溫州13億爛尾樓：開發(fā)商跑路 政府資金墊付欲解僵局

　　2月20日，“溫州平陽(yáng)泰宇花苑”（下稱“泰宇花苑”）的債權(quán)人安信信托公司（上海）、中國(guó)建設(shè)銀行溫州分行（下稱“溫州建行”）、及相關(guān)律師等，各方代表同時(shí)出現(xiàn)在上海二中院進(jìn)行協(xié)商，焦點(diǎn)是這個(gè)涉及逾13億資金的爛尾工程的處置難題。

　　“縣政府已經(jīng)發(fā)了紅頭文件，3月份開始樓盤續(xù)建，會(huì)盡早將房屋交付購(gòu)房者，資金由政府暫時(shí)墊付。”溫州市平陽(yáng)縣一位參與處置的工作人員說(shuō)，當(dāng)?shù)胤ㄔ阂褳榇藛?dòng)了司法重整程序。

　　據(jù)平陽(yáng)處置工作小組成員透露，經(jīng)初步審計(jì)，泰宇花苑的開發(fā)商泰宇房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“泰宇房開”）共負(fù)債近13億元，債權(quán)人涉及安信信托、溫州建行等金融機(jī)構(gòu)，民間借貸債權(quán)人近70人，購(gòu)房者500余人（戶），所涉建筑公司包括溫州建設(shè)有限公司、三箭建設(shè)有限公司等。

　泰宇花苑的項(xiàng)目代管律師稱，根據(jù)破產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定，該樓盤啟動(dòng)司法破產(chǎn)程序后，牽涉此項(xiàng)目的官司應(yīng)中止，但建行和安信信托在上海二中院對(duì)此的起訴仍在推進(jìn)中。

　　這個(gè)牽涉到銀行、信托公司、民間借貸、購(gòu)房者等多方利益的僵局，究竟將如何破解，需要更多智慧。

　　泰宇房開融資鏈

　　為了開發(fā)泰宇花苑，該項(xiàng)目開發(fā)商法定代表人陳岳西先后通過(guò)溫州建行、民間借貸以及安信信托等途徑融資。據(jù)購(gòu)房者稱，陳岳西目前已不知所蹤。

　　2002年，泰宇房開通過(guò)掛牌出讓方式競(jìng)拍獲得鰲江舊城五期區(qū)域外2號(hào)地塊C區(qū)，共計(jì)49400平米。

　　2007年，泰宇房開將項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，第一期開發(fā)4、5、6號(hào)樓，占地面積8000多平方米，土地證號(hào)為平國(guó)用（2011）第2-8043號(hào)，并于2006年即抵押給溫州建行，土地抵押期限至2014年5月9日。

　　之外的41400平方米土地留待二期開發(fā)，分別編號(hào)為1、2、3號(hào)樓，尚處于地基建設(shè)階段。這部分地塊有兩本土地證，陳岳西先將其中一塊地【平國(guó)用（2006）第2-8036號(hào)】抵押給建設(shè)銀行，貸款1.5億元。

　　2011年4月，他又將另一塊地【平國(guó)用（2005）第2-8135號(hào)】的土地使用權(quán)以第一順位抵押給安信信托，將前述地塊的使用權(quán)以第二順位抵押給安信信托，為泰宇花苑發(fā)行“溫州”泰宇花苑“項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模4億元，為期兩年，根據(jù)投資金額的不同預(yù)期年收益率在10－11.8%。

　其間，陳岳西還通過(guò)民間借貸籌集資金。據(jù)上述處置小組內(nèi)部人士稱，根據(jù)自然債權(quán)人自救小組的事后統(tǒng)計(jì)，民間借貸在4.9億元左右。目前該項(xiàng)債務(wù)還在進(jìn)行逐筆司法認(rèn)證。

　　上述各項(xiàng)融資中，安信信托的產(chǎn)品較有爭(zhēng)議。

　　“這個(gè)信托安全與否主要看中國(guó)房?jī)r(jià)是否會(huì)暴跌。個(gè)人覺(jué)得跌去60%以上的可能性不大。”當(dāng)時(shí)認(rèn)購(gòu)此信托的承銷機(jī)構(gòu)人士分析稱，該信托收益率還是比較高的，300萬(wàn)以上可以達(dá)到11.5%，抵押物有價(jià)值的主要就是房子，認(rèn)為只要這房子單價(jià)不跌破5486元／平米，這個(gè)信托產(chǎn)品的安全應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。

　　但當(dāng)時(shí)，安信信托對(duì)該樓盤的評(píng)估價(jià)是13500元／平米，高于市場(chǎng)價(jià)。溫州商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)查詢的數(shù)據(jù)顯示，2009年，“泰宇花苑”的4、6號(hào)樓先后開盤出售，每平方米的價(jià)格為5900元和7900元，預(yù)售商品房已基本售出。大部分購(gòu)房者均在建行辦理了按揭貸款，總購(gòu)房戶500來(lái)家。肖先生也是其中之一，在2009年6月認(rèn)購(gòu)的住房每平方米為6800元。

