我國(guó)房市十年九調(diào)控 專家稱不調(diào)炒房會(huì)更熱鬧

　　兩會(huì)開幕的前兩天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的國(guó)五條細(xì)則，再次在市場(chǎng)引發(fā)震動(dòng)。

　　全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，這是讓百姓吃下定心丸，政府不會(huì)放松房?jī)r(jià)調(diào)控。

　　而在全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明看來(lái)，選擇這個(gè)時(shí)候出臺(tái)政策，是希望政策的正效應(yīng)通過(guò)代表、委員的解讀、討論得到放大，也表明本屆政府一直沒(méi)有放棄對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的努力。“下屆政府也會(huì)延續(xù)本屆政府的政策，調(diào)控的決心沒(méi)有動(dòng)搖。”

　　然而，市場(chǎng)的反應(yīng)卻同以往不同。今后賣房所得的收入要征收20%的稅？這樣的疑問(wèn)在所有人心中盤旋。

　　我愛(ài)我家是北京一家規(guī)模頗大的房產(chǎn)中介公司，該公司多家門店的負(fù)責(zé)人表示，從3月1日傍晚政策出臺(tái)后不久，許多經(jīng)紀(jì)人的手機(jī)就響個(gè)不停。不少客戶、業(yè)主或者店面周邊的小區(qū)居民干脆直接到門店咨詢調(diào)控新政策，其中近90%的咨詢都是沖著“二手房交易個(gè)稅按差額的20%的征收”的政策。

　　“政策具體什么時(shí)間開始執(zhí)行？”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅？”幾乎所有來(lái)咨詢的客戶都要問(wèn)這兩個(gè)問(wèn)題。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量比前一日增長(zhǎng)了近三成；新增房源委托量增長(zhǎng)了近四成。這家中介公司的咨詢熱線已經(jīng)處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的市場(chǎng)反應(yīng)有些出乎意料。

　　“房產(chǎn)交易所得征收20%的稅是一個(gè)跟進(jìn)的政策，也是過(guò)去政策框架中一個(gè)用過(guò)的政策，只不過(guò)這次是重申而已。”賈康對(duì)記者說(shuō)。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，其實(shí)在法律規(guī)定上，房產(chǎn)交易的個(gè)人所得稅一直就是20%，只不過(guò)這些年并沒(méi)有按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　1993年我國(guó)第一次對(duì)個(gè)人所得稅法進(jìn)行修訂，出現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅的規(guī)定。

　　1993年版的個(gè)人所得稅法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。稅率為20%。房產(chǎn)交易自然屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　在此之后，個(gè)人所得稅法經(jīng)歷多次修訂，但這一條規(guī)定一直未變。

　　從1993年算起，房產(chǎn)交易所得要繳納20%的稅，這個(gè)規(guī)定已經(jīng)存在了20年。

　　1999年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，就個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅做出具體規(guī)定，細(xì)化了何為出售住房個(gè)人所得，還提出對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　2006年，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文，對(duì)房產(chǎn)交易所得，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用都被視為可以減除的合理費(fèi)用。自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依然免征個(gè)人所得稅。

　　此外，國(guó)家稅務(wù)總局的這個(gè)文件對(duì)那些無(wú)法確定原有價(jià)值的房屋如何征稅做出規(guī)定，“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的”按交易總價(jià)的1%～3%的稅率征稅。

　　實(shí)際上，這些年，房產(chǎn)交易所得稅的征收基本上就變成了按交易總價(jià)的1%～3%征稅。原因就在于，要弄清楚房屋原值、該減除的合理費(fèi)用，實(shí)在太困難。

　　從表述上來(lái)看，國(guó)五條細(xì)則在房產(chǎn)交易所得稅上并無(wú)變化。

　　“懸念是，自用5年以上且是家庭唯一生活用房轉(zhuǎn)讓所得，還是否免征個(gè)人所得稅？”賈康說(shuō)，如果還有無(wú)法弄清楚原值的房屋，該怎么征收所得稅？國(guó)五條細(xì)則對(duì)此并沒(méi)有表述。

　　在賈康看來(lái)，政策可能會(huì)抑制二手房市場(chǎng)。大家會(huì)擔(dān)心，如果要弄清楚原價(jià)多少，現(xiàn)價(jià)多少，差價(jià)是多少，這個(gè)房子就沒(méi)法買賣了。在市場(chǎng)上，由于所得稅增加的這部分房?jī)r(jià)肯定會(huì)轉(zhuǎn)移到買方身上，而買方有可能就買不了房子。

　　“剛性需求會(huì)過(guò)度涌向新房市場(chǎng)，造成市場(chǎng)需求的假象，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。有人又會(huì)不滿。”賈康說(shuō)，另一方面，很多合理的改善性需求的賣房也會(huì)受到抑制。但政策的正效應(yīng)是，投機(jī)性的購(gòu)房行為可能會(huì)受到抑制。

　　蔡繼明也有類似的觀點(diǎn)。在他看來(lái)，對(duì)房產(chǎn)增值部分征稅是遏制投機(jī)行為的辦法，可能會(huì)導(dǎo)致很多房子由售轉(zhuǎn)租，反倒增加租賃市場(chǎng)的規(guī)模，那樣倒是好事。

　　“但如果住房的需求彈性很小，那這部分稅收的負(fù)擔(dān)就會(huì)大部分轉(zhuǎn)移到買房人身上。如果住房的需求彈性很大，因?yàn)槎愂斩鴿q價(jià)的房子就會(huì)賣不出去。”蔡繼明說(shuō)，但現(xiàn)在我國(guó)的住房市場(chǎng)中投資性住房、投機(jī)性住房各自有多少，空置的住房有多少，官方并沒(méi)有公開的數(shù)據(jù)，所以我國(guó)的住房需求彈性到底有多大，始終無(wú)法搞清。對(duì)投機(jī)性購(gòu)房要遏制，但對(duì)投資性購(gòu)房并不能簡(jiǎn)單遏制，如果沒(méi)有投資性購(gòu)房，租賃市場(chǎng)就不會(huì)存在。

　　從2003年開始，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，10年中已經(jīng)調(diào)控了9次。然而，讓公眾不滿意的是，房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控得到遏制。

　　“原因就在于在房產(chǎn)供給上做得還不夠，房?jī)r(jià)并不是政府要調(diào)控的點(diǎn)。”蔡繼明說(shuō)，歷次調(diào)控都是在需求上做文章，但在供給上，農(nóng)村集體用地不能自由進(jìn)入市場(chǎng)，各地為招商引資又低價(jià)出讓了大量工業(yè)用地，工業(yè)用地浪費(fèi)很嚴(yán)重。這些都減少了住宅用地的供應(yīng)，如果這些問(wèn)題能解決，住房的供需矛盾就會(huì)得到緩解。如果再?gòu)挠玫毓δ苌线M(jìn)行分類，劃定大多數(shù)用地是用于保障住房和自住房，就能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康發(fā)展軌道。

　　但在賈康看來(lái)，如果這10年間沒(méi)有這些政策的出臺(tái)，出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)大起大落的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很高，房?jī)r(jià)可能會(huì)比現(xiàn)在還高。

　　“客觀講，這些調(diào)控的政策有不盡如人意的地方，但總體還是使房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲得到抑制，壓制了一些不合理上漲的沖動(dòng)。”賈康說(shuō)，不調(diào)控，倒房會(huì)更熱鬧。