"國五條"敲山震虎 調(diào)控新政或"兩會"后出臺

　　樓市“暖冬”激起新一輪調(diào)控的巨大呼聲，一時間公積金上調(diào)、房貸收緊的傳聞四起。昨日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議確定完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管五項政策措施。

　　多位分析人士均對記者表示，“國五條”的主要目的是為了抑制房價上漲，給高房價敲響警鐘，頗有“敲山震虎”的意味?？硕鹕虾C構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄指出，相關(guān)主管部門此次的“吹風(fēng)政策”屬重申從嚴執(zhí)行已有政策，并對其他一些政策“打補丁”。“真正的調(diào)控政策或在全國兩會后正式出臺，但也不大可能會是重磅政策。”薛建雄強調(diào)。

　　限購小范圍升級

　　昨日，記者獲悉，2月份的前19日，樓市交易量已經(jīng)達到25.8萬平方米，預(yù)期整個2月份的成交量將達到40萬平方米，而1月份成交量僅為21.2萬平方米，樓市回暖跡象明顯。

　　據(jù)記者了解，本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2009年12月啟動以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別為2010年1月的“國十一條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”。而此次則被業(yè)界視為“第五次升級”，稱之為“國五條”。

　　“國五條”中最引人注意的是提出了“限購擴容”。“國五條”規(guī)定，“嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。”

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，這一細節(jié)可看作是“限購令”小范圍升級，原來有些城市，尤其是中西部省會城市限購執(zhí)行得較為寬松，如果按照“統(tǒng)一要求”，則接下來會有城市調(diào)整方案，進一步收緊。

　　也有分析人士指出，限購令有可能將從一二線城市向二三線城市蔓延，范圍有所擴大。由于此類城市的剛性需求有限，較為依賴投資型客戶，限購將會對此類城市產(chǎn)生較大影響。

　　緊抓“保障房”建設(shè)

　　會議指出，全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套，新開工630萬套的任務(wù)。2013年前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

　　對此，楊紅旭指出，這也是所謂新型城鎮(zhèn)化的重要組成部分——“將農(nóng)民工市民化”，是住房保障的一種體現(xiàn)。“接下來，公租房需求將大幅增加，各地政府必須大力建設(shè)公租房。”

　　在薛建雄看來，2013年樓市將進入“保障年”。據(jù)薛建雄介紹，2012年上海商品住宅的開工量突然下降到不足300萬平方米，而之前每年的商品住宅新開工量都在1000萬平方米以上。不過，2011年和2012年的保障房開工量都在1300萬平方米左右，也就是在17萬套左右，比之前每年600萬-800萬平方米、6萬-9萬套的動遷配套經(jīng)適房的體量有成倍的上升。

　　“從這個角度來看，近兩年600萬-800萬平方米的保障房建設(shè)增量，剛好彌補商品住宅開工減少的空間。而從今年起大量完工的保障房將進入有效供應(yīng)階段，以彌補商品住宅出現(xiàn)的巨大供應(yīng)缺口。”薛建雄預(yù)計，保障房的準入條件將大幅放寬，更加廣大的人群將從保障房中受益。

　　此外，薛建雄強調(diào)，新增商品住宅用地和開工量的大幅減少，隨著前幾年上千萬開工的存量在今、明兩年消化后，從2015年起，商品住宅市場將出現(xiàn)嚴重的供應(yīng)缺口。另外，金融業(yè)的快速發(fā)展和消費貸的盛行，將讓限貸政策的作用大打折扣。“一場由供應(yīng)不足、調(diào)控作用下降和房價金融價值上升帶來的新房價爆漲因素和風(fēng)險正在聚集。”薛建雄認為，房產(chǎn)稅需要加快推進，且需要提高累進稅率，以取代調(diào)控能力下滑的限貸政策，同時對房產(chǎn)出現(xiàn)的融資價值部分進行抑制。另外，繼續(xù)加大保障房建設(shè)，推動城市建設(shè)，以滿足房價上漲爆發(fā)出來的需求。