房地產(chǎn)振興方案已提交兩會 商會主管部門分歧

雖然未被納入“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，但房地產(chǎn)業(yè)尋求進(jìn)一步政策支持的努力卻仍在繼續(xù)。據(jù)參與制訂房地產(chǎn)振興規(guī)劃方案的專家透露，振興方案草案中的一部分主要內(nèi)容已經(jīng)以提案的形式遞交兩會。(策劃：房價(jià)，買得起才是硬道理)

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者進(jìn)一步了解到，有關(guān)振興房地產(chǎn)的提案來自于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會，其中，《關(guān)于振興房地產(chǎn)市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的提案》將作為“書面發(fā)言”印發(fā)給所有參會代表。

　　此前，房地產(chǎn)商會積極參與了房地產(chǎn)振興規(guī)劃方案的編寫制訂工作。

　　“房地產(chǎn)沒能搭上產(chǎn)業(yè)振興的班車，但仍想借助兩會的渠道謀求更為寬松的政策空間。”一位北京的房地產(chǎn)業(yè)界專家認(rèn)為，該提案將是業(yè)界在兩會上提出“振興房地產(chǎn)”的惟一聲音。

　　振興方案分拆變提案

　　據(jù)了解，兩會召開之前，房地產(chǎn)商會準(zhǔn)備了《關(guān)于振興房地產(chǎn)市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的提案》、《關(guān)于積極促進(jìn)綠色建筑發(fā)展的提案》，以及一份在REICO報(bào)告基礎(chǔ)上形成的《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》，并于2月24日決定以此作為工商聯(lián)的團(tuán)體提案遞交全國政協(xié)。

　　商會工作人員透露，這兩份提案是結(jié)合對地方商會、會員企業(yè)的調(diào)研，經(jīng)過了大量的討論和反復(fù)修訂后制定的。而看過該提案的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，提案主要是希望能重建房地產(chǎn)市場信心，并獲得進(jìn)一步的政策支持。

　　“此前的振興規(guī)劃是一個(gè)五年規(guī)劃，梳理了行業(yè)發(fā)展的總體思路，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行了分類闡述。而本次則是根據(jù)兩會對提案的要求，主要著重于政策建議，針對性較強(qiáng)，與房地產(chǎn)振興規(guī)劃的思路一脈相承。”上述業(yè)內(nèi)專家表示。

　　提案認(rèn)為，各級政府紛紛出臺的各種刺激政策，雖然在一定程度上解決了短期的市場問題，但是卻沒有從根本上消除影響房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定安全運(yùn)行的制度障礙。“房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)衰退已經(jīng)影響到國家投資拉動和擴(kuò)大內(nèi)需的大政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛在金融風(fēng)險(xiǎn)集中的制度性因素仍然存在。”一位商會專家表示。

　　不容樂觀的情況是，有數(shù)據(jù)顯示，全國空置房屋的數(shù)量將會出現(xiàn)較快上升，2008年末商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米；業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2009年有可能達(dá)到3億-4億平方米，是往年空置面積總量的2-3倍。

　　為此，該提案提出降低房地產(chǎn)稅收，以降低市場交易成本，振興交易量；適時(shí)調(diào)整或取消土地增值稅；改革土地招拍掛制度；拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道，盡快開放REITs通道的政策建議。

　　“商會的提案主要是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的振興，解決目前存在的突出問題，針對性較強(qiáng)。雖然政策的進(jìn)一步寬松對短期和長期都會有好處，但更應(yīng)該形成真正的體系化。”一位接近建設(shè)部的專家對本報(bào)記者表示。

　　住建部：長期規(guī)劃房地產(chǎn)

　　“目前看來，商會的建議與主管部門的公開表態(tài)有些許差異，”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，“這直接源于兩方對市場認(rèn)識上的不同。”

　　商會認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場衰退的形勢已經(jīng)非常嚴(yán)峻。其提案中的數(shù)據(jù)表明，春節(jié)后的1月28日至2月2日的6個(gè)交易日里，上海樓市僅成交了230套商品住宅，與去年同期相比下滑26%，在節(jié)后的6個(gè)交易日里只有1個(gè)樓盤推出69套房源，而去年同期則有5個(gè)樓盤推出881套房源。同期，北京、深圳、廣州的成交量分別下滑95.5%、83.7%和12.5%。

