SOHO中國銷售愈現(xiàn)頹勢(shì) 租金收入難撐大局

　　3月6日，SOHO中國（00410.HK）在香港發(fā)布2012年業(yè)績報(bào)告，公司去年全年投資物業(yè)的租金收入僅1.48億元，與當(dāng)期公司實(shí)現(xiàn)的營業(yè)額153億元及去年全年的銷售額94.68億元形成巨大反差，意味著SOHO中國由銷售向持有的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型仍前路漫漫。

　　銷售愈現(xiàn)頹勢(shì)

　　報(bào)告顯示，2012年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額153億元，在上年同期56.8億元的基礎(chǔ)上增長了169%。毛利也由2011年的27.3億元增長至90.06億元，增幅達(dá)229%。在營業(yè)額快速增長的同時(shí)，SOHO中國2012年的凈利潤也在投資物業(yè)價(jià)值重估后實(shí)現(xiàn)同比172%的增長至106億元。

　　2012年初，SOHO中國曾高調(diào)宣布，全年銷售目標(biāo)為230億元。當(dāng)年8月，SOHO中國突然宣布進(jìn)行戰(zhàn)略上的重大調(diào)整，此前以銷售見長的SOHO中國將告別散售，全面轉(zhuǎn)向持有自己開發(fā)的商業(yè)物業(yè)。與此同時(shí)，其年度銷售目標(biāo)也被腰斬，下調(diào)至120億元。

　　盡管如此，SOHO中國的年度銷售額仍然沒有達(dá)到下調(diào)后的目標(biāo)。其年報(bào)數(shù)據(jù)指出，“2012年度確認(rèn)的營業(yè)額主要來自銀峰SOHO（原望京SOHO[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]）及SOHO中山廣場(chǎng)等項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目的合同銷售金額共計(jì)約94.68億元，均價(jià)約5.0531萬元/平方米。”

　　事實(shí)上，在SOHO中國2007年上市后，銷售額曾連續(xù)三年出現(xiàn)高速增長，2008年、2009年與2010年銷售額分別同比增長92%、77%和82%，于2010年達(dá)到了銷售額238億元的頂峰。

　　但此后，其銷售額完成情況卻每況愈下，2011年為109億元，同比下降幅度達(dá)118%，而2012年則進(jìn)一步下降15.1%至96.48億元。

　　更重要的是，公司業(yè)績報(bào)告顯示，2012年，公司權(quán)益股東所占純利約105.85億元，在2011年的基礎(chǔ)上增加了約66.93億元。這主要是由于本期銷售物業(yè)確認(rèn)面積大幅增加以及投資物業(yè)增多導(dǎo)致物業(yè)評(píng)估增值大量增加。除去投資物業(yè)的評(píng)估增值，核心純利為人民幣33.35億元，核心純利潤率約為22%。

　　一位港股分析師對(duì)媒體表示，投資物業(yè)評(píng)估增值這個(gè)是在港股市場(chǎng)比較特殊的一種會(huì)計(jì)制度，受益于此，一些在香港上市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤都非常高。而這一數(shù)字從某種程度上會(huì)聽取企業(yè)的意見，因此在利潤數(shù)字上具有一定的彈性。

　　“105.85億的凈利潤中，核心凈利潤只有33.35億，意味著其近七成的凈利潤都來自于投資物業(yè)的增值，而靠出租和出售物業(yè)的收益只占三成。”某港股私募機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理如此分析。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶也認(rèn)為，相比其總資產(chǎn)來說，SOHO中國33億元的核心凈利潤還是有些低的。

　　租賃尚難撐大局

　　實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)的銷售困境，并不是SOHO中國獨(dú)自面對(duì)的問題。

　　根據(jù)中原提供的數(shù)據(jù)，2012年北京寫字樓成交面積為232.9萬平方米，同比微漲6%，但不及2009年和2010年的成交水平，同時(shí)2012年寫字樓售價(jià)為25897元/平方米，同比下降3.3%。

　　北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的信息則顯示，2013年以來，北京共有7個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，截至目前，其中的4個(gè)仍為零成交，另有一個(gè)項(xiàng)目的289套房源僅售出1套，只有一個(gè)項(xiàng)目的銷售率超過五成。

　　對(duì)于SOHO中國來說，自2011年起，由于鄂爾多斯、溫州等地民間借貸市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，許多富有階層被牽連其中，煤老板、鋼鐵大亨等SOHO中國原來的“座上賓”逐漸淡出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

　　SOHO中國董事長潘石屹曾向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者承認(rèn)，2011年下半年以來，購買SOHO中國旗下北京項(xiàng)目的客戶多為北京當(dāng)?shù)氐耐顿Y客，而來自陜西、內(nèi)蒙古等地的客群已經(jīng)越來越少。

　　這正是自2011年開始，SOHO中國銷售額逐年下降的根本原因，并直接導(dǎo)致其由售轉(zhuǎn)租的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　在3月6日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，SOHO中國行政總裁張欣表示，2012年，其銷售物業(yè)占比約25%，自持投資物業(yè)占比約75%。之后將不斷提高自持物業(yè)的比例，直到2015年，SOHO中國持有物業(yè)比例將達(dá)到100%。

　　盡管SOHO中國的持有物業(yè)比例在增加，且北京、上海兩地的商業(yè)辦公物業(yè)的租金收入不斷上漲，而SOHO中國2012年投資物業(yè)的租金收入?yún)s并不突出。

　　年報(bào)指出，2012年SOHO中國投資物業(yè)的租金收入僅1.48億元，在2011年9109萬元的基礎(chǔ)上有所增長，但與其營業(yè)額相比仍顯得微不足道。

　　不過，其業(yè)績報(bào)告同時(shí)顯示，截至2012年12月31日，SOHO中國擁有現(xiàn)金約222億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為2.6%。

　　“凈負(fù)債率僅有2.6%，現(xiàn)金超過人民幣220億元，這使得本集團(tuán)在轉(zhuǎn)型過程中有充足資本應(yīng)對(duì)未來可能發(fā)生的任何經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的波動(dòng)和震蕩的同時(shí)，也能更好地抓住北京和上海兩個(gè)核心城市的收購機(jī)會(huì)。”SOHO中國在年報(bào)中表示，“2013年我們?nèi)詫Ｗ⒂谏虾：捅本┩恋?、?xiàng)目的收購。”

　　“SOHO中國未來的策略還是以收購為主，其資本開支仍將較大。”前述某港股私募機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理認(rèn)為，短期內(nèi)SOHO中國大部分收益都是持有物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)所貢獻(xiàn)，未來其業(yè)績會(huì)出現(xiàn)上下波動(dòng)，而其轉(zhuǎn)型的目標(biāo)——物業(yè)租金收入尚難在其業(yè)績中起到支撐大局的作用。