葉檀：三線城市頻現(xiàn)鬼城 別把所有的爛賬留給后人

    中國出現(xiàn)空巢城市。營口、常州等新現(xiàn)房地產(chǎn)風險的三線城市，說明復制房地產(chǎn)拉動的舊城鎮(zhèn)化、工業(yè)化模式在中小城市風險極大。營口在建房超過當?shù)厝丝谒?，房價收入比過高，房地產(chǎn)困境無法解決。營口被沈陽與大連兩座大城市夾擊，難以吸引到更多的人口與資金進入該城市。這是所有的中小城市面臨的相同困境，無法分享城鎮(zhèn)化過程中的人口與資金紅利，房地產(chǎn)成為無源之水，政府的收入因此縮水。

    資金去了兩個地方，其一是國內(nèi)一線城市，其二是托中國資金之福的遙遠的城市，溫哥華、多倫多之后，洛杉磯是后起之秀。

    南加州房市報告顯示，投資型買家以現(xiàn)金搶購市場上為數(shù)不多的房屋，促使南加州房價大漲，且沿海高價位房屋銷售強勁。

    位于圣地亞哥的房地產(chǎn)統(tǒng)計公司DataQuick的報告指出，南加州獨棟屋和集合住宅去年12月的中間價位32.3萬美元，較2011年12月的27萬美元上漲19.6%。去年12月的中間房價較11月上漲2000美元，是2008年8月以來的最高價位。DataQuick指出，去12月成交房屋現(xiàn)金買主占33.8%，高于一年前的29.8%，更遠高于2000年以來每月平均數(shù)17.3%，顯示借貸不易，以及投資客對房地產(chǎn)興趣大增。

    美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會最新調(diào)查顯示，截至去年3月的過去12個月中，海外投資客在美國購買房地產(chǎn)的金額高達820.4億美元，比前一年660.4億美元的投資額，再度攀升24%。南加州房地產(chǎn)市場來自海外的投資，主要為中國大陸與香港、臺灣地區(qū)的華人。

    國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)價格上升，海外移民聚居地房價上升，說明兩點：第一，中國城鎮(zhèn)化圍繞一線城市進行布局，一線城市的有形、無形資產(chǎn)的價值不可替代。無論小城鎮(zhèn)有多少房產(chǎn)，除了極少數(shù)適合旅游、適合創(chuàng)新之地，其他實業(yè)基礎(chǔ)不佳、環(huán)境不理想、服務(wù)不到位的城市，難以吸引到外地購買者。第二，推動房價上升的主要是高收入群體，目前高收入者購房的集中地是國內(nèi)大城市，和養(yǎng)老、安置財富的海外移民地。

    逐漸出現(xiàn)的三線城市 “鬼城”，給有關(guān)方面敲響警鐘。這些城市依靠基礎(chǔ)建設(shè)與房地產(chǎn)拉動的城鎮(zhèn)化不可持久，這些城市有足夠的基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)物業(yè)，卻沒有人在這些物業(yè)中定居、創(chuàng)造財富。相反，由于大量負債導致這些城市未來的稅費環(huán)境不安全，當?shù)叵M價格過高，阻擋了本地從農(nóng)村進入城市的人口。中國目前的資金只能拉動高鐵通過的重點城市，絕不可能讓所有的小城鎮(zhèn)一步登天。而南加州的華人購房熱，預示中國資金外流方興未艾，對于中國投資市場絕不是好消息。

    拔苗助長的城鎮(zhèn)化已經(jīng)出現(xiàn)明確的風險信號，但土地城市化并未因此止步，地方債務(wù)規(guī)模還將擴展。1月23日，據(jù)《經(jīng)濟參考報》披露，多地提“壯大”地方投融資平臺，南昌、蘭州、北京等地已經(jīng)提出明確要求。從目前的情況來看，固定資產(chǎn)投資中交通運輸倉儲、水利、教育、衛(wèi)生以國有企業(yè)投資為主。按照東方證券預計，2012年全年上述城市固定資產(chǎn)四項投資完成額為6.67萬億元，地方融資平臺債務(wù)總規(guī)模將增至11.4萬億元，增速為11%.

    隨著空巢城市的增加，風險首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場資產(chǎn)價格的回落，地方政府賴以抵押的物品價格大降，最終，依靠負債建設(shè)的城市必然會發(fā)生債務(wù)危機。不要說投資環(huán)境不讓人滿意的三線城市，就是某些大城市都會遭受債務(wù)動蕩的風險。

    唯一的辦法是放棄拔苗助長的做法，回到正常的城市化軌道上來。城鎮(zhèn)化需要建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)，但絕不意味著擁有基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化就能成功，說到底，設(shè)施是給人用的，沒有具備創(chuàng)富能力與消費能力的人，所謂的城鎮(zhèn)化就是紙上談兵。

    希望地方政府從建設(shè)的高熱狀態(tài)降溫，讓鄂爾多斯與營口等城市警醒自己，而不是以大無畏的精神瘋狂舉債，把所有的爛賬留給后人。