國五條細則出臺 二手房買的賣的都心慌

    核心提示

“國五條”細則的出臺讓二手房交易市場迅速升溫，一些擁有二套及兩套以上私產(chǎn)房的市民著急銷售；對擁有一套住房想改善的普通市民來說則更著急，因為擔心被加征20%的所得稅。

“國五條”會促使一些市民跟風買房，3月份有可能會出現(xiàn)二手房銷售量價齊漲的局面。要確保二手房價不大幅上漲，需要購房者更加理性，更需要國家出臺更加穩(wěn)妥的實施方案，不傷及普通大眾購房戶。

3月1日，國務(wù)院辦公廳下達關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，出臺了“國五條”細則。其中出售自有住房征收20%個人所得稅、進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率成為了人們關(guān)注的焦點。

專家表示，“國五條”實施細則，強化了目前房產(chǎn)調(diào)控的力度，進一步加強對投資投機需求的抑制；但其在稅費方面的調(diào)節(jié)將令市場上流通房源量減少，在一定程度上抑制改善型需求的入市。中國指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理鐘文輝表示，此番新政的出臺相較于日前出臺的“國五條”指向性更明確，但仍是宏觀上的方向性政策。相較于其他重點城市，天津房價近期漲幅并不明顯，加之絕對值水平低，因此出臺更嚴厲細則的可能性較小，預(yù)計仍以延續(xù)目前政策為主。

市場動態(tài)

部分二手房售價提升

    “國五條”細則的出臺讓二手房交易市場迅速升溫，一些擁有二套及兩套以上私產(chǎn)房的市民著急銷售；對擁有一套住房想改善的普通市民來說則更著急，因為擔心被加征20%的所得稅。

    昨天，記者在南開區(qū)西湖道一家二手房門店看到，門口擺設(shè)了不少二手房展牌，前來觀看咨詢的市民絡(luò)繹不絕；在店內(nèi)，更是有多位市民咨詢。店長介紹，因為這塊地理位置好，交通便利，特別是周邊有重點小學(xué)，二手房交易一直較好。“新國五條”一發(fā)布，前來購買二手房的市民又增加了不少，每天看房者增加了50%，這也使得二手房售價出現(xiàn)了提升。例如，白堤路某小區(qū)一樓一套128平方米房子，年前掛牌售價190萬元，現(xiàn)在售價200萬元。附近深藍公寓小區(qū)一套101平方米、4樓的房子，春節(jié)前掛牌售價為165萬元，現(xiàn)在賣家漲了15萬元。

    今年2月，本市中心城區(qū)二手私產(chǎn)住宅成交均價與其他一線城市房價大幅上漲相比漲幅較小。有關(guān)專家分析，由于市民大都買漲不買落，“國五條”會促使一些市民跟風買房，3月份有可能會出現(xiàn)二手房銷售量價齊漲的局面。要確保二手房價不大幅上漲，需要購房者更加理性，更需要國家出臺更加穩(wěn)妥的實施方案，不傷及普通大眾購房戶。

細則出臺后

市場成交走低將逐漸顯現(xiàn)

    “國五條”實施細則要求，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

    記者了解到，目前本市二手房交易暫時仍為1%的個稅。“其實，繳納20%轉(zhuǎn)讓所得并非新政策，此次提出是對原有政策的重申和強化，要求從嚴執(zhí)行顯示了政策調(diào)控的決心。”業(yè)內(nèi)人士介紹，早在2006年，本市落實國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》配套細則就提出，市民轉(zhuǎn)讓個人住房須繳納20%的個人所得稅。但當時細則也明確提出，“轉(zhuǎn)讓自用5年以上且為家庭唯一生活用房可申請免稅。對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，暫按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。這也是目前執(zhí)行1%個稅的由來。”

    偉業(yè)我愛我家市場研究中心認為，此舉一方面意在控制投機投資性需求對房源的快速置換，進而控制房價的上漲；另一方面，盡管該項調(diào)整主要針對投機投資性需求，但稅費的提升會令二手房賣方加價，進而轉(zhuǎn)嫁到剛需購房者身上，從而對剛需購房者有一定程度的打擊。而為了在政策正式實施前趕上政策末班車，預(yù)計近期內(nèi)買賣市場將出現(xiàn)成交小高峰，等到政策執(zhí)行細則正式出臺后，市場成交走低將逐漸顯現(xiàn)。

政策從嚴執(zhí)行

改善性需求“很受傷”

   記者采訪了解到，此次新政的出臺，進一步抑制了投資性購房需求，但同時也讓部分改善性需求購房者“很受傷”。

    由于小孩快要出生，父母準備從老家過來幫忙，陳先生打算換置一套三室的房子。“以前就夫妻兩人住，目前的獨單也還湊合?？梢坏┬『⒊錾改高^來就住不開了。”已經(jīng)看房三個多月的陳先生告訴記者，因為新政的出臺，自己準備出手了。“真要執(zhí)行20%的個稅，還得轉(zhuǎn)到我們這些購房人身上，到時估計價格還會漲些。為避免夜長夢多，打算下周就把之前看的房子定了，盡快辦手續(xù)。”天津鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理李曉煒則表示，二手房的個稅改為從嚴按差額的20%征收，這一調(diào)整將直接影響到改善需求客戶的購房行為。

    偉業(yè)我愛我家市場研究中心表示，新房由于不存在業(yè)主出售環(huán)節(jié)，因而在個稅費用上占據(jù)優(yōu)勢，預(yù)計在政策細則具體實施后，將有一部分二手房市場需求被擠壓至新房市場。那對于改善性住房需求者來說，是否選擇新房是比較好的選擇呢？

    打算購置一套新房改善一下條件的趙先生擔憂的卻是另一回事，“盡管現(xiàn)在第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率還沒明確，但不論是首付提高，或者利率成為傳言的1.3，對我來說壓力都大了太多。”

     “國五條”實施細則提到，對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。專家認為，這讓各地方政府可以有更加靈活的應(yīng)對，而不是簡單的“一刀切”。就天津而言，房價在近來的全國樓市整體回暖大環(huán)境中，并未出現(xiàn)大幅度的上漲趨勢，因而“提升二套房貸比例和貸款利率”或者“嚴厲執(zhí)行二套房貸以及貸款利率”的可能性較小。