新國(guó)五條驚蟄　“二手房”躁動(dòng)糾結(jié)

      新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，“二手房賣方個(gè)稅要強(qiáng)制計(jì)征轉(zhuǎn)讓所得20%”的規(guī)定引起關(guān)注。商報(bào)記者昨日走訪市場(chǎng)了解到，目前重慶二手房個(gè)稅仍普遍按交易總額的1%征收，但市場(chǎng)預(yù)期和買賣雙方的心理正在發(fā)生變化。

　　買家賣家：頻頻咨詢“新政”

　　周末兩日，商報(bào)記者走訪市內(nèi)中介門店發(fā)現(xiàn)，前往門店咨詢“新政”影響的客戶激增，不過意向看房者卻減少了。

　　昨天中午，在大坪渝州新都的一家中介門店，短短20分鐘內(nèi)，一陳姓置業(yè)顧問接待了3撥顧客“周六開始，上門咨詢的客戶特別多，以此前在門店掛牌的業(yè)主居多。今天上午就接待了10多組客戶。”

　　重慶中原地產(chǎn)南岸區(qū)域總監(jiān)毛玉峰稱，從上周六早上開始，南岸區(qū)所有中原的門店頻頻接到客戶關(guān)于“新政”的咨詢電話。“咨詢客戶增多，看房的意向客戶卻少了。”大業(yè)興房產(chǎn)中介二部總監(jiān)秦桂梅說。

　　鋼運(yùn)置業(yè)副總經(jīng)理譚琥霖解釋，在各地具體細(xì)則出臺(tái)之前，賣家和買家的心理預(yù)期都發(fā)生變化，是立即出手還是等一等，拿不定主意，因此躁動(dòng)不安。不過，更多的人選擇等一等，中介也同樣在等有關(guān)部門的消息。

　　房屋中介：通知客戶盡快過戶

　　前日早晨，還沒起床的徐女士接到中介經(jīng)紀(jì)人的電話，催其盡快到房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。2月份，徐女士剛通過該中介購(gòu)買了一套價(jià)值70萬元的二手房。“與賣方的合同簽了，銀行按揭也辦了下來。“新政”出臺(tái)，中介同時(shí)通知我和賣方，建議盡快過戶。”

　　商報(bào)記者了解到，“新政”出來當(dāng)天，市內(nèi)不少中介就連夜開會(huì)，商討對(duì)策。目前的基本做法是，通知最新交易的客戶，盡快到房產(chǎn)交易中心辦理完最后一道手續(xù)。

　　譚琥霖稱，除開通知客戶盡快過戶外，還要一些已成交的客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議。比如三方約定，如果“新政”立即落地，所增加的交易成本誰負(fù)擔(dān)，負(fù)擔(dān)多少，是否解除合同等。此外，

　　交易中心：個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)仍未變

　　昨日，商報(bào)記者從市內(nèi)渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)等多家房產(chǎn)交易中心了解到，目前市內(nèi)二手房個(gè)稅仍按既有標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　“重慶市場(chǎng)上基本按照總價(jià)的1%征收，自用5年以上且為唯一住房免收個(gè)稅。目前尚未接到稅務(wù)部門的調(diào)整通知，仍將按照既有標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收。”上述某房產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)人昨日接受商報(bào)記者電話采訪時(shí)表示，由于交易中心周末并未上班，難以預(yù)計(jì)短期內(nèi)過戶量是否“井噴”。不過，這位人士周末與一些中介交流過，他們一致希望最近達(dá)成交易的客戶，在重慶具體實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前，打時(shí)間差，完成過戶。因此，今天開始，辦理過戶的市民肯定會(huì)增多，交易中心會(huì)視情況而定增加人手。

　　趨勢(shì)分析：剛需下單好時(shí)機(jī)

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，重慶的二手房?jī)r(jià)格從去年10月和11月的兩月環(huán)比上揚(yáng)后，12月持平，但今年1月再次環(huán)比上漲，漲幅為0.1%。

　　重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)分析，市場(chǎng)行情上，二手房?jī)r(jià)格和新房?jī)r(jià)格基本保持一致。去年第二季度開始，重慶的新房?jī)r(jià)格緩步上揚(yáng)，此時(shí)二手房業(yè)主也跟著叫價(jià)。“二手房買主基本上是剛需，“新政”出來后，包括改善型業(yè)主和投資客，將不再坐地要價(jià)，或能給一些優(yōu)惠。”毛玉峰亦表示，周末兩天接觸的一些掛牌客戶來看，盡管大部分表示需要等一等，但部分人愿意讓出部分利潤(rùn)。

