網(wǎng)曝新“國(guó)五條”避稅全攻略 離婚什么的都弱爆了

“20%的稅太重了，這下還不是滿(mǎn)城都是陰陽(yáng)合同啊!”針對(duì)二手房20%的計(jì)征個(gè)稅，有網(wǎng)友表示陰陽(yáng)合同將成為接下來(lái)二手房過(guò)戶(hù)的“標(biāo)準(zhǔn)合同”。所謂的陰陽(yáng)合同，是指二手房買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份合同，一份合同是真實(shí)成交價(jià)格，另一份合同是為了規(guī)避個(gè)稅的虛假成交價(jià)格。以一套原價(jià)100萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格200萬(wàn)元的二手房為例，如果按照新政計(jì)征20%的個(gè)稅，那么需要繳納20萬(wàn)元的個(gè)稅;如果通過(guò)簽署陰陽(yáng)合同，將成交價(jià)格填寫(xiě)成100萬(wàn)元，那么該二手房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢(qián)的個(gè)稅。不過(guò)，從目前南京個(gè)稅實(shí)際征繳情況來(lái)看，稅務(wù)部門(mén)會(huì)對(duì)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格成交的二手房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，交易雙方必須按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行稅費(fèi)征繳。因此，陰陽(yáng)合同規(guī)避個(gè)稅的幅度有限。

　　偽造欠債事實(shí)，通過(guò)司法判決過(guò)戶(hù)

　　“陰陽(yáng)合同?弱爆了!”南京一業(yè)內(nèi)人士在微博上表示，陰陽(yáng)合同避稅的成功率并不能百分之百得到保證，最簡(jiǎn)單有效的辦法可以通過(guò)申請(qǐng)司法判決，直接把二手房判罰給購(gòu)買(mǎi)方，節(jié)省的稅費(fèi)更多。該人士表示，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方可以偽造欠款事實(shí)，由買(mǎi)方向法院申請(qǐng)司法判決，要求賣(mài)方還錢(qián)。賣(mài)方則表示愿意以房代償，最終由法院將二手房判罰給買(mǎi)方。不過(guò)，這樣的避稅辦法需要經(jīng)得住司法部門(mén)的調(diào)查考驗(yàn)，否則將會(huì)構(gòu)成違法行為。我愛(ài)我家市場(chǎng)總監(jiān)胡涓娟表示，這樣的避稅行為不可取，需要冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　最“損”避稅辦法過(guò)戶(hù)只要幾百元

　　除了陰陽(yáng)合同、司法判決之外，根據(jù)目前的“國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定，以公司名義售賣(mài)二手房并無(wú)征繳20%所得的規(guī)定，一些二手房可以通過(guò)這一途徑進(jìn)行避稅。不過(guò)，以公司名義售房牽涉到的問(wèn)題頗多，普通購(gòu)房者極其容易陷入其中，從而導(dǎo)致利益受損。

　　在網(wǎng)友列舉的各種避稅辦法中，最“損”且號(hào)稱(chēng)最簡(jiǎn)便有效的一招，則是通過(guò)離婚、結(jié)婚來(lái)實(shí)現(xiàn)。這樣的避稅方法一共分為三步：第一步，買(mǎi)賣(mài)雙方夫妻離婚;第二步，賣(mài)方房主與買(mǎi)方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對(duì)方名字，然后再離婚，房屋歸屬買(mǎi)方異性;第三步，買(mǎi)賣(mài)雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣一來(lái)，二手房過(guò)戶(hù)的總費(fèi)用只需要結(jié)婚、離婚費(fèi)用，加上房產(chǎn)證更名的費(fèi)用，最多只要幾百元就可以搞定一套房的交易過(guò)戶(hù)。這樣的避稅辦法，可以節(jié)省幾萬(wàn)乃至幾十萬(wàn)元的過(guò)戶(hù)費(fèi)用。

　　“現(xiàn)在執(zhí)行細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，大家都只是在猜測(cè)，避稅辦法風(fēng)險(xiǎn)都很大。”南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示。

　　個(gè)稅計(jì)征等諸多細(xì)節(jié)存疑

　　二手房個(gè)稅按照轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征，這一政策什么時(shí)候在南京落地執(zhí)行?

　　執(zhí)行的時(shí)間劃定是按照交件日期計(jì)算嗎?

　　差額計(jì)算是否考慮二手房的裝修、維修、物業(yè)、貸款成本?

