嚴(yán)征二手房個(gè)稅意義更大

      3月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)五條”相關(guān)細(xì)則，樓市調(diào)控加碼的“靴子”隨之落地。通知中，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施、實(shí)施差別化住房信貸政策外，從嚴(yán)征收二手房交易的個(gè)人所得稅政策調(diào)整引發(fā)熱議。

　　對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅，其實(shí)是自2007年就開始執(zhí)行的稅收調(diào)控政策。原文件規(guī)定對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅外，其余的二手房交易個(gè)稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但出于實(shí)際稅負(fù)的考慮，大多數(shù)交易實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。此次重申二手房交易“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，是對(duì)原有政策執(zhí)行的收緊。總體來看，強(qiáng)調(diào)差異化、方向更明確、范圍更廣、規(guī)定更嚴(yán)、操作性更嚴(yán)，是此次調(diào)控新政細(xì)則的最大特點(diǎn)，而二手房交易個(gè)稅調(diào)整也符合這一基本思路。

　　筆者看到，大多媒體都以“全額1%征收”到“差額20%征收”的變化來測(cè)算此次個(gè)稅調(diào)整對(duì)二手房交易的成本增加影響。其實(shí)這是不正確的，因?yàn)槟壳岸悇?wù)機(jī)關(guān)大多采取個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅捆綁征收的辦法，即如果個(gè)稅全額征收，營(yíng)業(yè)稅也得全額征收，個(gè)稅差額征收，營(yíng)業(yè)稅也可以差額征收。也就是稅，個(gè)稅差額征收會(huì)大幅增加所需繳納的個(gè)稅，但同時(shí)也能減少所需繳納的營(yíng)業(yè)稅。以一套購(gòu)買時(shí)間不足5年，購(gòu)價(jià)為100萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)為200萬元的普通住宅為例。據(jù)筆者初步測(cè)算，原先大約需繳納個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅合計(jì)為13萬，而調(diào)整后需繳納個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅合計(jì)為24.4萬。

　　當(dāng)然，不管如何計(jì)算，政策調(diào)整后的二手房交易稅成本肯定是增加的。短期來看，這會(huì)給二手房市場(chǎng)帶來兩個(gè)不利影響：一是在目前我國(guó)大部分家庭資產(chǎn)杠桿并不太高的情況下，個(gè)稅增加會(huì)導(dǎo)致部分二手房持有人延遲住房轉(zhuǎn)讓，二手房供給減少會(huì)給一線城市本已緊張的住房市場(chǎng)供需矛盾雪上加霜；二是目前市場(chǎng)中，賣家的議價(jià)能力比較強(qiáng)，增加的個(gè)稅勢(shì)必會(huì)部分轉(zhuǎn)嫁給剛性自住性購(gòu)房者，從而增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

　　這么說來，嚴(yán)征二手房個(gè)稅反而會(huì)有違我們的調(diào)控初衷？當(dāng)然不是，這需要我們考察這一政策的長(zhǎng)期效應(yīng)。

　　首先，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，稅收調(diào)節(jié)手段一向是抑制房地產(chǎn)投機(jī)的有效利器。當(dāng)然，首推的應(yīng)該是對(duì)住房持有征收差別化不動(dòng)產(chǎn)稅，而在這一市場(chǎng)化稅收調(diào)節(jié)手段一時(shí)難以出臺(tái)之前，調(diào)高二手房交易稅成為次優(yōu)選擇。可以說，從長(zhǎng)期來看，嚴(yán)格征稅能從一定程度上有效抑制住房投機(jī)或投資者入市，從而有利于控房?jī)r(jià)。

　　其次，此次新政的“犀利狠招”明確彰顯了政府從嚴(yán)調(diào)控樓市的決心，這會(huì)有效促進(jìn)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，這點(diǎn)很重要。最近房?jī)r(jià)的再次上漲既不是購(gòu)房者的購(gòu)買力變強(qiáng)了，也不是剛性需求突然增加了。其背后最重要的原因是，在某些利益群體的蠱惑下和炒房能獲取暴利的財(cái)富示范效應(yīng)下，消費(fèi)者預(yù)期的混亂導(dǎo)致的購(gòu)房需求的提前集中釋放。未來3年甚至未來5年的住房需求在短期內(nèi)恐慌入市，房?jī)r(jià)能不漲嗎？而這次的二手房個(gè)稅從嚴(yán)征收從一個(gè)側(cè)面?zhèn)鬟_(dá)了一個(gè)調(diào)控的明晰信號(hào)，那就是，政府絕不會(huì)縱容住房?jī)r(jià)格的暴漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，這對(duì)當(dāng)下穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期意義重大。

　　此次新政細(xì)則出臺(tái)后，在政策生效之日前肯定會(huì)迎來一波二手房交易高潮，而政策生效后，在調(diào)控信號(hào)的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)進(jìn)入新一輪的博弈期。因此，從這個(gè)意義上講，嚴(yán)征二手房個(gè)稅的作用不在于短期內(nèi)調(diào)控房?jī)r(jià)，而在于其釋放的積極信號(hào)意義。