賣雙方的心理開始發(fā)生變化。

　　科威不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)理黃一力告訴記者，雖然中山?jīng)]有像廣州一樣出現(xiàn)“放盤潮”，但可以感覺到一些業(yè)務(wù)比以前好談多了，“有些業(yè)主如果是急于出手的，看到目前的形勢(shì)，也會(huì)在價(jià)格上做一些讓步。”

　　開發(fā)商：關(guān)注本地調(diào)控細(xì)則

　　從部分樓盤銷售負(fù)責(zé)人反映的情況來看，普遍認(rèn)為目前的政策影響并不大，對(duì)客戶的影響更多還是在心理層面，他們更關(guān)心的是本地的調(diào)控細(xì)則。

　　眼前很多開發(fā)商面臨的一個(gè)問題就是，從3月1日起，調(diào)高容積率后補(bǔ)地價(jià)的費(fèi)用以及公建配套作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都有提高，有開發(fā)商計(jì)算，平攤到項(xiàng)目中，差不多每平方米的成本增加了數(shù)百元。

　　此外，也有開發(fā)商擔(dān)心如果嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，將有更多的項(xiàng)目開建入市，導(dǎo)致超量的供應(yīng)進(jìn)一步增加。還有開發(fā)商表示，預(yù)售資金監(jiān)管如果正式實(shí)施，也將給市場(chǎng)帶來深遠(yuǎn)影響。

　　大信置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)董飚認(rèn)為，政策可能導(dǎo)致此前的一波回暖又被壓下去，而成本增加也使得開發(fā)商不得不重新考慮成本，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，也會(huì)使得市場(chǎng)更加規(guī)范，“以前一些開發(fā)商不愿意建學(xué)校和垃圾站等公建，交一部分費(fèi)用就算了。”董飚說，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，開發(fā)商建公建配套的動(dòng)力也會(huì)增加。

　　市場(chǎng)：

　　促銷重又抬頭 成交依舊活躍

　　雖然在政策敏感期，但是顯然誰都不愿辜負(fù)大好春光，很多開發(fā)商經(jīng)過春節(jié)蟄伏后都準(zhǔn)備展開“春季攻勢(shì)”。從3月開始，多個(gè)樓盤都陸續(xù)推出新貨并啟動(dòng)宣傳活動(dòng)吸引客戶。在曾經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的沙溪朗心片區(qū)，博愛一路旁的兩個(gè)樓盤，就相繼推出4588元/m2起限時(shí)搶購和4800元/m2均價(jià)清貨的優(yōu)惠活動(dòng)，東區(qū)核心區(qū)域某大型樓盤近期開盤也給出了最低不足6000元/m2的價(jià)格和9.5折優(yōu)惠，石岐某樓盤折后出現(xiàn)“4”字頭的誘人價(jià)格。一時(shí)間大有重溫去年價(jià)格戰(zhàn)之勢(shì)。

　　“實(shí)際上，這些大多是吸引客戶的營(yíng)銷手段。”中山大地房地產(chǎn)高級(jí)策劃經(jīng)理馮瑞卿認(rèn)為，市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)促銷，更多只是噱頭，不少開發(fā)商經(jīng)過前期的資金回籠，壓力并沒有去年那么大，而且深諳客戶買漲不買跌的心理，在價(jià)格上不會(huì)輕易下調(diào)。

　　雖然觀望情緒開始彌漫，但從近期的網(wǎng)簽來看，成交似乎并未受到影響。3月以來，日均網(wǎng)簽仍然達(dá)到236套左右的高位，比行情大好的1月也并不遜色。

　　馮瑞卿也向記者表示，近期幾個(gè)改善性的項(xiàng)目銷售都不錯(cuò)，她認(rèn)為這也與購房者對(duì)政策的預(yù)期有關(guān)。“一些改善型的客戶擔(dān)心二套房首付和利率會(huì)提高，反而結(jié)束了觀望。”

　　后市分析：

　　房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)平穩(wěn)緩升

　　中山中原市場(chǎng)研究及顧問部經(jīng)理郭光喜認(rèn)為，未來走勢(shì)主要還是要看中山具體的細(xì)則怎么樣。不過，他也認(rèn)為即使有本地細(xì)則影響也不會(huì)很大，“中山過往幾年的房?jī)r(jià)沒有發(fā)生很大的變動(dòng)，此次調(diào)控主要是針對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)大的一二線城市。”

　　郭光喜說，中山作為三線城市，本身的投資投機(jī)性購房需求所占比例不大，主要還是以剛需為主；二手房市場(chǎng)也不發(fā)達(dá)，成交量不高；他認(rèn)為，中山未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍將保持平穩(wěn)。

　　中山天睿地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)陳彬藝也認(rèn)為，今年中山樓市將繼續(xù)政策市行情，他認(rèn)為中山與大多數(shù)三線城市一樣面臨著“需求進(jìn)一步弱化、庫存量快速積壓、后續(xù)供應(yīng)穩(wěn)定”的窘境，在供大于求的大背景之下，本地房?jī)r(jià)的"滯漲效應(yīng)”十分明顯。陳彬藝分析，總體來看，雖然市場(chǎng)需求在穩(wěn)步上升，但供應(yīng)水平也繼續(xù)保持高位，未來房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)小幅緩慢回升態(tài)勢(shì)。

　　馮瑞卿也認(rèn)為，上半年樓價(jià)還是以平穩(wěn)為主，預(yù)計(jì)整體趨勢(shì)是緩慢上升。