全國小產(chǎn)權(quán)房近8億㎡ 工商聯(lián)建言小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)保障房

　　隨著城鎮(zhèn)化成為全國“兩會”關(guān)注焦點，小產(chǎn)權(quán)房的處理問題再度被提及。北京商報記者從昨日全國工商聯(lián)提供的一份大會發(fā)言中看到，據(jù)其調(diào)研顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。全國工商聯(lián)為此建言可試點小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)保障房。

　　“盡管小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村土地利用方面存在不合法性，但并不能據(jù)此抹殺小產(chǎn)權(quán)房在促進(jìn)農(nóng)民增收和解決中低收入群體居住需求等方面的積極意義。”全國工商聯(lián)認(rèn)為，一方面現(xiàn)階段我國城市化快速發(fā)展、城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張導(dǎo)致土地價格快速升值，但農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，農(nóng)民并不能夠據(jù)此獲得大部分集體建設(shè)用地增值收益。在這種背景下，小產(chǎn)權(quán)房就成為了農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果、促進(jìn)農(nóng)民收入較快增長的重要途徑之一。另一方面，在房價過快上漲的情況下，小產(chǎn)權(quán)房由于不需繳納土地出讓金及與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項稅費(fèi)，其開發(fā)成本較低，售價僅為同區(qū)域商品房的1/2甚至1/5左右。盡管小產(chǎn)權(quán)房不合法，但從現(xiàn)實情況看確實解決了一部分城市中低收入群體的住房困難問題。

　　“事實上，小產(chǎn)權(quán)房的根本問題是城鄉(xiāng)土地并沒有堅持同地、同權(quán)、同價的原則。”在全國工商聯(lián)看來，雖然《憲法》中提出“農(nóng)村土地集體所有制”和“城市土地國有制”是并立的兩種土地所有制，但在實踐中這兩種土地所有制卻演變成了城鄉(xiāng)二元土地所有制，農(nóng)村集體土地所有者并不真正具備自主處置集體土地所有權(quán)并獲取相關(guān)收益的權(quán)利。“這就是所謂的農(nóng)村集體土地所有權(quán)‘殘缺’和兩種土地所有制的不平等。小產(chǎn)權(quán)房之所以成為一個‘問題’，根本在于這兩種土地所有制的不平等。”

　　全國工商聯(lián)直言，面對各地小產(chǎn)權(quán)房普遍存在的事實并且還將繼續(xù)產(chǎn)生的趨勢，小產(chǎn)權(quán)房政策的目標(biāo)已經(jīng)不是用地合法與否和禁止與否的問題，而是政府如何引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房從“合情合理”走向“合法合規(guī)”、如何有效滿足農(nóng)民種地不如蓋房的利益訴求問題。

　　全國工商聯(lián)建議，鑒于目前全國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，且涵蓋待建、在建、完工和已經(jīng)入住等各種形式。既然大量社會資金和建筑材料已經(jīng)投入小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中，就不要強(qiáng)制拆除，尤其是在目前我國住房市場總體上需求仍然很大、相當(dāng)一部分中低收入階層“望房興嘆”的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房的住房保障功能更加凸顯。作為對違法占用耕地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的替代性懲罰措施，建議可采取兩種方式：一是對于通過占補(bǔ)平衡的方式要求開發(fā)商和農(nóng)村集體組織另行開發(fā)出相同數(shù)量、質(zhì)量的耕地；二是沒收部分小產(chǎn)權(quán)房并將其納入保障性住房體系。

　　所謂納入保障房體系，全國工商聯(lián)認(rèn)為，可將小產(chǎn)權(quán)房獨立于商品房和保障性住房外的另一種城鎮(zhèn)房屋類型，在房價較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點，賦予農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，其根本屬性并不是大產(chǎn)權(quán)房，而是類似于經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的保障房，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來源。另外，把小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來，將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房。具體方式可采取三種：地方政府按照合理價格直接收購存量小產(chǎn)權(quán)房，將其作為廉租房或公租房并按照現(xiàn)行政策分配給合格的租賃者；地方政府按照合理價格租賃存量小產(chǎn)權(quán)房，再作為廉租房或公租房轉(zhuǎn)租給合格的租賃者，其中廉租房差價由政府承擔(dān)；直接將存量小產(chǎn)權(quán)房確定為公租房，嚴(yán)格按照公租房要求開展租賃經(jīng)營活動。