“售房征20%個(gè)稅”傷了誰(shuí)
做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，不光是加大個(gè)稅，而是需要房產(chǎn)稅、加大保障房力度、保障供給等配套措施多管齊下，才能從根本上達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目的
“調(diào)控比想象中還強(qiáng)。”
3月1日過后，不論是地產(chǎn)商還是房產(chǎn)中介，幾乎口中都在念叨著這句話。而讓他們?nèi)绱丝鄲赖恼钱?dāng)天國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，其中對(duì)新“國(guó)五條”的細(xì)化舉措可謂強(qiáng)硬，進(jìn)一步彰顯中央嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心。
然而，以“個(gè)人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)稅”為首的調(diào)控重拳著實(shí)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)間暈頭轉(zhuǎn)向。但看似強(qiáng)力的“狠招”能否從根本上抑制住房?jī)r(jià)的過快上漲，不少專家認(rèn)為還有待市場(chǎng)考證。
短期市場(chǎng)沖擊明顯
之所以有這種顧慮，是因?yàn)槭袌?chǎng)給出的反應(yīng)太過迅速。
3月3日，記者從鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介處了解到，自通知面世以來，二手房市場(chǎng)的需求不減反增，催促簽約，過戶的二手房主比比皆是，與“新國(guó)五條”的細(xì)化鐵則看似背道而馳。這是為何？
“其實(shí)大家都在搶占末班車。”鏈家地產(chǎn)中介陳靜對(duì)法治周末記者透露。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，新規(guī)在各地正式實(shí)施會(huì)有一個(gè)過渡期，在出臺(tái)具體辦法之前，各地仍會(huì)按原有辦法執(zhí)行，這就留下了短暫的“偷渡”時(shí)期。為了節(jié)省這20%的交易稅費(fèi)，已經(jīng)談妥或即將談妥的二手房買賣雙方，都想盡快完成交易。
面對(duì)市場(chǎng)靈活的反應(yīng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)主任趙慶祥告訴記者，這是由于通知發(fā)布的宣示效應(yīng)和拐點(diǎn)性質(zhì)造成的，預(yù)計(jì)短期內(nèi)對(duì)預(yù)期和消費(fèi)者行為將產(chǎn)生較大影響。
在趙慶祥看來，通知的發(fā)布將現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度提升到了一個(gè)新的水平。與現(xiàn)有調(diào)控措施相比，通知以比以往更嚴(yán)厲的措辭來督促政策的執(zhí)行，才是最大的亮點(diǎn)。因此樓市需求，尤其是改善性需求會(huì)受到一定程度的抑制；樓市也會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性差異，即市中心由于稅費(fèi)較高而變得冷清，而郊區(qū)樓盤則大多以首套需求為主而相對(duì)活躍。對(duì)二手房而言，在地方的細(xì)則出臺(tái)之后，由于稅費(fèi)的增加，買賣雙方成本都大幅提升，二手房市場(chǎng)可能會(huì)有一個(gè)冰封期。
對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波也認(rèn)為，此次出臺(tái)的通知措辭強(qiáng)硬，對(duì)市場(chǎng)的短期心理影響巨大。其中要求各地方一季度出臺(tái)具體的細(xì)則，如具體的調(diào)控目標(biāo)、具體的上浮比例等，屆時(shí)仍會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成再次沖擊。而且通知對(duì)于房產(chǎn)稅并沒有明確，而根據(jù)有關(guān)工作安排，今年將擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)安排，也是一個(gè)沖擊。由此看來，通知發(fā)布并不是房地產(chǎn)調(diào)控的終結(jié)，而是一個(gè)新的開始。
后續(xù)形勢(shì)引發(fā)新憂
但房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的強(qiáng)烈反應(yīng)還不足以代表調(diào)控取得了最終的勝利。一位多年從事二手房銷售的地產(chǎn)公司總經(jīng)理對(duì)記者透露，交易稅是否會(huì)最終轉(zhuǎn)嫁給買家以致再度推高房?jī)r(jià)？改善性需求的抑制又是否會(huì)導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格的猛漲？這些問題都是短暫反應(yīng)之后，市場(chǎng)可能出現(xiàn)的新動(dòng)向，也是房地產(chǎn)行業(yè)蟄伏之后可能抓住的新的爆發(fā)點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士得出這種結(jié)論并非偶然。要知道，此前并非沒有出現(xiàn)過令民眾“齊聲叫好”的調(diào)控政策，但幾乎每一輪的樓市調(diào)控，最終都幾乎都成了“空調(diào)”。究其原因，還是過于單一的調(diào)控措施讓市場(chǎng)不斷進(jìn)化出應(yīng)變措施。
