新年伊始，“2013樓市預(yù)測(cè)”仍是人們關(guān)注的話題。近日，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧志浩發(fā)布一條微博稱：“2013年一季度，房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，二季度開始加速上揚(yáng)，全年漲幅15%左右，成交量十分理想。”此言一出，遭到了大量網(wǎng)友的批駁，認(rèn)為15%的漲幅沒有事實(shí)依據(jù)。不過此前，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩放言：“25年后，全國房屋均價(jià)將達(dá)到9萬元，北京房?jī)r(jià)每平方米80萬元，最高要千萬元。”躁動(dòng)的房產(chǎn)市場(chǎng)本來已令普通購房者糾結(jié)，一些所謂的房地產(chǎn)研究專家的“預(yù)測(cè)”更加劇了人們的不安。
北京的商品房究竟應(yīng)該在一個(gè)什么價(jià)位？老百姓又該如何應(yīng)對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)？環(huán)球人物雜志記者在實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上，試圖回答這些問題。
房?jī)r(jià)年底上漲
2012年底，有媒體報(bào)道稱，“北京二手房一夜加價(jià)70萬，北京陷年底恐慌式搶房。”鏈家地產(chǎn)某分店員工張女士告訴環(huán)球人物雜志記者：“年底房?jī)r(jià)是在漲，而且房子是買漲不買跌，房?jī)r(jià)一漲，很多人怕再不買就更貴了，所以急著馬上購買，因此房子好賣了，成交量也往上走。僅我們一家分店，上個(gè)月的中介費(fèi)總額就有500萬元。”
根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市2012年12月的二手房均價(jià)為每平方米2.6萬元，二環(huán)以內(nèi)新建商品住宅成交均價(jià)已達(dá)每平方米4.7萬元，比去年同期上漲4644元。四環(huán)以外也在漲。東王莊小區(qū)位于海淀區(qū)清華東路與成府路交叉口，在北四環(huán)以北。該小區(qū)一套63平方米的房子，目前標(biāo)價(jià)260萬元，約合每平方米4.1萬元。而2012年11月初的時(shí)候，同樣戶型和位置的房子，成交價(jià)每平方米才3.65萬元。僅僅一個(gè)月，房?jī)r(jià)就上漲了12%！“進(jìn)入年底，東王莊的房?jī)r(jià)還在一直漲，而且幅度大了不少。”中介說。
這還只是二手房，二環(huán)的新房早已變成了高端住宅區(qū)。以陶然廷樓盤為例，該項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)陶然亭公園旁邊，是面積為230—500平方米的大戶型精裝公寓，目前起價(jià)已高達(dá)每平方米8萬元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著北京城區(qū)土地供應(yīng)日趨稀缺，北京內(nèi)城住宅“泛高端化”的趨勢(shì)將進(jìn)一步增強(qiáng)。
對(duì)于普通工薪階層來說，房?jī)r(jià)這么高如何買得起。以北京市的人均收入為例，根據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)中心統(tǒng)計(jì)，北京市2012年前三季度人均可支配收入為26948元，照此計(jì)算，北京市年人均可支配收入為35930元。而根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全市新房成交均價(jià)為每平方米20745元。按照北京市目前的人均收入水平，如果一個(gè)人想在北京買一套面積60平方米的房子，不吃不喝也要工作34.6年。也有人計(jì)算出，根據(jù)平均房?jī)r(jià)計(jì)算，目前要購買一套100平方米的住宅，北京、上海等一線城市需要2.53代人的儲(chǔ)蓄；長沙、太原等二線城市，需要1.26代人的儲(chǔ)蓄；岳陽、保定等三線城市也需要0.81代人的儲(chǔ)蓄。對(duì)于絕大多數(shù)消費(fèi)者來說，窮盡一生的儲(chǔ)蓄，也難買一套100平方米的公寓。
