在深圳高速進(jìn)展的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，一些村莊被快速發(fā)展的城市包圍、蠶食；如今，這些村莊成為深圳特區(qū)的另一道風(fēng)景線[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]和獨(dú)特的發(fā)展樣本。而原來的村民“洗腳上田”后，普遍成為坐擁數(shù)十套房產(chǎn)的“房爺”。深圳的眾多城中村，見證了這座前沿城市的發(fā)展歷史，而借助于城鎮(zhèn)化發(fā)展的先機(jī)，村民們通過“房租經(jīng)濟(jì)”這一形式迅速積累了大量財富。
深圳外來人口半數(shù)居住城中村
傍晚時分，深圳福田區(qū)的下沙村華燈初上，整個村子也一改白天的寂靜，變得繁華喧鬧。下班歸來的打工者以及村外的人涌到街頭，購物、娛樂、就餐。劉勇剛也與幾個老鄉(xiāng)一起，在一家酒店進(jìn)行春節(jié)前在深圳的最后一次聚會。
兩年前，剛剛大學(xué)畢業(yè)的劉勇剛從湖南來到深圳打工。收入不高的他選擇了在下沙這個城中村落腳，畢竟這里的房租便宜，一房一廳只有1000多元，而村外至少要在2000元以上。一開始他也聽很多人談?wù)摮侵写迮K亂差的狀況，但住進(jìn)來后發(fā)現(xiàn)并沒有傳說中那樣糟糕，而且還十分便利——不但有購物商場、大小餐館，還有體育場、服裝街、洗腳屋等，甚至連對商業(yè)選址極為苛刻的麥當(dāng)勞，也已經(jīng)進(jìn)駐。在這里住了兩年多，劉勇剛已經(jīng)樂不思遷。
“大多數(shù)來深圳的人，幾乎都有一段城中村經(jīng)歷。”深圳金威啤酒集團(tuán)品牌經(jīng)理佐強(qiáng)告訴記者。十多年來他初來深圳，同樣也是先落腳城中村。盡管早已有了自己的住房，但多年來他對于城中村仍然念念不忘。他認(rèn)為，剛來深圳的打工者之所以租住城中村固然是由于房租便宜，但城中村豐富的生態(tài)文化和便利的生活條件，也充滿了濃郁的市井氣息，這也得到眾多打工者的認(rèn)可。
根據(jù)福田區(qū)的統(tǒng)計，下沙村的常住人口達(dá)8萬人左右，其中外來人口占絕大多數(shù)，是深圳規(guī)模較大的城中村之一。而根據(jù)深圳市相關(guān)部門的調(diào)研報告統(tǒng)計，目前深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中關(guān)內(nèi)有91個，關(guān)外有150個；而以自然村落為單位的城中村和舊村共有2000余個，總土地面積43.9平方公里。城中村以龐大的體量，承載了眾多外來打工者尤其是勞動工人、服務(wù)業(yè)人員等低收入群體，為深圳這座城市的運(yùn)轉(zhuǎn)提供了大量的廉價勞動力。
深圳市統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，深圳是一座人口嚴(yán)重倒掛的城市，目前人口數(shù)量已經(jīng)超過了1200萬，但其中僅有200多萬為戶籍人口，而剩余上千萬外來人口中，近50%居住在城中村內(nèi)。
村民變“股民” 每年領(lǐng)分紅
盡管被稱為“村”，而且在日常生活中有著自己的村民甚至保留著獨(dú)特的歷史風(fēng)俗和文化傳統(tǒng)，但在行政劃分上，深圳已經(jīng)沒有了真正的村莊。深圳綜合開發(fā)研究院主任研究員李津逵介紹，深圳市農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘小⑥r(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榫用竦某鞘谢M(jìn)程中，原來的村莊轉(zhuǎn)型成為城中村集體股份合作公司，而原來的村長也變?yōu)槿缃竦墓煞莨径麻L，相應(yīng)的村民也轉(zhuǎn)變?yōu)楣镜墓蓶|。
