韓世同：經(jīng)適房封閉運(yùn)行應(yīng)避免矯枉過正

    據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，針對北京市第十三屆人大代表秦鳳權(quán)“各類保障房禁止上市”的建議，市住建委日前表示，北京將進(jìn)一步加強(qiáng)保障房售后管理，擬逐步建立經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制，即禁止經(jīng)適房自由上市交易，確需出售的由政府指定機(jī)構(gòu)或符合保障房申請條件的家庭回購。同時，保障房再上市交易有望納入二手房交易“官辦平臺”。13日12時正點財經(jīng)觀察邀請經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同討論這一話題。

    為保障老百姓安居樂業(yè)，政府大力推進(jìn)各類保障房項目，但保障房在一些地方卻成為一些人謀利的工具，符合條件的人住不進(jìn)去，不符合條件的人卻能弄個十套八套、坐等發(fā)財。我們知道，對于各類保障性住房的建設(shè)、分配、交易等各個環(huán)節(jié)，國家一直都是有各種政策約束的，但就目前來看，漏洞很大。這么大的漏洞從何而來呢？

    韓世同：主要問題表現(xiàn)在兩個大的方面：一是制度不完善、不嚴(yán)格。例如：經(jīng)適房定價過低，而且不隨房價的變化而變化；加上監(jiān)管不嚴(yán)，因而造成保障房尤其是經(jīng)適房管理上貪腐現(xiàn)象嚴(yán)重。二是有法不依、違法不究。例如：把關(guān)不嚴(yán)，屢見開寶馬住經(jīng)適房的報道，卻少見因此而落馬的報道；缺乏退出機(jī)制，對騙租騙購者缺乏懲處制度，僅規(guī)定5年內(nèi)不得申請保障房，等等。目前，經(jīng)適房貪腐現(xiàn)象已經(jīng)受到重視，違法侵占保障房的現(xiàn)象開始受到法律懲處，許多貪官因侵占經(jīng)適房而被判刑。

    北京市人大代表秦鳳權(quán)提出，目前保障房分配管理政策層面上存在缺失，只有準(zhǔn)入機(jī)制，沒有退出機(jī)制，使保障房成為一些人鉆政策漏洞、投機(jī)獲利的工具。她建議，保障房分配管理政策中，增加“禁止上市，國家按原價收回”的條款。如果這樣做，能否從根源上切斷通過保障房投機(jī)獲利的可能？

    韓世同：應(yīng)該可以。如果不允許上市，只能封閉運(yùn)行，的確可以杜絕投機(jī)獲利；但如果全封閉運(yùn)行，也有可能出現(xiàn)矯枉過正的可能。因為經(jīng)適房售價與市場價值相差很大，可能會出現(xiàn)沒有人按原價退給國家或封閉交易，除非強(qiáng)行收回或逼迫其封閉交易。否則很難令得已購經(jīng)適房的人退出，或?qū)е?ldquo;水至清則無魚”和過猶不及的狀況。香港是允許補(bǔ)地價后上市，或者不補(bǔ)地價封閉交易，如果市場不好則由政府回購再擇機(jī)另行配售。其實，北京和廣州經(jīng)適房上市都是要扣繳價差35%或80%給政府的。相對而言，北京扣得比較少還有一定獲利空間；而按廣州的做法嚴(yán)格執(zhí)行，基本上經(jīng)適房公開上市也已經(jīng)沒有多少獲利空間。

    從這次北京市住建委的表態(tài)來看，北京下一步重點放在加強(qiáng)保障房的售后管理。計劃逐步建立經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制。比如，經(jīng)濟(jì)適用房不能按市場價格上市出售。確實需出售的，只能出售給符合條件家庭或政府指定機(jī)構(gòu)。不過北京市住建委說，這一政策目前還處于研究階段。從設(shè)計來看，這個政策應(yīng)該會很給力。在您看來，這個政策如果出臺會面臨很大阻力嗎？阻力可能會來自哪里？

    韓世同：我認(rèn)為阻力會很大。主要來自既得利益者，既包括合法的也包括非法的，都會持反對意見。當(dāng)然，如果政府堅持要這么做，他們也沒辦法阻止。但如果所采取的全封閉式管理制度過于機(jī)械和死板而導(dǎo)致矯枉過正或過猶不及的話，反倒會造成無法操作和執(zhí)行的后果，讓既得利益者找到把柄和理由加以反對和否定。

    為了進(jìn)一步規(guī)范保障房再上市交易的管理，北京還計劃把“保障房再上市”納入市級二手房交易管理平臺，也就是說要通過“官辦”的平臺來管理和監(jiān)督保障房交易。這樣的統(tǒng)一管理模式，能否行得通，又能不能發(fā)揮相應(yīng)的作用？

    韓世同：即使是封閉式管理也是需要交易平臺的，但如果不是開放的交易，可能就不應(yīng)與公開交易的二手房合并管理。最好要分開封閉的管理和部分封閉的管理以及開發(fā)的管理幾種模式，分別來進(jìn)行管理；補(bǔ)過地價的經(jīng)適房也可視為普通二手房上市交易。

    整體來看，采取封閉式管理是屬于一種積極的改革辦法，但需要進(jìn)一步細(xì)化和完善；而像河南和廣東叫停經(jīng)適房的做法則比較消極，屬于因噎廢食和政府無能的表現(xiàn)。近期，深圳和廣州都在探討用限價房替代經(jīng)適房、公租房替代廉租房的做法，以借鑒香港“以居屋養(yǎng)公屋”的模式，從而形成可以良性循環(huán)住房保障體系，我認(rèn)為這樣的嘗試和探索更有意義。