新“國(guó)五條”政策詳解：房?jī)r(jià)調(diào)控如何問責(zé)？

　　2月20日，溫總理主持召開本屆政府最后一次常務(wù)會(huì)議，研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，表明了政府堅(jiān)決穩(wěn)定房?jī)r(jià)的態(tài)度。會(huì)議提出了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五個(gè)方面的政策措施，即所謂的新“國(guó)五條”。

　　新“國(guó)五條”第一條明確提及，“要完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。”

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　　熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅更受關(guān)注

　　此次會(huì)議再次明確“支持自住性需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”的“有保有壓”調(diào)控原則，同時(shí)將中小城市限購(gòu)調(diào)控權(quán)下放到省級(jí)政府，說(shuō)明了政府對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的關(guān)注。事實(shí)上，早在2011年的“新國(guó)八條”中即提出過(guò)住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，但隨著樓市降溫而有所暫停。此次國(guó)務(wù)院再次提出要求各地公布住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并要求建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度，范圍也進(jìn)一步縮小至省會(huì)城市及計(jì)劃單列市，反映了政府此次將重點(diǎn)控制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅的意圖。

　　從“國(guó)五條”透露出的信息來(lái)看，未來(lái)的調(diào)控將趨向長(zhǎng)效化和差異化。與此前坊間熱傳的房產(chǎn)稅正式執(zhí)行、取消二套房貸等措施相比，國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策力度略顯“溫柔”，延續(xù)了2011年“新國(guó)八條”的調(diào)控框架，重點(diǎn)調(diào)控手段是房?jī)r(jià)問責(zé)、限購(gòu)擴(kuò)圍、差別化信貸和擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。盡管略欠新意，對(duì)樓市不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，但在當(dāng)前樓市持續(xù)熱銷、房?jī)r(jià)上漲壓力增大的情況下，仍能起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用。在面臨通脹、資產(chǎn)價(jià)格上升壓力背景下，限購(gòu)、信貸門檻提高和房產(chǎn)稅擴(kuò)圍均可能成為“兩會(huì)”后政策調(diào)控升級(jí)的備用手段。整體來(lái)看，當(dāng)前政策調(diào)控收緊預(yù)期已經(jīng)形成，具體影響則還需要看“兩會(huì)”以及各地出臺(tái)的具體政策如何。

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　　房?jī)r(jià)問責(zé)有望成常規(guī)措施

　　根據(jù)此次“國(guó)五條”的相關(guān)要求，房?jī)r(jià)問責(zé)制度將健全并有望常規(guī)化。與此前提及各地房?jī)r(jià)問責(zé)但從未明確如何納入地方政績(jī)的考核制度相比，此次明確要“建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的問責(zé)制度”無(wú)疑是一大亮點(diǎn)。這一方面可保房?jī)r(jià)調(diào)控不至于成為空談，一方面也暗示房?jī)r(jià)問責(zé)或?qū)⒆鳛橐豁?xiàng)促穩(wěn)定的常規(guī)措施長(zhǎng)期執(zhí)行。

　　今年以來(lái)，中央反復(fù)在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)。“國(guó)五條”的出臺(tái)主要是針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化給出指導(dǎo)性的意見，將遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面上行趨勢(shì)。相比之前中央屢次重申房?jī)r(jià)“合理回歸”、“穩(wěn)中有降”，本次“國(guó)五條”的出臺(tái)并未提及具體的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，似乎顯示出前期調(diào)控已經(jīng)達(dá)到了中央預(yù)期的調(diào)房?jī)r(jià)的目標(biāo)。總體而言，本次“國(guó)五條”多數(shù)為綱領(lǐng)性要求或舊政重申，并無(wú)重磅政策推出的跡象。倘若今年樓市如無(wú)大幅反彈，政策有望保持總體溫和、舊令從嚴(yán)的態(tài)勢(shì)。但是各地方政府，尤其是北上廣等一線城市的落地細(xì)則將更為明確地影響市場(chǎng)預(yù)期、左右樓市走向。

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　　全年調(diào)控形勢(shì)相對(duì)嚴(yán)峻

　　再次重提年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，重點(diǎn)在于將熱點(diǎn)城市領(lǐng)導(dǎo)納入問責(zé)范圍，意味著指定的城市都將再次設(shè)定年度價(jià)格變化范圍。

　　根據(jù)推測(cè)，2013年全年政策的出臺(tái)邏輯與2011年類似，年初國(guó)務(wù)院確定調(diào)控方向及原則，之后政策的重點(diǎn)在于各城市執(zhí)行細(xì)則，尤其是2012年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一、二線城市。中央各部委以及北京、上海等一線城市地方政府的表態(tài)更加值得關(guān)注。結(jié)合2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的調(diào)控精神，預(yù)計(jì) 2013年全年調(diào)控形勢(shì)相對(duì)嚴(yán)峻。與2012年相比，2013年政策出臺(tái)力度可能更高，政策出臺(tái)頻次更頻繁。倘若房?jī)r(jià)上漲的局面持續(xù)，不排除有更嚴(yán)厲的控制需求、刺激供應(yīng)的政策出臺(tái)的可能性。

