2008年年報透露房地產(chǎn)公司去年手頭都有點緊

持續(xù)大半年的房地產(chǎn)市場調(diào)整拖累大批開發(fā)商業(yè)績下滑，資金鏈告急，隨著當初的高價土地陸續(xù)進入開發(fā)周期，地產(chǎn)商開始為這部分土地可能造成的虧損做準備。昨天，萬科發(fā)布年報宣布，2008年凈利潤為40.3億元人民幣，同比去年的48.4億元下降近17%。與此同時，陸家嘴、中華企業(yè)、世茂地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等28家大型開發(fā)商也相繼公布了2008年業(yè)績情況，總體看，房地產(chǎn)行業(yè)形勢仍不容樂觀。

　　多數(shù)公司資金鏈告急

　　受銷售下滑、降價等因素影響，萬科利潤大幅下滑。昨天，萬科公布了2008年度報告，全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。公司2008年實現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。實現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬平方米，結(jié)算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據(jù)萬科公布的董事會決議，公司2008年度利潤分配預案僅為每10股派息0.5元，這與公司2007年每10股派1元，轉(zhuǎn)增6股的方案相比，明顯縮水。

　　萬科剛剛發(fā)布的年報可謂中國房地產(chǎn)市場2008年的真實寫照，大批地產(chǎn)商均面臨負債增加、現(xiàn)金流緊張的問題。從28家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2008年年報可以發(fā)現(xiàn)，大部分公司經(jīng)營現(xiàn)金流量大幅縮水，其整體經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流縮水幅度超過100%。在已披露年報的28家房企中，每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負值的占比超過八成，其中21家房企資產(chǎn)負債水平高于50%，ST賢成、中天成投、保利地產(chǎn)、蘇州高新、ST萬杰等多家房企資產(chǎn)負債率則在70%的警戒線之上。

　　地價縮水風險已顯現(xiàn)

　　2007年地價、房價高速增長，當時大批地產(chǎn)商購入土地，這批高價地將從2009年開始陸續(xù)進入開發(fā)和銷售，地價的回落將導致地產(chǎn)商面臨巨額損失。根據(jù)萬科昨天發(fā)布的年報，萬科對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備，考慮到遞延所得稅因素后，這部分存貨跌價準備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，對歸屬于母公司所有者的凈利潤的影響為8.9億元。

　　萬科表示，2007年土地市場情緒頗為亢奮，地價漲幅遠遠超過房價漲幅，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的不正常情況，尤其在2007年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)通過公開市場購入的幾乎任何一塊土地都是高價地。2007年底市場開始進入調(diào)整期，之后隨著房價的大幅回調(diào)，一些項目開始面臨虧損的風險。相對來說，萬科對市場的過熱有所警惕，在2007年中期報告和三季度報告中兩次提出預警，因而其以高價獲得的項目數(shù)量占全部項目的比例較為有限，但基于謹慎的財務策略，萬科從2008年三季度起，在行業(yè)內(nèi)率先開始對存在風險的項目計提跌價準備。

　　高價土地儲備在國內(nèi)眾多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是比較普遍的現(xiàn)象，但是，從已公布2008年年報的房地產(chǎn)企業(yè)情況來看，對項目跌價進行計提準備的開發(fā)商寥寥無幾。除萬科之外，保利地產(chǎn)在2008年年報中計提了2.99億元的存貨跌價準備，陸家嘴計提了4.19億元的存貨跌價準備。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，相對于房價的回落，2008年以來，國內(nèi)中心城市地價的回落更加迅速，對于地價損失，開發(fā)商往往有兩種處理方法，一些企業(yè)可能提前對損失進行計提，另一些企業(yè)可能在未來銷售實現(xiàn)后再在報表中顯現(xiàn)，除非房價回升，這部分損失未實現(xiàn)。

　　高管收入兩極分化

　　面對房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)整，業(yè)績普遍下降的情況下，包括薪金在內(nèi)的成本控制成為地產(chǎn)企業(yè)眼下關(guān)注的焦點。根據(jù)萬科公布的報告，2008年，王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)的年薪由2007年的691萬元大幅縮減至248.1萬元，降幅達三分之二。

　　與王石一起降薪的還包括萬科的高管，根據(jù)年報，萬科所有高管的年薪總額由前年的4680萬元降至去年的1955.2萬元，降幅超過一半。其中公司總裁郁亮年薪為206萬元，董事肖莉年薪為129.4萬元，均為前年年薪的三分之一左右。

　　降薪還未成為地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，相當部分地產(chǎn)公司高管收入不降反漲。已經(jīng)公布年報的28家房地產(chǎn)公司中，相當部分企業(yè)高管薪酬增長明顯。以東華實業(yè)為例，公司去年凈利潤同比增長41.46%，而薪酬總額同比增長106%，為360.44萬元，遠遠大于凈利潤增長幅度。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士透露，2008年地產(chǎn)企業(yè)薪金支出增加與上市公司薪金發(fā)放制度有關(guān)，有部分企業(yè)2007年的獎金在2008年發(fā)放，這部分支出體現(xiàn)在了2008年年報中，因此導致企業(yè)薪金支出增加。如果2009年樓市持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)無法走出困境，房地產(chǎn)企業(yè)高管的薪金收入可能大幅下降。