作為羅湖區(qū)田貝股份公司的“股東”，戴先生就在年底前領(lǐng)到了公司近1萬元的分紅。作為田貝村祖祖輩輩的老村民，戴先生一家每年都會從股份公司獲得一筆不菲的分紅。但戴先生告訴記者，今年的分紅不算高，因為村里以前是把集體的房產(chǎn)租給建材公司，打造了小有名氣的建材城。而事實(shí)上，前幾年村里是想效仿附近的水貝村，建設(shè)附加值更高的珠寶城，但沒有成功，只好重新將房產(chǎn)租給建材商，整體收入也受到影響，以至于波及了村民們的年終分紅。
記者在眾多的城中村調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前深圳各個城中村的股份公司，集體收入主要是以集體土地和房產(chǎn)出租獲得的租金收入。之前，也曾經(jīng)有城中村想要自己做生意，嘗試做商場等實(shí)業(yè)，但由于缺乏經(jīng)驗、人才等，均以失敗收場，最終還是退回到安穩(wěn)而又回報較高的出租來運(yùn)營。盡管形式單一，但對于文化水平不高的村集體來說，也是唯一的選擇。
記者在調(diào)查中了解到，深圳各個城中村年終分紅并不一致，分化較為嚴(yán)重。有的村民可以輕松拿到十多萬元，而有的城中村每人拿到手只有幾千元甚至根本不分紅。這取決于股份公司上一年度的經(jīng)營收入，而根本原因中，地段成為不可或缺的因素。如果在深圳地圖上將各個城中村標(biāo)出，就會發(fā)現(xiàn)它們就像是深圳這座高速發(fā)展經(jīng)濟(jì)體上一個個被分割出來的“孤島”，盡管都身處城市包圍圈，但有的村落旁邊是繁華商業(yè)區(qū)，有的卻是老城區(qū)、居民住宅區(qū)。一些村民告訴記者，分紅較多的皇崗村、崗廈村等，無一例外都位于商業(yè)旺區(qū)，不僅租金高昂，而且土地開發(fā)炙手可熱。就在去年底，被譽(yù)為“中國第一村”的南嶺村更是舉行了盛大的春節(jié)晚會，高調(diào)宣布南嶺村社區(qū)股份公司為村民以及退休人員頒發(fā)近1200萬元的獎勵，人均高達(dá)6萬元，這是深圳唯一一個亮出分紅明賬的股份公司，豐厚的數(shù)字引來各方一片艷羨。
村民百套房產(chǎn)不稀奇
盡管有分紅，但對于眾多村民而言卻只是“小意思”。在他們的收入中，最主要的還是自己的房租收入。
2008年9月，戴先生世世代代居住的田貝村徹底改觀，以往的田貝村變身為田貝花園大廈，這也是深圳城中村改造政策出臺后，首個由村民自籌資金自建改造的城中村項目，引發(fā)各方關(guān)注。
戴先生告訴記者，以往的田貝村全部都是單門獨(dú)戶單體三層樓房，他們家由于有兩塊地，所以有兩棟樓房。但他們的房產(chǎn)證并不是商品房的“紅本”，而是農(nóng)村土地使用權(quán)的“綠本”，因而不能買賣交易。而在改造后，根據(jù)此前村民們議定的條件，平均每棟可以獲得21套新房補(bǔ)償，并根據(jù)方位朝向、樓層高低、面積大小等平均抽簽。戴先生一家獲得了包括兩房、一房、單間等各種戶型總共42套房產(chǎn)，除了將其中兩套相鄰的大戶型打通后一家人住了進(jìn)去，其余40套全部租了出去。戴先生告訴記者，有的村民由于土地多，因此獲得的補(bǔ)償房產(chǎn)也相應(yīng)更多。
