國五條細則提高二手房交易成本 多地現(xiàn)“突擊搶房”

     3月1日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》發(fā)布。這一政策被稱為“國五條”實施細則。就在2月下旬，國務(wù)院常務(wù)會議出臺了旨在抑制房價過快上漲、繼續(xù)加強樓市調(diào)控的“國五條”。

　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，“國五條”及實施細則進一步明確了調(diào)控從嚴的基調(diào)，對市場供應(yīng)及成交都會產(chǎn)生明顯影響。隨著地方調(diào)控細則的陸續(xù)公布，“一路高漲”的房地產(chǎn)市場可能有所降溫。

　　在抑制房價等方面，盡管“國五條”細則尚未出現(xiàn)立竿見影的效果，但市場預(yù)期正在改變，近兩日北京等地二手房市場開始出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。分析人士認為，搶搭“政策末班車”效應(yīng)將使二手房市場迎來短暫的交易高峰。

　　細則側(cè)重抑制投資投機性需求

    “國五條”細則指出，“當前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關(guān)鍵時期，房價上漲預(yù)期增強，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化”。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，要求地方政府從6個方面嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　其中，在“堅決抑制投機投資性購房”方面，稅收政策成為最大亮點。細則中明確，“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。”

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，這是首次明確二手房交易中的個人所得稅嚴格按照個人所得的20%征收。“此前北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。統(tǒng)一成差額的20%后，將會明顯增大交易成本”。

　　張旭指出，若這項政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將會受到明顯影響，最終導致成交量的下滑“相對于收緊二套房信貸政策而言，個稅新政對市場的影響會更大”。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也指出，依據(jù)這項細則，對部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，以及需要首付30%的客戶而言，“相當于首付款成數(shù)升至45%，極大地提高了首次置業(yè)人群的購房成本”。

　　除此之外，為了全面抑制投機投資性需求，細則中將“限價、限購、限貸”的政策標準和范圍更加嚴格化和具體化。在限購方面，要求地方政府進一步完善現(xiàn)行住房限購措施，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；在限貸方面，對房價上漲過快的城市，要求銀行機構(gòu)根據(jù)城市當?shù)刈》績r格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　“將二手房交易作為抑制重點，將直接增加投資客轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本。”全國政協(xié)委員、南開大學經(jīng)濟學院副院長邱立成說，收緊信貸政策，對以短期買賣為目的的炒房客無疑是“當頭一棒”。

　　背景

     重點城市房價漲勢迅猛

　　業(yè)界普遍認為，促使“國五條”及實施細則在兩會前夕出臺的重要原因，是因為春節(jié)前后乃至去年下半年以來，全國重點城市房價漲勢迅猛。

　　在“國五條”實施細則發(fā)布同日，中指院發(fā)布2月住宅市場“百城價格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，2013年2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為9893元/平方米，環(huán)比1月上漲0.83%，這是自2012年6月連續(xù)第9個月環(huán)比上漲。

　　100個城市中，有74個城市房價環(huán)比上漲，26個城市環(huán)比下跌。房價環(huán)比上漲的城市比1月增加10個，其中，常熟、福州、金華、揚州等漲幅前10位城市環(huán)比漲幅在2.6%至4.1%之間；房價環(huán)比下跌的城市比1月減少9個，26個城市跌幅居前幾位的依次是溫州、?？凇⑷齺?，跌幅在2%至4%之間。

　　值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均價為16596元/平方米，環(huán)比1月上漲1.09%。其中，深圳、廣州環(huán)比漲幅均超過2%。

　　中指院的住宅“百城價格指數(shù)”和統(tǒng)計局的“70大中城市住宅價格變動情況”相互印證。22日，在“國五條”出臺后兩天，統(tǒng)計局發(fā)布的“1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，70個大中城市住宅價格環(huán)比、同比分別有53個城市上漲，最大漲幅分別接近于2.2%和4.7%。

　　中指院指出，2月100個城市的住宅平均價格自2012年6月以來連續(xù)第9個 月 環(huán) 比 上 漲 ，但 漲 幅 縮 小 至0.83%；同比連續(xù)第三個月上漲，漲幅繼續(xù)擴大。據(jù)分析，去年年底以來，住建部政策明確支持合理的改善性需求，新增貸款增長顯著，使得企業(yè)市場預(yù)期樂觀，市場量價穩(wěn)中有漲。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，全國主要城市樓市依然延續(xù)2012年下半年整體上行的趨勢。他認為，目前市場的漲幅更多體現(xiàn)在一線城市的二手房市場中，而這部分市場往往是投機投資性需求活躍區(qū)域。

　　影響

      多地出現(xiàn)“突擊搶房”

　　“國五條”及實施細則先后出臺，盡管在抑制房價等方面尚未出現(xiàn)立竿見影的效果，但北京等地二手房市場近日開始出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。

　　我愛我家多家門店的一位負責人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從3月1日傍晚政策出臺后開始，整個周末許多經(jīng)紀人的手機就響個不停，有不少客戶、業(yè)主或者店面周邊的小區(qū)居民到門店咨詢新政事宜，其中有近90%的咨詢都是關(guān)于“二手房交易個稅按差額的20%征收”的相關(guān)話題。

　　這位負責人說，消費者問的最多的兩個問題是：“政策具體什么時間開始執(zhí)行”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅”。與此同時，馬上就要簽合同的交易雙方，都有盡快簽訂合同辦理過戶的意愿；剛剛簽訂購房合同的交易雙方，則期盼房子盡快網(wǎng)簽過戶；此外，近期有購房計劃，或出售意愿較為迫切的業(yè)主，希望及早達成交易的意愿也更加強烈。

　　據(jù)我愛我家統(tǒng)計，新政出臺后，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量環(huán)比前一日增長了近三成；新增房源委托量則增長了近四成。

　　“我們的咨詢熱線一直處于超負荷運轉(zhuǎn)狀態(tài)，為了滿足交易雙方希望迫切達成交易的心態(tài)，我們已經(jīng)啟動了在資質(zhì)核驗、成交網(wǎng)簽、貸款審批等各個交易環(huán)節(jié)的應(yīng)急預(yù)案”。這位負責人說。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，僅3月2日，該機構(gòu)二手房網(wǎng)簽量突破千套，達到1059套，創(chuàng)下休息日最高交易記錄。張大偉說，由于“國五條”實施細則出臺突然，力度超過預(yù)期，這幾日二手房市場網(wǎng)簽數(shù)量將持續(xù)走高。

　　不僅僅是北京市場，受“國五條”細則中“交易二手房計征20%個稅”的影響，上海、南京、武漢等地也先后出現(xiàn)了二手房交易量猛增、購房者排隊過戶的現(xiàn)象。

　　胡景暉亦分析指出，“國五條”執(zhí)行細則在各地落地之前，受搶搭政策末班車效應(yīng)影響，二手房交易勢必將迎來一波高峰。但在各地執(zhí)行細則正式出臺后，二手房交易量才可能進入低谷，并帶來價格方面短暫的滯漲期。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，此次政策出臺由于側(cè)重于提高交易稅費，因此，不可避免地會波及部分買家“賣家將成本轉(zhuǎn)嫁后使購房者購房成本增加；另外，部分買房人可能會暫緩購買計劃而繼續(xù)租房，可能推高租賃市場價格。”

　　全國政協(xié)委員、中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，“國五條”及細則出臺之后，房價有望趨于平穩(wěn)。他認為，從行業(yè)角度看，各地將房價年增幅控制在5%至8%是一種比較理性的狀態(tài)