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　　強(qiáng)調(diào)城市調(diào)控差異性

　　目前來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)上漲情況相對(duì)顯著，需求規(guī)模較大造成了市場(chǎng)回暖的可持續(xù)性，供需關(guān)系相對(duì)緊俏則造成了房?jī)r(jià)的上漲。在本輪市場(chǎng)回暖過(guò)程中，各地存在著差異性，在一些庫(kù)存較大但需求水平并不高的地方城市，價(jià)格漲幅低于平均水平。此外，在年初市場(chǎng)持續(xù)火熱的情況下，需求群體仍以剛需和改善性需求為主，保持相對(duì)合理的狀態(tài)。但與此同時(shí)，依然存在因房?jī)r(jià)上漲而出現(xiàn)投資性需求入市的擔(dān)憂。

　　2月20日新“國(guó)五條”出臺(tái)之后，市場(chǎng)短期內(nèi)尚未出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，長(zhǎng)期來(lái)看則有一定的降溫作用。預(yù)計(jì)本輪地方調(diào)控也將出現(xiàn)一定的差異性，重點(diǎn)城市繼續(xù)收緊可能性較大。

　　從北京市商品住宅供應(yīng)量上看，2月份的供應(yīng)量處于低位。這一方面是受到春節(jié)長(zhǎng)假影響，另一方面也與預(yù)期發(fā)生變化有一定關(guān)系。新“國(guó)五條”帶來(lái)的預(yù)期變化有望對(duì)市場(chǎng)漸漸產(chǎn)生作用。按照往常趨勢(shì)來(lái)看，3月份供應(yīng)量將出現(xiàn)集中釋放。但在政策預(yù)期的影響下，房企在推盤節(jié)奏和定價(jià)方面可能更加謹(jǐn)慎。事實(shí)上，商品住宅市場(chǎng)從去年二季度以來(lái)能夠持續(xù)回暖，其重要前提就是政策持續(xù)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)較明顯的收緊，使得買賣雙方預(yù)期都較為樂觀，需求能夠持續(xù)釋放和得到滿足。而隨著如今市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生一定變化，不可避免地將在一定程度上對(duì)成交產(chǎn)生抑制作用。

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　　二手房市場(chǎng)影響甚微

　　2012年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交上漲，熱點(diǎn)城市尤其是一線城市表現(xiàn)搶眼，房?jī)r(jià)有所抬頭，但就房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭而言，新房市場(chǎng)其實(shí)得到了控制，漲幅相對(duì)平緩。而對(duì)于相對(duì)火爆的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此次“國(guó)五條”的相關(guān)政策規(guī)定只是原則性的，除非金融部門大幅提高二套房首付比例和貸款利率，否則難以起到根本抑制作用。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前二手房市場(chǎng)成交活躍，價(jià)格未現(xiàn)降溫跡象，與2月20日之前無(wú)明顯差別。從門店渠道獲取的信息可知，目前65%左右的二手房客戶表示仍將按計(jì)劃買房，25%的客戶表示想先了解一下具體的政策內(nèi)容，決定暫時(shí)觀望的客戶只有10%左右；近期二手房市場(chǎng)房源相對(duì)緊張，屢有加價(jià)和跳漲現(xiàn)象，目前尚未發(fā)現(xiàn)掛牌業(yè)主一方因新“國(guó)五條”而降低售價(jià)的情況。

　　新“國(guó)五條”暗示了相關(guān)監(jiān)管部門會(huì)出臺(tái)細(xì)則的可能，按照慣例，若一周內(nèi)金融監(jiān)管部門不對(duì)信貸政策作出調(diào)整，則有關(guān)細(xì)則可能將在全國(guó)兩會(huì)后出臺(tái)。

　　房?jī)r(jià)問責(zé)應(yīng)適度放權(quán)

　　在完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制方面，中央有必要放權(quán)到地方政府，使熱點(diǎn)城市，尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，有機(jī)會(huì)根據(jù)城市差異性制定相關(guān)細(xì)則。地方政府在日常工作中具體落實(shí)，對(duì)于定下的房?jī)r(jià)目標(biāo)實(shí)施嚴(yán)格考核。

　　新“國(guó)五條”可以看作是過(guò)往政策的延續(xù)，傳遞出政府打擊投機(jī)投資性購(gòu)房、保民生的態(tài)度，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了中央調(diào)控的決心。由于土地是有限的，地上能蓋的房子是有限的，如果把投機(jī)投資性需求加進(jìn)去的話，住房的需求將是無(wú)限的，供求關(guān)系將受到影響。如今的城鎮(zhèn)化速度這么快，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上來(lái)看，城市住房在短期內(nèi)肯定是供不應(yīng)求的。

　　此次政策出臺(tái)的主要意義在于告知民眾樓市調(diào)控政策的穩(wěn)定性和延續(xù)性，穩(wěn)定民眾預(yù)期和房?jī)r(jià)。由于一線城市存在諸多就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)質(zhì)公共資源，在吸引人才方面表現(xiàn)出磁力作用和規(guī)模效應(yīng)，其住房需求高于二三線城市的同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的可能性自然更大。為此，延續(xù)目前的限購(gòu)政策是十分必要的。