　　政策性住房交易是否也征收20%的個(gè)稅?

　　滿(mǎn)5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免個(gè)稅?

　　一年之內(nèi)賣(mài)房又買(mǎi)房的是否可以抵免個(gè)稅?

　　二套房首付比例提高到多少?

　　從前日晚間到昨日，記者遭遇到了有關(guān)“國(guó)五條”細(xì)則個(gè)稅新政的諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題也成為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)大家最為關(guān)心的話(huà)題。

　　“現(xiàn)在你提的這些問(wèn)題，我們都無(wú)法回答你，我們也在等省里的政策。”南京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前大家對(duì)二手房個(gè)稅征收、限購(gòu)范圍擴(kuò)大、二套房首付比例等都非常關(guān)心，但由于國(guó)務(wù)院辦公廳剛剛發(fā)文，政策需要逐級(jí)貫徹落實(shí)，南京市的執(zhí)行細(xì)則還必須等江蘇省發(fā)文之后，才能確定。
■專(zhuān)家微語(yǔ)

　　巴曙松（微博）(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng))：防止二手房供應(yīng)顯著減少，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格形成短期沖擊。

　　許小年（微博）(中歐商學(xué)院金融學(xué)教授)：其一，“十條”沒(méi)管用，“五條”就能管用?……其二，自始至終不懂市場(chǎng)……第三，不必承擔(dān)政策失誤的成本。博弈論中有個(gè)說(shuō)法，“最后一局不是局”。

　　陳志武（微博）(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、耶魯大學(xué)終身教授)：趁機(jī)打劫啊。

　　董藩（微博）(北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任)：對(duì)調(diào)控希望：1、調(diào)控不再是為斗氣、為面子;2、莫堵死改善、養(yǎng)老和學(xué)區(qū)房需求實(shí)現(xiàn)途徑，勿使年輕人不敢結(jié)婚或者被逼離婚;3、財(cái)政收入增速遠(yuǎn)超GDP增速，企業(yè)、百姓負(fù)擔(dān)很重，勿逼大家移民;4、硬收20%所得稅也可，但應(yīng)在增值中先抵扣掉利息支出、折舊、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、中介費(fèi)、已繳稅收。

　　■相關(guān)鏈接

　　世界其他地區(qū)住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅收取情況一覽

　　中國(guó)香港：香港無(wú)個(gè)人所得稅概念，而是具體分入息稅、薪俸稅，主要按收入來(lái)源不同劃分。所有賣(mài)家在3年內(nèi)賣(mài)房須繳納SSD(額外印花稅)，此稅最高占交易總金額的15%，3年以上無(wú)需繳納SSD。

　　英國(guó)：如果是賣(mài)方自住房屋，不用繳稅。如果是非自住房屋，資產(chǎn)所得超過(guò)了征稅起征點(diǎn)，減去每年每位自然人的免征額，大概1萬(wàn)英鎊后，按照18%-28%征稅。

　　法國(guó)：針對(duì)自住的房屋稅率是7%-10%，不自住的是20%左右稅率。

　　新加坡：新加坡政府在2011年1月出臺(tái)了新的抑制房?jī)r(jià)的措施。在2011年1月14日之后購(gòu)買(mǎi)的房屋，4年之內(nèi)轉(zhuǎn)售都要繳印花稅，分別為16%、12%、8%和4%，按年逐年遞減。

　　美國(guó)：受財(cái)政懸崖談判結(jié)果影響，新的美國(guó)個(gè)人或家庭資產(chǎn)收益稅率水平在15%到20%之間。最低收入人群將享受此稅的相應(yīng)減免。

　　日本：若收益超過(guò)3000萬(wàn)日元，則需要繳稅，低于3000萬(wàn)日元?jiǎng)t為零。日本的房?jī)r(jià)幾十年都變動(dòng)很小，甚至逐漸微跌，因此私人住宅買(mǎi)賣(mài)收益超過(guò)3000萬(wàn)基本上不可能。若房子持有不到5年，賣(mài)掉后的收益超過(guò)了3000萬(wàn)，則超過(guò)3000萬(wàn)的部分需繳納的稅率為39%;若房子持有超過(guò)5年，收益超過(guò)3000萬(wàn)，但低于6000萬(wàn)的話(huà)，超過(guò)3000萬(wàn)的部分繳納稅率為14%，高于6000萬(wàn)的話(huà)，超過(guò)6000萬(wàn)的部分繳納稅率為20%。