房地產(chǎn)市場淪為賣方市場 房價難降的四個理由

　　摘要：十年調(diào)控，國務(wù)院通知要求是“穩(wěn)定房價”、“堅決遏制部分城市房價過快上漲”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，至于房價下調(diào)，那只是老百姓個人對國家政策的理解。

　　十年調(diào)控，國務(wù)院通知要求是“穩(wěn)定房價”、“堅決遏制部分城市房價過快上漲”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，至于房價下調(diào)，那只是老百姓個人對國家政策的理解。

　　除了“乳”，“房”再度成為百姓的中心議題。近日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，要求各大城市“保持房價基本穩(wěn)定”，辦法有五條，人稱“國五條”，其中街談巷議的是“出售自有住房按所得20%計征個稅”。

　　就像許多人經(jīng)常戒煙一樣，房價也是在調(diào)控過程中屢創(chuàng)新高的。從2003年“18號文”明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)開始，10年里，國務(wù)院共召開9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控，結(jié)果是，如今的房價已成為了大多數(shù)家庭跳起來也摘不到的桃子。

　　從收入上講，房地產(chǎn)價格達(dá)不到這么高；從情理上講，房地產(chǎn)價格不應(yīng)該這么高；從政策上講，房地產(chǎn)價格也不讓這么高；但事實(shí)是，房地產(chǎn)價格就是這么高。與以住的調(diào)控相比，這次房地產(chǎn)調(diào)控就真的能一錘定音嗎？恐怕很難。

　　盡管我實(shí)在不愿意看到百姓買不起房子的那種失望的眼神，盡管我實(shí)在不樂意聽到百姓失望后的那脫口的怨聲，但我不能不實(shí)話實(shí)說：這房價還真難抑！下面是我列出的理由，大家看是不是這個理兒。

　　紙鈔印多了，物價就會上漲，房價當(dāng)然也不例外

　　從2008年全球金融危機(jī)開始，我們就大印鈔票。2008年印了7萬億，2009年印13.5萬億，2010年印了11.5萬億，2011年印了12萬億，2012年印了12.26萬億。現(xiàn)在我們的廣義貨幣即交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款已經(jīng)達(dá)到97.42萬億。

　　這么多錢，對于物價來說就是“流到哪里哪里漲”。房地產(chǎn)作為一個“蓄水池”，大量的錢不可能不流到那里，房價大漲也就在情理之中。

　　據(jù)統(tǒng)計，1990年1月-2009年12月，我國CPI月平均值為4.81%。而在大量印鈔的2009年后CPI月平均值是多少，我實(shí)在不好意思說，當(dāng)然，我不說你也知道，如今的百萬富翁實(shí)際購買力還不如上世紀(jì)八十年代“萬元戶”。當(dāng)初1萬元買一套房子不算便宜，如今100萬買一套房子也不算貴。

　　你要問政府少印鈔票行不行？我的回答是不行。紙鈔作為錢的屬性就決定了印鈔是政府解決經(jīng)濟(jì)問題最便捷的方式，你只要看看北宋的“交子”和民國的“金圓券”，就明白個中道理。如果說真有差別，那只是“五十步笑百步”之別，對經(jīng)濟(jì)刺激作用有大小之別。比如同樣是印鈔，我們的廣義貨幣是97.42萬億，美國是10.04萬億（以人民幣計算）；同樣是刺激經(jīng)濟(jì)，我們一元人民幣僅能產(chǎn)生5毛錢GDP，美國1美元貨幣能撬動1.5美元GDP。

　　炒股不賺錢，投資渠道少，房地產(chǎn)成了最佳投資

　　對于中國家庭來說，投資無非是股票、房地產(chǎn)和保險，再多一點(diǎn)就是基金和黃金。但是客觀地說，股市建立20多年來，目前基本上還是賭場，編報表、編故事斂財?shù)某舐勅藗円呀?jīng)懶得去說。西南財經(jīng)大學(xué)聯(lián)合中國人民銀行去年發(fā)布《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，高達(dá)77%的炒股家庭沒有從股市中賺錢。

　　炒股不賺錢，居民自然會轉(zhuǎn)向有穩(wěn)定收益的投資，房地產(chǎn)就成為其中的首選項。兩年前，央行對覆蓋全國50個城市的兩萬戶城鎮(zhèn)儲戶的問卷調(diào)查顯示，在各主要投資方式中，房地產(chǎn)投資以26.1%的相對高值繼續(xù)成為居民投資首選。交通銀行近日發(fā)布的交銀中國財富景氣指數(shù)顯示，中國小康家庭投資意愿持續(xù)上升，其中對于不動產(chǎn)的投資意愿更是創(chuàng)下30個月新高。