　　算賬

　　交易成本極大增加

　　高女士2006年底在江北區(qū)北國(guó)風(fēng)光購(gòu)買了一套3居室的房屋，當(dāng)時(shí)平均售價(jià)在3500元左右，總價(jià)為40萬元。目前高女士正將該房屋在一中介掛牌出售，掛牌價(jià)格為85萬元。

　　該房屋并非高女士的唯一住房，當(dāng)前需要繳納個(gè)稅：85*1%=8500元；若按照新政規(guī)定，高女士需要繳納的個(gè)稅則為：(85-40)*20%=9萬元,比現(xiàn)在多出81500元。兩者相差太大，極大地增加了二手房的交易成本。

　　影響

　　細(xì)節(jié)將出臺(tái) 3月或迎成交高峰

　　譚琥霖向商報(bào)記者表示，目前主城的二手房基本上是供應(yīng)小于需求，一方面，從去年3月份開始，受益于剛需的累積爆發(fā)，主城樓市呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，成交量高居不下。這讓一部分二手房業(yè)主有了追求更大利潤(rùn)的心理預(yù)期，要價(jià)偏高，不成為有效供應(yīng)；另一方面，80后迎來結(jié)婚潮，看中二手房配套成熟，一些年輕人愿意選擇二手房。舉個(gè)例子，前兩月鋼運(yùn)在九龍坡區(qū)的成交量為300套左右，但意向看房者則遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。

　　“供小于求的情況下，業(yè)主坐地起價(jià)比較隨意。”市內(nèi)一房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，但“新政”出臺(tái)后，房產(chǎn)中介在營(yíng)銷過程中，會(huì)以“新政”出臺(tái)前的時(shí)間差為噱頭，可能將出現(xiàn)手上有多套住宅的投資客迅速出貨；同時(shí)，由于目前重慶市場(chǎng)上所有二手房交易產(chǎn)生的所有稅費(fèi)，基本由買方支付，一些正在觀望的剛需客戶，害怕“新政”真正實(shí)施后，增加購(gòu)房成本，而選擇此刻出手。這樣，3月份將迎來一波二手房市場(chǎng)交易高峰。

　　改需被抑制 業(yè)主或轉(zhuǎn)賣為租

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房個(gè)稅的調(diào)整，從長(zhǎng)期來看，傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，會(huì)影響改善型需求的入市。地產(chǎn)專家陳寶存認(rèn)為，該規(guī)定可能擠壓二手房市場(chǎng)需求，或?qū)е赂嗟膭傂栀?gòu)房族選擇新房。也就是說二手房需求又被擠到一手房了，那么新房房?jī)r(jià)預(yù)期看漲。

　　“在各地具體實(shí)施細(xì)則出來之前，屬于政策不明朗期，更多的業(yè)主可能都要等一等。”毛玉峰說，交易成本上升后，由于持有成本并不高，會(huì)出現(xiàn)部分業(yè)主轉(zhuǎn)賣為租。

　　譚琥霖表示，目前二手房業(yè)主要是手上有多套住宅的投資客，其次是有換大房需求的購(gòu)房者。后一種業(yè)主受影響更大一些，提價(jià)則賣不出去，換房的需求可能緩一緩，就抑制了首次改善需求的購(gòu)房者入市。

　　股市

　　A股市場(chǎng)短期將受到影響

　　商報(bào)記者 李晶

　　關(guān)于國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“出售自有住房所得20%繳個(gè)稅”政策，在很明顯地影響房A股市場(chǎng)中房地產(chǎn)(000736,股吧)板塊的走向。不過，市場(chǎng)人士對(duì)此次“新政”的理解不一樣，對(duì)該政策影響市場(chǎng)發(fā)展方向的理解也有很大分歧。

　　新浪微博上“財(cái)富密鑰”發(fā)文稱，“新政”利好新房銷售，短期推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；加速房企去庫存化階段，反而會(huì)提升上市公司業(yè)績(jī)。不過，新浪著名股市操作博主“占豪”發(fā)文稱，地產(chǎn)“新政”意義有三點(diǎn)：一是鎖死炒房與投資買房；二是住宅回歸居住功能，去投資化；三是短期利空房地產(chǎn)股，長(zhǎng)期利好股市。

　　對(duì)此，西南證券(600369,股吧)分析師冉緒認(rèn)為，此次地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容已顯示調(diào)控升級(jí)，這對(duì)一手市場(chǎng)、二手市場(chǎng)都是利空。

　　申銀萬國(guó)投資顧問何武則指出，由于本輪A股是由銀行、房地產(chǎn)等藍(lán)籌權(quán)重股拉高，“新政”細(xì)則出臺(tái)后必影響地產(chǎn)股的短期走勢(shì)