對于深圳城中村的村民，坐擁數(shù)十套乃至上百套房產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。中國人壽深圳分公司的肖女士經(jīng)常向朋友講述令她震驚不已的一次遭遇。一次，她為了給一位客戶給付手術(shù)賠償，登門拜訪當(dāng)事人，那位老太太在手術(shù)前為了給遠(yuǎn)在英國留學(xué)的女兒記錄下自己的房產(chǎn)信息，找來了幾張A4紙，將多年來積累的房產(chǎn)一一寫下，正反兩面寫了滿滿當(dāng)當(dāng)。“如果不是親眼所見，無論如何不會相信這樣一位長相和穿著打扮都很普通的老太太，竟然是有著幾百套房子的‘地主婆’。”而老太太自己所住的那棟樓房，電梯只停靠她所在的頂樓，其余也全都租了出去，僅這棟樓每年的租金就有上百萬元。其余的房產(chǎn)遍布深圳各區(qū)，除了拆遷補(bǔ)償外，其余都是夫婦倆數(shù)十年來不斷購房積攢而來，他們從來不做、也不懂得去做其他投資。
房租普遍月入十萬
在全國各地的城鎮(zhèn)化過程中，許多地方都出現(xiàn)失地農(nóng)民返貧的現(xiàn)象。在拿到高額補(bǔ)償金后，缺少了土地的農(nóng)民失去了收入來源。而在深圳，這種現(xiàn)象卻沒有產(chǎn)生，相反村民們生活悠閑，令眾多“高富帥”們羨慕不已。
2009年，位于深圳CBD片區(qū)內(nèi)的唯一一個城中村——崗廈村啟動拆遷，轟轟烈烈的造富神話也隨之展開。幾乎是在一夜之間，崗廈村500多棟樓房的主人集體跨入千萬富豪之列，而億元也同樣不乏其人。高額的補(bǔ)償方案，加上眾多村民趕在拆遷之前瘋狂的搶建，使得村民獲得了“幾輩子也花不完”的巨額財富，這也蔓延到了隨后的城中村改造中。在2010年深圳最大的舊村改造項目大沖舊改中，村民再次上演搶建風(fēng)潮，開發(fā)商華潤置地也同樣付出了天價的補(bǔ)償款。但村民們已經(jīng)并不滿足于漫天的補(bǔ)償款。就在2007年，深圳出現(xiàn)了中國有史以來最為昂貴的房屋拆遷補(bǔ)償金，1200萬的賠償成為各家媒體爭相報道的焦點(diǎn)。選擇了貨幣而非住房補(bǔ)償?shù)拇迕窈芸彀l(fā)現(xiàn)這一選擇是錯誤的，隨著房產(chǎn)價格的一路飆漲，回遷的房產(chǎn)都已經(jīng)超過了千萬元的水平。
位于深南大道的京基100大廈，是深圳的新地標(biāo)。這座深圳的最高樓，原來所在就是一處城中村——蔡屋圍村。記者向回遷的居民們了解到，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，他們很多都分到了20到30套新房。開發(fā)商還專門建了兩棟樓，其中一棟為大戶型，主要供村民居?。欢硗庖粭澣繛樾粜?，就是方便他們出租。記者向周邊的房產(chǎn)中介了解到，改造后這一片區(qū)的房租價格也水漲船高，比以前翻了3倍還多，目前該小區(qū)一房一廳租金4500元，二房一廳近6000元，因此每戶村民的補(bǔ)償房產(chǎn)用于出租，每年租金可輕松過百萬。而戴先生所在的田貝村，租金收入同樣不菲。他透露，目前每戶村民的每月租金都是8萬元起步，超過10萬的也為數(shù)不少。
富豪村民不懂如何理財金融機(jī)構(gòu)爭搶
僅僅依靠租金收入，深圳城中村的村民們就已經(jīng)是“隱形富豪”。盡管從未有過確切的統(tǒng)計，但這一群體毫無疑問成為深圳各大金融機(jī)構(gòu)爭奪的黃金客戶。甚至連這些人的遠(yuǎn)方親戚，也有許多銀行網(wǎng)點(diǎn)在編制緊張的情況下爭相提供工作崗位。一家國有銀行的行長告訴記者，各家銀行都有拉存款的壓力，而銀行一旦有村民“關(guān)系”的員工，就可以輕松完成存款任務(wù)。而且這些村民都很注重親情，一旦有人選擇了一家銀行，會帶動七大姑八大姨都將錢款轉(zhuǎn)存這家銀行，這比磨破了嘴皮子做工作有效得多。