“看似‘征收20%個(gè)稅’可以抑制投機(jī)性購(gòu)房的勢(shì)頭，但按照樓市調(diào)控是為穩(wěn)定或降低房?jī)r(jià)的初衷，用加大交易成本來降低商品的價(jià)格，并不符合市場(chǎng)規(guī)律。就算把‘征收20%個(gè)稅’理解為降低售房者的利潤(rùn)而無(wú)關(guān)售價(jià)，那么也必須具備買方占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境。但是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買方更多的是無(wú)奈的追隨，才會(huì)放任房?jī)r(jià)一路猛漲。”趙慶祥對(duì)記者表示。
以各中介機(jī)構(gòu)近期的表現(xiàn)看來，個(gè)人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)稅的最初結(jié)果可能是：短期內(nèi)二手房買賣將跌至冰點(diǎn)。這對(duì)于用于擴(kuò)大供應(yīng)的“保障房”還沒有眼見為實(shí)時(shí)，堵住“空置房”進(jìn)入市場(chǎng)的活路，或許會(huì)加劇樓市的供需矛盾。
而記者從二手房市場(chǎng)了解到，二手房和現(xiàn)房的差價(jià)，未必達(dá)到20%的幅度。而當(dāng)二手房交易平添20%的成本，買方因供需關(guān)系上的弱勢(shì)地位而無(wú)奈承擔(dān)時(shí)，無(wú)形中就提升了二手房的“身價(jià)”。此時(shí)，作為一線“戰(zhàn)力”的現(xiàn)房?jī)r(jià)格，也難免水漲船高。
面對(duì)擔(dān)憂，樓建波回應(yīng)道，應(yīng)該把住房當(dāng)做一種商品，納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道，這樣可以得出房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境是供需矛盾的結(jié)論。那么，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，不光是加大個(gè)稅，而是需要房產(chǎn)稅、加大保障房力度、保障供給等配套措施多管齊下，才能從根本上達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目的。
上有政策 下有對(duì)策
事實(shí)上，早在5年前，征收二手房轉(zhuǎn)讓差價(jià)20%的個(gè)稅的政策就已經(jīng)小試過牛刀，只是舞臺(tái)僅限于廣東東莞。而在經(jīng)過數(shù)年樓市的洗禮后，卻并未造成實(shí)質(zhì)影響。對(duì)此，當(dāng)?shù)刂薪榉Q該政策的確曾導(dǎo)致二手房交易短暫萎縮，但很快便得到恢復(fù)。而稅費(fèi)的上調(diào)最終都轉(zhuǎn)嫁到買方身上，反而買房者掏的錢變多了。
對(duì)此，陳靜告訴記者：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房子該買的還是得買，該交的稅費(fèi)還是得交，剛性需求的客戶仍然存在，所以賣方會(huì)逐漸將上調(diào)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買方身上，反而并不慌張了。”
記者算了一筆賬，如果按通知規(guī)定，二手房要嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅，以一套購(gòu)價(jià)70萬(wàn)元的二手房為例，若以150萬(wàn)元出售，那么對(duì)比此前一般按交易價(jià)1%征稅，僅需繳稅1.5萬(wàn)元，而今后則要繳納16萬(wàn)元稅款。根據(jù)以往的二手房交易慣例，相關(guān)稅費(fèi)都將由買方負(fù)擔(dān)，賣方的掛牌價(jià)格通常是‘凈落價(jià)’。因此，忽然多出的這筆稅費(fèi)更可能壓在買方身上。
更有甚者，一位不愿署名的房產(chǎn)中介告訴記者，就算按20%繳納個(gè)稅，他們也有辦法可以“做平”。如通過合理稅費(fèi)，提交購(gòu)買一手房時(shí)的契稅、裝修費(fèi)、供房利息等發(fā)票或證明文件，可明顯降低差額。如最終與二次交易價(jià)格未產(chǎn)生差額，那么按照新規(guī)，個(gè)稅應(yīng)繳額為零。如此靈活的市場(chǎng)應(yīng)變，或許是在調(diào)控之余更需要關(guān)注的“變異”。
因此，樓建波告訴記者，從中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)調(diào)控更需要完善制度。由于此次政策仍以抑制需求，而不是擴(kuò)大供給為主，難以從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格上漲的問題，房地產(chǎn)調(diào)控效果可能具有短期性。要真正達(dá)到治理房地產(chǎn)泡沫化的目的，除了征收交易稅之外，更應(yīng)該大范圍開征持有稅、以及按照市場(chǎng)需求放開土地供給。否則周期性調(diào)控只能加大市場(chǎng)的波動(dòng)。