租房奴比房奴生活壓力更大
既然買不起，普通人只能租房子住。然而房?jī)r(jià)漲了，房租也跟著漲。根據(jù)媒體的公開報(bào)道，2012年8月，北京房租均價(jià)高達(dá)3720元每套，與去年同期相比，大漲17.5%。
3720元，對(duì)于很多工薪階層人士來說只能望洋興嘆，特別是那些剛走出校門不久的年輕人，目前不僅獨(dú)立買房遙不可及，連獨(dú)立租房也變得難以實(shí)現(xiàn)。收入高一點(diǎn)的還能與他人合租一套房子，收入差一點(diǎn)的只能兩人甚至多人蝸居一室。環(huán)球人物雜志記者采訪了中國社會(huì)科學(xué)院研究員、社會(huì)科學(xué)院國際投資研究中心學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任曹建海，他對(duì)記者感嘆說：“現(xiàn)如今，房奴都不是問題了，至少他們還有房子，可以安慰一下內(nèi)心；新出現(xiàn)的租房奴們，把本該追逐職業(yè)夢(mèng)想的初衷放置一邊，為了一個(gè)在大城市的立錐之地辛苦奔忙，房子已經(jīng)成為這群年輕人生活中不能承受之重。”
買不起房可以租房，但租不起房的時(shí)候怎么辦？“對(duì)于剛剛跨入中等收入國家的中國而言，高房?jī)r(jià)、高租金屬于特有的體制性問題。在世界大國中，中國是住房問題最多、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)沖擊最大的國家。”曹建海說。
誰在北京買房子
宋朝時(shí)，文人王禹偁(音同撐)曾在文章中提到當(dāng)時(shí)首都開封的地價(jià)很貴：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)。”可見那時(shí)的房?jī)r(jià)也是寸土寸金。但是，盡管房?jī)r(jià)很貴，當(dāng)時(shí)很多官員與普通百姓一樣買不起房。比如大文豪歐陽修，官至太子少師(從一品官銜)，在給朋友的信中也感嘆說，自己在朝廷工作了這么多年，卻始終沒買上房子，只能一直在小胡同里租房住。
現(xiàn)在的情況則不一樣了。據(jù)多家媒體公開報(bào)道，在部委大院集中的北京海淀區(qū)四道口，近幾年蓋起了不少新樓，有的剛剛竣工，有的正在裝修，有的已交付使用。知情人士對(duì)記者披露，這些房子都是福利房，因此非常廉價(jià)，“內(nèi)部職工是以每平方米4500元左右的價(jià)格購買的。”而旁邊的商品房小區(qū)，每平方米均價(jià)則高達(dá)4萬元以上。
曹建海告訴本刊記者：“在北京擁有住房無非有兩種合法方式：福利分房和買房。”作為全國政治中心，北京的黨政機(jī)關(guān)、國家部委眾多，能分房的大多是國家機(jī)關(guān)或一些效益不錯(cuò)的企事業(yè)單位。對(duì)于這些單位的職工而言，以1998年住房商品化改革為分水嶺，之前是完全無償?shù)母＠址?，之后則是從單位購買價(jià)格低廉的商品房，但仍屬變相的福利分房。具體的操作流程是，這些部門與地方政府進(jìn)行土地交易后，房子由開發(fā)商代建，建成后以成本價(jià)賣給單位內(nèi)部員工，并辦理相應(yīng)商品房手續(xù)。這一群體是房屋市場(chǎng)中最大的既得利益者。
而且，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫和個(gè)人積蓄增多，這些人大多另外購買了私人商品房。因此，到目前為止，他們中很多人擁有兩到三套住房。曹建海歸納說：“40歲以上的國家單位職工以前分到的房改房，目前普遍擁有和商品房相同的完全產(chǎn)權(quán)，獲得成本很低。這些房屋因?yàn)槟甏^早，很多家庭已經(jīng)通過購買新房實(shí)現(xiàn)了升級(jí)換代，原來的房改房大多用于出租，以獲得租金收入。”
第二種擁有住房的方式是完全由個(gè)人掏錢購買商品房。其中又可分成兩類人群：一類是所謂的社會(huì)成功人士，俗稱的有錢人，他們通過不同的途徑賺到了足夠多的錢，買房不成問題；另一類是具有剛性住房需求的普通人群，這也是目前購買高價(jià)商品房的主力軍。這些大多在20—40歲的年輕人，大部分都不具備支付首付的能力，但通過向父母甚至祖父母“融資”，還是能湊出足夠的錢。“中國人家庭觀念很強(qiáng)，很多這類的借款事實(shí)上不用歸還。這就導(dǎo)致年輕人購房具有強(qiáng)烈的啃老傾向。”曹建海說。