　　2012年1月，泰宇花苑推出5號(hào)樓的150多套房子時(shí)，每平方米的價(jià)格為1.1萬(wàn)元，但仍遠(yuǎn)低于安信信托的估價(jià)，且大部分房子至今未成功售出。

　　“司法重整”有望破局？

　　2011年年底，樓盤附近的業(yè)主見施工現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)動(dòng)靜，開始還以為是年底提早休假了。后來(lái)去向留守的工作人員打聽，說(shuō)開發(fā)商無(wú)法支付工程款，工程隊(duì)已經(jīng)撤了。

　　2012年5月份，鰲江鎮(zhèn)政府成立了專門的工作組負(fù)責(zé)該事件。當(dāng)?shù)毓蚕到y(tǒng)人士透露，后警方也介入調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈崩塌的最后一根稻草是當(dāng)?shù)孛耖g借貸，開發(fā)商從民間借入高利率資金運(yùn)轉(zhuǎn)，大致利率為月息2到3分，最終導(dǎo)致崩盤。

　　2012年7月，平陽(yáng)縣亦成立了工作組專門負(fù)責(zé)處理此事。

　　今年1月11日，一民間借貸債權(quán)人以泰宇房開公司舉債過(guò)度，資不抵債為由，向平陽(yáng)縣法院申請(qǐng)對(duì)該公司進(jìn)行重整。當(dāng)?shù)胤ㄔ涸谕胀ㄖ颂┯罘块_公司，其在法定期限內(nèi)未提出異議。

　　目前，該法院已報(bào)請(qǐng)溫州市中級(jí)人民法院選定浙江震甌律師事務(wù)所為平陽(yáng)縣泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人，重整時(shí)間一般為6個(gè)月。

　　該管理人認(rèn)為，安信信托作為債權(quán)人也應(yīng)該進(jìn)行登記確認(rèn)，已提起的訴訟應(yīng)當(dāng)中止。然而，兩大最大的債權(quán)人溫州建行和安信信托，并沒(méi)有中止訴訟。知情人士告訴記者，本次律師趕赴上海，主要是協(xié)調(diào)此事，并欲了解建行賬戶中4億元被提取的時(shí)間和方式。對(duì)于律師來(lái)說(shuō)，這目前也是個(gè)謎。

　　4億元原本是建行賬戶里的預(yù)售款保證金，但開發(fā)商神秘“失蹤”后，當(dāng)?shù)卣耸恳沧C實(shí)了這筆保證金已被提取。但通過(guò)什么方式提取，當(dāng)?shù)卣?、建行等機(jī)構(gòu)均不愿提及。而且，年前此事?lián)Q當(dāng)?shù)鼐揭灿薪槿胝{(diào)查，但對(duì)此也三緘其口。

　　但這4億元事關(guān)500家購(gòu)房戶，根據(jù)開發(fā)商的項(xiàng)目運(yùn)作慣常規(guī)律，一般在開發(fā)期間，都會(huì)將土地和在建工程抵押給銀行，然后在購(gòu)房者付款之后，將購(gòu)房款用于償還銀行貸款注銷抵押，在土地解除抵押后，購(gòu)房者才有可能辦產(chǎn)權(quán)證。

　　在2013年元旦前，安信信托和溫州建行已經(jīng)在上海市二中院完成了土地確權(quán)，雙方確認(rèn)目前工程爛尾、業(yè)主糾紛纏身的泰宇花苑4、5、6號(hào)樓對(duì)應(yīng)的地塊，全部為建行抵押物，與安信信托無(wú)關(guān)，但這種說(shuō)法被目前的項(xiàng)目管理方律師否認(rèn)，并稱有證據(jù)證明安信信托與建行是順位抵押。

　　據(jù)處置工作小組成員透露，目前泰宇房開欠金融機(jī)構(gòu)債務(wù)總計(jì)4.7億元（安信信托4億，建設(shè)銀行7000萬(wàn)），民間借貸初步確認(rèn)是4.9億，購(gòu)房者購(gòu)房款約3億元。此外，截至去年9月，其欠繳稅金總計(jì)887萬(wàn)元，拖欠施工單位工程款大致3300萬(wàn)。

　　如果泰宇房開走破產(chǎn)清算程序，目前僅剩7萬(wàn)平方米左右的樓面，按樓盤價(jià)測(cè)算，資金缺口會(huì)很大。假如樓盤得到進(jìn)一步注資并正常復(fù)工，將還未取得預(yù)售權(quán)的房屋銷售出去，并且銷售情況良好，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將可能產(chǎn)生9.2億元左右的收益，那么資金缺口在3.8億左右。