警惕房地產(chǎn)政策病

每一次政策出臺(tái)都引來(lái)歡呼，迷幻效力過后，又開始對(duì)下一次政策無(wú)盡期待。

　　關(guān)鍵是地產(chǎn)商在這樣的政策環(huán)境中，如何學(xué)會(huì)制訂長(zhǎng)效的發(fā)展戰(zhàn)略？

　　3月3日，一個(gè)讓廣東開發(fā)商頗感貼心的日子——廣東省政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，苦盼甘霖的珠三角終于迎來(lái)自己的救市“雨”。

　　失望又立馬寫在了他們臉上，“除了幾條措施幾乎為某些開發(fā)商‘量身定制’外，其他都是老調(diào)重彈。”向記者抱怨的是一家國(guó)有房企的高層，在他看來(lái)，真正能刺激市場(chǎng)的政策還需要時(shí)間放開。

　　這位高層不滿的是，2008年拿地的開發(fā)商能夠緩繳土地出讓金，只能惠及極少部分開發(fā)商，而陷入資金困境的多是2007年高價(jià)拿地的同行。至于政策中鼓勵(lì)商業(yè)銀行放貸，支持房企融資等條款，他用了一句話：“不是政府說了算。”

　　“政府這次的力度很大，決心要穩(wěn)定市場(chǎng)。”一直和政府關(guān)系密切的合富輝煌(0.81,-0.02,-2.41%)首席市場(chǎng)分析師黎文江則代表了另一種意見，該出的政策都出來(lái)了，目的就在防止市場(chǎng)大漲大跌。

　　“救”還是“保”，這場(chǎng)博弈的游戲早已展開。自從2007年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“拐點(diǎn)”以來(lái)，開發(fā)商就一直高呼救市，隨著土地出讓轉(zhuǎn)入低迷，依賴于“土地財(cái)政”的地方政府也“被迫”加入救市大軍。

　　應(yīng)了一句話：“逐利而動(dòng)”。開發(fā)商意欲穩(wěn)住高房?jī)r(jià)，保持高利潤(rùn)；地方政府以求土地市場(chǎng)風(fēng)生水起，財(cái)政算盤更好打，這對(duì)行業(yè)危機(jī)下的“難兄難弟”賣力演著雙簧戲。

　　到如今，地方政府幾乎出臺(tái)了所有能想到的救市政策，部分措施更是直指“救”開發(fā)商，對(duì)中央“維穩(wěn)”的策略則一直左右搖擺，即使住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)明令“地方政府不得越權(quán)出臺(tái)刺激政策”，重慶購(gòu)房退稅、北京放松“90/70”，到如今廣東放開“限外令”，矛頭甚至直對(duì)中央政策。

　　市場(chǎng)并不如他們所愿，刺激政策的短暫效力之后，房?jī)r(jià)依然向下，成交量依然挫減，土地出讓則難逃流拍和底價(jià)成交的悲慘命運(yùn)。

　　“癥結(jié)在于高房?jī)r(jià)超出居民購(gòu)買力。”市場(chǎng)人士指，萬(wàn)科當(dāng)初帶頭降價(jià)被同行集體排斥，如今事實(shí)證明，降價(jià)才是硬道理，市場(chǎng)之手遠(yuǎn)比暫時(shí)的政策刺激更有效。

　　市場(chǎng)就是個(gè)循環(huán)，價(jià)值規(guī)律才是基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)不能偏離購(gòu)買力太遠(yuǎn)，正如地價(jià)總會(huì)回到開發(fā)商能承受的范圍。“政策根本還在于調(diào)控市場(chǎng)，而不是越俎代庖操縱市場(chǎng)。”地產(chǎn)資深人士韓世同如此稱。

　　回想當(dāng)年，恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)苦于無(wú)錢繳納廣州員村地王41億元土地出讓金而發(fā)出“地方政府也會(huì)在土地問題上綁架開發(fā)商”的感嘆時(shí)，政府手里的“政策”還是一把規(guī)則利刃。到如今，前后沖突、糾葛不休的政策是否還具有作為“規(guī)則”的效力，也許該好好反省了。