供求關(guān)系是決定房價(jià)的最主要因素，對樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，核心就是調(diào)節(jié)供求關(guān)系，力爭實(shí)現(xiàn)供求平衡。
最近樓市又反彈了，一些地方房價(jià)漲的還有些猛。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，各地會(huì)不會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)？如果有，會(huì)是哪些措施呢？人們能想到的，不外乎是繼續(xù)提高房貸首付和貸款利率、增加交易環(huán)節(jié)稅收甚至擴(kuò)大限購范圍等，這類措施基本都是進(jìn)一步抑制需求的手段。最近一些城市收緊公積金貸款，更是強(qiáng)化了這種猜測。
供求關(guān)系是決定房價(jià)的最主要因素，對樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，核心就是調(diào)節(jié)供求關(guān)系，力爭實(shí)現(xiàn)供求平衡。但從這些年的調(diào)控看，我們似乎更偏愛從抑制需求的角度來調(diào)控市場。差別化的信貸政策和限購等行政手段，成為調(diào)控政策的主要手段。而每一次強(qiáng)化調(diào)控，實(shí)際上都是強(qiáng)化抑制需求，相對來看，增加供應(yīng)的手段相對匱乏。在市場規(guī)律的作用下，抑制需求導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)期改變，進(jìn)而減少拿地，減少供應(yīng)，從而加劇供求關(guān)系緊張。
2012年全國商品住宅用地供應(yīng)量環(huán)比下降約兩成，調(diào)控壓力最大的北京已經(jīng)連續(xù)3年沒有完成住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。這種現(xiàn)象影響到今后兩年，就可能演變成一方面住房供應(yīng)量下降，另一方面此前遭到抑制的需求卻在不斷反彈。目前，北京、上海等一線城市的商品房庫存量已經(jīng)達(dá)到或越過供求失衡的警戒線，而1月份商品房成交量卻創(chuàng)下新高，回暖勢頭不減。在近期新樓盤供應(yīng)數(shù)量有所下滑的情況下，樓市的供求關(guān)系在短期內(nèi)有可能變的更為緊張。
要實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展，固然要通過抑制投資投機(jī)型需求，減少市場炒作和泡沫，使住房回歸居住功能。但是，在快速城鎮(zhèn)化、家庭小型化、人們改善住房條件的愿望更加強(qiáng)烈的今天，住房需求尤其是熱點(diǎn)城市的住房需求客觀上在持續(xù)增長，且具有一定剛性。抑制需求固然能在短期內(nèi)起到平抑樓市的效果，但如果不努力增加供應(yīng)，調(diào)控的成效很快就會(huì)被反彈的需求所吞噬。這也是為什么這輪調(diào)控政策屢屢加碼，卻在一段時(shí)間以后就會(huì)出現(xiàn)反彈的重要原因。
當(dāng)前，在限購、限貸仍然嚴(yán)格實(shí)施、繼續(xù)嚴(yán)格抑制投資投機(jī)型需求的同時(shí)，下一階段的調(diào)控重點(diǎn)，應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)移到如何更有效地增加住房供應(yīng)。
要增加供應(yīng)，首先是政府要努力增加土地供應(yīng)，確保完成年度供地計(jì)劃。從去年四季度開始，隨著市場回暖，開發(fā)商拿地的熱情逐漸高漲。在土地供應(yīng)增加的情況下，仍要堅(jiān)持改革招拍掛的方式，如限定價(jià)格上限、競爭保障房面積等方式，避免土地?zé)嶙兂煞績r(jià)熱。
增加土地供應(yīng)后，更關(guān)鍵的是要讓土地盡快變成房子投入市場，形成有效供應(yīng)。盡管不少開發(fā)商在抱怨政府土地供應(yīng)不足，但另一方面卻在大量囤地捂盤，等待市場回暖的時(shí)候賺取暴利。這幾年政府對開發(fā)商囤地、捂盤惜售等行為進(jìn)行了處罰，但力度不夠且執(zhí)行不嚴(yán)，實(shí)際效果并不理想。下一步不僅要對囤地、捂盤等行為進(jìn)行更加嚴(yán)厲的查處，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，還需要更加明確地規(guī)定從拿地到預(yù)售的周期，加快土地變成房子、房子進(jìn)入市場形成可售房源的節(jié)奏。堅(jiān)持那么一兩年，市場的供求狀況將有明顯改善，屆時(shí)房價(jià)就有了穩(wěn)定的內(nèi)在基礎(chǔ)，調(diào)控也將更加主動(dòng)。
