不管支持也好、反對也罷，對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個人所得稅已是大勢所趨、難以改變了。剩下的問題是：此稅征收以后，對房地產(chǎn)市場到底會帶來什么樣的影響？對此，我們不妨從以下幾個方面進(jìn)行一番分析。
會推動二手房價上漲嗎？
樓市征收20%個人所得稅政策一出，眾多開發(fā)商、消費者及分析人士都認(rèn)為，此舉會導(dǎo)致二手房價格的上漲。這種判斷隱含的一個前提是，需要交納個人所得稅的樓市賣方能夠順利地把自己應(yīng)該承擔(dān)的稅收轉(zhuǎn)嫁給買方。
從我國10年來的樓市交易實際情況來看，由于房價整體處于上漲趨勢當(dāng)中，賣方占據(jù)強勢地位，因此，在房產(chǎn)交易過程中所發(fā)生的相關(guān)稅費大多都轉(zhuǎn)嫁給了買方，由買方來承擔(dān)。
20%的個人所得稅還會如此嗎？要回答這個問題，關(guān)鍵要看市場對樓市未來走向的預(yù)期是怎樣的：如果預(yù)期向好，則該稅就會部分或全部轉(zhuǎn)嫁給買方，從而推動二手房價格的進(jìn)一步上漲；如果預(yù)期發(fā)生變化，由看好轉(zhuǎn)為看淡，則該稅就難以轉(zhuǎn)嫁，最終只能由賣方自己承擔(dān)，這樣就不會導(dǎo)致二手房價格上漲。
從國務(wù)院此次出臺的國五條及其實施細(xì)則來看，其改變樓市走勢預(yù)期的傾向非常明顯，而股市上房地產(chǎn)股集體恐慌性下跌也說明投資者對未來樓市走向深感疑慮。因此，樓市個稅一旦征收，并不一定會導(dǎo)致二手房價格的上漲。如果市場預(yù)期發(fā)生變化，即使并非逆轉(zhuǎn)，只要不是受看漲情緒的感染而繼續(xù)恐慌性入市買房，那么，樓市個稅轉(zhuǎn)嫁就不會那么容易。
會促進(jìn)新房銷售嗎？
不少人認(rèn)為，二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個人所得稅，會直接導(dǎo)致二手房購置成本上升，因為買方需要承擔(dān)賣方轉(zhuǎn)嫁過來的稅收。相比之下，新房因為不用交納這方面的稅收，所以購置成本就顯得要低一些。如此，就會導(dǎo)致很多原來準(zhǔn)備買二手房的人轉(zhuǎn)而去買新房，從而導(dǎo)致新房銷售量的增長。
上述分析不能說沒有道理，只是這種說法就我國的房地產(chǎn)市場來說，過于理論化了。買房需要考慮的因素有很多，價格只是其中的一個重要方面，除此之外，還包括地理位置、周圍配套等許多其它因素。有很多人之所以買二手房，并不是因為它比新房價格低，而是因為它的地理位置比較好、周圍配套齊全、上班上學(xué)看病等都很方便。因此，二手房和新房之間不存在完全的可以互相替換的關(guān)系。實際上，現(xiàn)在一二線城市的許多新房都建在非核心區(qū)域，不僅交通問題大，而且地理位置和生活配套等都不理想。因此，想讓準(zhǔn)備買二手房的消費者大量轉(zhuǎn)向購買新房是不現(xiàn)實的。
即使真的有大量原來準(zhǔn)備購買二手房的人轉(zhuǎn)而去買新房，那么情況又將如何呢？新房開發(fā)商在需求量增長的驅(qū)動下必然會提高其價格，以至于使其價格上升到足以填補二手房因交納個稅而導(dǎo)致的價格上漲空間。要知道新房上調(diào)價格的能力從來都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房的。如此，新房還有價格優(yōu)勢嗎？
另外還有一個因素值得注意：買新房的除了剛需之外，還有不少投資者和投機者。投資者和投機者買房的目的都是為了等將來房價上漲以后通過拋售來獲取利潤。他們現(xiàn)在買的新房，將來拋售時就變成了二手房，其獲利就需要交納20%的個人所得稅，很明顯該稅會直接減少這些投資者和投機者的利潤。未來預(yù)期利潤的減少，對于當(dāng)前的投資和投機行為來說，肯定是一個壓制因素。如果再加上對樓市未來走勢預(yù)期的變化，那么，新房的投資和投機性購買就肯定會在一定程度上減少。
由此可見，樓市個稅的開征，不僅不會給新房帶來大量原來準(zhǔn)備購買二手房的剛需們，而且還會減少相當(dāng)數(shù)量的投資和投機性購房者。因此，其銷量很可能是不增反減。
會逆轉(zhuǎn)樓市走向嗎？
從國五條及其實施細(xì)則來看，本次調(diào)控政策可以說是非常全面的：從限購到信貸、從稅收到價格，都有明確的規(guī)定。當(dāng)然，其中多數(shù)只是重申，少數(shù)則是新鮮貨。相比之下，最引人注目且爭論最大的莫過于“對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個人所得稅”這一規(guī)定。究其原因是因為該規(guī)定出乎所有人的預(yù)料，大家對此都沒有任何思想準(zhǔn)備。
征收樓市個稅的直接效果應(yīng)該是導(dǎo)致二手房成交迅速萎縮。因為賣房者為了保證自己的預(yù)期利潤不變少，總是想把新增加的稅收轉(zhuǎn)嫁出去，由買方來承擔(dān)，而買方對于新增加的這筆比例并不小的額外成本，自然會非?？咕?。相互之間不讓步，就必然會導(dǎo)致市場成交萎縮。一般來說，市場成交萎縮的結(jié)果是價格下跌。因此，樓市個稅的征收對管理層調(diào)控目的的實現(xiàn)肯定是有效果的。
那么，樓市的走向會因此而徹底扭轉(zhuǎn)嗎？應(yīng)該不會。市場對樓市未來的向好預(yù)期由來已久、根深蒂固，要想使其快速逆轉(zhuǎn)并非易事。樓市個稅的征收實際意義很可能局限于在一定程度上使市場興奮情緒得到控制，讓投資者由積極介入市場變成觀望等待、讓消費者由恐慌性買房變成延遲購買。指望該稅帶動房價大幅下跌是不現(xiàn)實的。
能夠成為壓垮樓市“稻草”的是什么呢？應(yīng)該是房產(chǎn)稅的全面征收。因為現(xiàn)在樓市最大的問題是空置房太多，它們的大量存在直接減少了市場的有效供給，使市場供求關(guān)系失衡進(jìn)而導(dǎo)致房價不斷上漲。全面征收房產(chǎn)稅會在很大程度上增加房產(chǎn)持有成本，出于利益考量，那些空置房的持有者必然會由繼續(xù)持有轉(zhuǎn)為盡快拋售，市場供應(yīng)大量增加，房價下行也就成為必然。因此，在樓市個稅實際征收以后，政府最需要做的一件事情就是，盡快完成房產(chǎn)稅試點工作，總結(jié)經(jīng)驗后，選擇恰當(dāng)時機在全國范圍內(nèi)全面開征此稅。如此，樓市理性回歸之路才會正式開啟。