深圳城中村的村民，不僅是國內(nèi)銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，甚至也是國際大行的目標(biāo)。一位國有銀行私人銀行部的經(jīng)理向記者透露，在與一位客戶交往中，客戶拿出一張國際信用卡消費(fèi)，盡管他見多識廣也不認(rèn)識，經(jīng)詢問后才得知是一張瑞士銀行的黑金卡。這位經(jīng)理告訴記者，國際上很多優(yōu)秀的私人銀行低調(diào)而神秘，成為其客戶要有相當(dāng)高的資產(chǎn)門檻，而正因其私密性相當(dāng)好反而并不為人所知。而這也讓他見識到普通村民的不普通，其背后蘊(yùn)藏的財富實(shí)力究竟有多巨大。
“對于城中村的村民來說，的確是吃穿不愁生活無憂。”戴先生告訴記者，擁有巨大的財富反而使得不少人失去了生活的目標(biāo)和動力，城中村的村民們幾乎都沒有正規(guī)的工作，每天吃吃早茶打打麻將度日。而他身邊也有一些人賭博、賭球，將家產(chǎn)敗光，生活一敗涂地。盡管只是個案，但在優(yōu)良的生活條件下，村民們不過是炒股、投資、買房，除了錢之外不再有任何值得稱道的成就。
投資風(fēng)格保守最大花費(fèi)是子女教育
對于巨額財富如何打理？戴先生的回答非常簡單：除了日?；ㄙM(fèi)外全部存到銀行里。而他的理由也很簡單：他的文化水平低，不太懂如何投資，而他的錢也足夠多，因此不需要冒風(fēng)險去賺更多的錢，“我希望的就是保留住現(xiàn)在手上的一切”。除了偶爾炒炒股票，戴先生的錢主要放在銀行，也會考慮購買理財產(chǎn)品，但只有一個要求，那就是保本，而對于收益并不在意。他評價自己打理財富的態(tài)度“非常保守”，不隨便投資、也不懂如何去投資。對于給他帶來巨大財富的房產(chǎn)，戴先生表示永遠(yuǎn)也不會賣掉，而是在將來全部傳給孩子。
和其他村民一樣，戴先生目前花費(fèi)最多的就是孩子的教育。戴先生有一個12歲的兒子，正在上小學(xué)六年級，每月花費(fèi)都要一兩萬元。對于開支，戴先生介紹說除了學(xué)校費(fèi)用外，還要請家教、上補(bǔ)習(xí)班，購買衣服文具以及其他所需，定期外出游玩開闊視野，與朋友同學(xué)交往……一個孩子的花費(fèi)甚至超過了一家人。而在未來戴先生還打算把孩子送出國留學(xué)。盡管對于孩子的未來發(fā)展沒有設(shè)定具體目標(biāo)，但他認(rèn)為自己這一代的村民吃了沒有文化的虧，希望孩子能夠有自己的發(fā)展，即使不會有多大的成就，也不要簡單地接受他的房產(chǎn)來繼續(xù)生活。
招行私人銀行部常務(wù)副總經(jīng)理王菁告訴記者，在私人銀行的客戶中，上一代的村民投資風(fēng)格都比較保守，以謹(jǐn)慎為主。而他們的子女盡管很多都接受了高等教育，甚至不乏出國留學(xué)者，但他們更注重精神層面的東西，包括文化等，因而對于財富的收益水平并不是格外重視。隨著上一代的老去，擺在面前的將是財富如何順利傳承的問題，因而未來包括法律等在內(nèi)的內(nèi)容將成為這批城中村村民考慮的焦點(diǎn)，而這也將是私人銀行的發(fā)展方向。
電視中一位律師在做客一檔新聞節(jié)目侃侃而談。戴先生告訴記者，這名律師是他的初中同學(xué)，后來這名同學(xué)出國留學(xué)，現(xiàn)在在深圳律師界內(nèi)小有名氣，而他則早早與一位城中村“村姑”結(jié)婚，兩個人的人生走上了不同的軌跡。盡管很肯定律師同學(xué)的成就，但他表示自己并不羨慕，“他那樣的生活也很累”，戴先生表示，自己目前的生活平靜、安逸、低調(diào)，正是他所希望和追求的。
“有的時候我也感到自卑”，戴先生神情有些黯然地說，他并沒有多少知識，文化水平不高，如果不是命運(yùn)讓他成為城中村的村民，他都不知如何維持生活。“現(xiàn)在讓我出去找工作，我恐怕找不到一份工作。”他自嘲地說。