　　而在本周，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在公開場合透露，建設(shè)部在春節(jié)后曾秘密地派了若干個(gè)調(diào)查小組到十幾個(gè)大、中城市做了一次摸底，發(fā)現(xiàn)商品房的銷售量都在逐步地上升；還有樓盤的銷售價(jià)比去年同期還高。

　　“此前國家出臺的房地產(chǎn)市場政策效果正在顯現(xiàn)，近期不會再出臺任何新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。”齊驥明確表示。

　　同時(shí)，住建部認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)沒有列入振興規(guī)劃是意料之中的事情，在目前的契機(jī)下，更應(yīng)著手建立房地產(chǎn)發(fā)展的中長期規(guī)則。“不是說房地產(chǎn)不要發(fā)展，而是更需要一個(gè)中長期規(guī)劃，把市場關(guān)系、二手房流通等問題理順，對發(fā)展方向有一個(gè)明確的指導(dǎo)意見。”齊驥說。

　　另外，據(jù)接近中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的知情人士透露，目前房協(xié)正在籌備即將召開的會員大會，近期并沒有新的建議和動作。“房協(xié)認(rèn)為房地產(chǎn)市場需要的是一個(gè)長期規(guī)劃，近期也不會再出臺新的政策了。這與商會有一些分歧。”

　　但在去年，正是在房協(xié)和商會兩個(gè)組織的共同呼吁與建議下，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的松綁政策。

　　“發(fā)展商一方面價(jià)格還在那兒堅(jiān)挺著，你說讓政府去救市，這不是很滑稽嗎？”作為開發(fā)商代表，王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)與齊驥共同接受媒體采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場還沒有到很糟糕的程度，還遠(yuǎn)不像美國那樣一降再降。

　　首次向社會公開房價(jià)成本

　　房價(jià)是一個(gè)繞不開的話題。按照行業(yè)主管部門的思路，接下來的工作仍然是“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場的變化，主動采取措施，通過合理的價(jià)格促進(jìn)住房銷售”。

　　事實(shí)上，正是“高房價(jià)”、“暴利”等壞名聲影響了房地產(chǎn)振興規(guī)劃的出臺。有消息透露，建設(shè)部向國務(wù)院上報(bào)房地產(chǎn)振興規(guī)劃時(shí)，也是斟酌再三，最后將“振興”二字劃掉，改為“房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃”，其原因也是為了避免輿論的反彈和民眾的反感。然而，該規(guī)劃最終未能獲批。

　　但在房地產(chǎn)商會的提案中，正力圖通過對房價(jià)成本公開的方式，擺脫掉籠罩在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“暴利”陰影。

　　據(jù)知情人士透露，從2008年7月至10月，房地產(chǎn)商會對“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的結(jié)構(gòu)和分布進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，披露當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)盈利情況。

　　這份一并提交給兩會代表的《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》中顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；而在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半(49.42%)流向政府；開發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入中，政府份額占37.36%；同時(shí)，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高并且呈逐漸增加趨勢。

　　“數(shù)字確實(shí)比較驚人，這也是房地產(chǎn)行業(yè)第一次向社會公開房價(jià)成本。”分析人士指出。

　　一位接受調(diào)研的開發(fā)商表示，政府是房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方，由于政府所得部分在成本當(dāng)中是剛性的，是造成房價(jià)居高不下的主要原因，相對也降低了公眾的購買力，“所以說，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，受損失最大的首先是政府財(cái)政收入”。

　　對此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希坦言，房地產(chǎn)形勢不好，現(xiàn)在地方財(cái)政的壓力確實(shí)很大，2009年1月地方政府土地收入已經(jīng)是負(fù)增長。

　　而對于企業(yè)剩余的真實(shí)情況，該調(diào)研還做了進(jìn)一步說明。以單個(gè)城市分析，上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份額為42.42%，除土地之外的成本補(bǔ)償所占份額為45.71%，企業(yè)剩余部分只有11.87%。

　　“這份調(diào)研報(bào)告的數(shù)字和結(jié)論非常重要，如果能夠被兩會代表認(rèn)可，將很大程度上影響接下來的政策走向。”北京的專家對本報(bào)記者表示。

　　而另一方面，在分析人士看來，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中對房地產(chǎn)重要地位的再次強(qiáng)調(diào)，是一個(gè)可以對政策放寬保持謹(jǐn)慎樂觀的信號。