　仔細(xì)想一想，能從消費(fèi)中賺到錢的商品還真不多，正因?yàn)槿绱?，人們歷來把買房當(dāng)成投資而不單純當(dāng)成消費(fèi)。看看我們身邊的朋友，在過去10年中，有幾個是不靠買房賺到錢的？我有一個朋友，2007年曾告訴我炒股與買房利潤相當(dāng)，幾年過去了，再也沒有聽到他說關(guān)于股票的一個字兒，房子，當(dāng)然還在他的計劃之中。

　　如果非要說房地產(chǎn)市場和以前有什么不一樣，那就是，一批中小企業(yè)老板也成了房地產(chǎn)投資者。按郎咸平的話說，如今是中小企業(yè)最難挨的日子：錢荒、人荒、電荒、高成本、高稅收。廣東省有關(guān)部門調(diào)查表明，確實(shí)有許多關(guān)門的中小企業(yè)老板當(dāng)起了炒房客。

　　永遠(yuǎn)的買方市場當(dāng)然建立在城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)上。按照中國社科院去年下半年發(fā)布的《城市藍(lán)皮書》，2011年中國6.91億城[簡介 最新動態(tài)]鎮(zhèn)人口中，農(nóng)民工及家屬占了27.5%。這些“新都市人”怎樣??？不用說，還得靠商品房，畢竟，安居房獲得的幾率和彩票中獎幾率差不多。

　　土地市場壟斷，稅費(fèi)居高不下，房價想降也降不了

　　土地是房地產(chǎn)的最大成本，占住宅成本的30%-50%?？赏恋匾恢北徽畨艛嘀恋嘏馁u不過是吊著個苞谷耍猴。這10年土地的價格年均增長多少，雖然限于區(qū)域的差距沒法具體統(tǒng)計，但有一點(diǎn)可以說明問題的是，除了2009年一度小幅下降外，地價幾乎每一年都以或大或小的幅度提升。

　　今年才過兩個月，北京土地拍賣中，過半土地溢價率近50%，土地出讓金收入達(dá)到475.8億元，占去年全年土地出讓金的73%。而據(jù)《2013年2月份典型城市土地成交報告》，10個城市土地成交面積同比增長16%，土地出讓金同比增長87%。如此高的地價，房地產(chǎn)價格想要下降幾乎不可能。

　　除了高地價，還有巨額的稅費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科2009~2011年的年報數(shù)據(jù)顯示，萬科2009~2011年支付的稅費(fèi)總額為306.17億元，凈利潤總額僅222.3億元。2011年，公司支付的稅費(fèi)是凈利潤的1.5倍。2012年，公司整體稅金支出達(dá)到211億元，再次超出年度凈利潤125.5億近一倍。

　　記者調(diào)查統(tǒng)計得出，商品房從拿地開發(fā)到賣給購房者，其中涉及到向各級政府繳納的稅費(fèi)一共七大類具體37項，占整個房屋銷售金額比例低則50%，最高甚至超過70%。難怪任志強(qiáng)說“政府從房價中分得的份額，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過70%的比重。”

　　限制流通，交易量減少，房地產(chǎn)漸成賣方市場

　　從2008年起的房地產(chǎn)“新政”，雖然各有不同，但是相同的一點(diǎn)是“限制買”。各城市把戶口、文憑、工齡都搬出來做擋箭牌，就差把“政治面貌”和“性別”也列入購房條件了。

　　限制的結(jié)果是，房地產(chǎn)價格仍在緩步上升。但這一次，國家出臺的政策是“限制賣”：你要賣房，快交20%的所得稅來。老百姓都知道，要平抑價格，只能增加市場供應(yīng)，不用說“國五條”客觀上制造業(yè)主“惜賣”，只能促成房價上漲。連已享政策好處的潘石屹都說，“應(yīng)該采用大禹治水的辦法去疏導(dǎo)，而不是大禹他爹鯀的辦法去堵”。

　　網(wǎng)上有會計算了一筆賬：一套二手房之前200萬買現(xiàn)以350萬賣，新規(guī)20%個稅為30萬，加上3%契稅、5.6%營業(yè)稅、1‰印花稅、約2.4%中介費(fèi)，共為總房款的11.1%，即38.85萬，加上個稅累計交易成本達(dá)68.85萬。如此高的個稅，只能把剛需購房者推向新房市場，進(jìn)而加劇新房市場的供求矛盾。

　　來自市規(guī)劃國土委的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，深圳預(yù)計將有10多個新盤入市，若按近8周全市新房周平均成交913套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為34周。在今年2月均價環(huán)比、同比分別上漲4.7%、22.4%的背景下，對于深圳這樣一個年輕人主導(dǎo)的城市來說，僧多粥少是避不開的現(xiàn)實(shí)。

　　當(dāng)然對于更多的人來說，短期內(nèi)改善居住條件的夢想也將隨著“國五條”破滅。如果你想例外，可行的辦法或許是在房地產(chǎn)交易過程中“離婚-結(jié)婚-離婚-結(jié)婚”，除此并無他法。