除商品房之外，北京還有政策保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房(簡(jiǎn)稱經(jīng)適房)和限價(jià)房。早在1998年房改時(shí)，國務(wù)院就下文要求，各級(jí)政府應(yīng)盡快建立起以經(jīng)適房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系，但是曹建海認(rèn)為，目前的住房制度已經(jīng)偏離了原來的軌道。北京的保障性住房不僅有著嚴(yán)格的條件限制，還滋生了鉆空子和腐敗的空間。
比如，相對(duì)于高價(jià)的商品房，經(jīng)適房明顯要便宜很多，但要在北京買經(jīng)適房，條件足以讓大部分打工族望“房”興嘆：一、北京戶口，且取得3年以上；二、購買經(jīng)適房的3人戶家庭年收入水平必須在4.53萬元及以下，人均住房使用面積須在10平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在36萬元及以下。再看北京市限價(jià)房購買資格：一、北京戶口，且取得北京戶口5年以上；二、3人及以下家庭年收入水平必須在8.8萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值57萬元及以下。此外，政策還規(guī)定，在限價(jià)房購買人群中，還要優(yōu)先考慮“1998年房改之后，沒有享受到福利分房而又沒有買房的這一部分人群”。
令渴望擁有住房的普通人群不滿的是，北京的經(jīng)適房和限價(jià)房已經(jīng)變成了公務(wù)員和事業(yè)單位變相分房的定向房屋。不少國家機(jī)關(guān)單位紛紛集中購買經(jīng)適房，以解決內(nèi)部員工的住房難問題。“資格審查變成了一句空話。”曹建海對(duì)記者說,“實(shí)際上，由于完全無償?shù)姆峙浞绞揭呀?jīng)絕跡，經(jīng)適房已經(jīng)成為了福利分房的另一種形式，因?yàn)橹醒霗C(jī)關(guān)一直可以購買經(jīng)適房。此外，所謂的限價(jià)房在一定程度上也具有福利性質(zhì)。”
“歸根到底一句話，普通外地人以及沒有關(guān)系的北京人，只能購買價(jià)格高昂的商品房，但很顯然，如今的價(jià)格他們也是買不起的。”曹建?？偨Y(jié)說。
政府有多種手段降房?jī)r(jià)
2012年已經(jīng)過去，房?jī)r(jià)在年底的反彈，讓想要買房的人再次恐慌起來。對(duì)此，曹建海認(rèn)為，2013年房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)下降，“經(jīng)濟(jì)越放緩，房?jī)r(jià)就越會(huì)失去上漲的基礎(chǔ)。在2013年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能會(huì)更加嚴(yán)峻的背景下，房?jī)r(jià)超前回落的趨勢(shì)幾乎不可避免”。但他同時(shí)補(bǔ)充說：“即使現(xiàn)在的房?jī)r(jià)回落一半，大多數(shù)人還是買不起。目前很多城市的房?jī)r(jià)是家庭年收入的12倍以上，從長期來看，應(yīng)該讓房?jī)r(jià)回落到不超過家庭年收入6倍的水平，這樣才與收入水平相匹配。”
在房?jī)r(jià)高企的背后，還有一個(gè)更深層次的問題，即高房?jī)r(jià)讓整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)失去了創(chuàng)造力，老百姓失去了幸福感。曹建海認(rèn)為這不是危言聳聽。“所有人都在拼命工作，拼命掙錢，但仍舊買不起房子。而買得起房子的少數(shù)人也成為了房奴，這是最可怕的。想想看，對(duì)于普通老百姓來說，自己的收入基本上都拿去還月供了，那實(shí)質(zhì)消費(fèi)就減少了；老人的積蓄都支援孩子們買房了，自己緊衣縮食，有什么幸福感可言呢？”
要讓各個(gè)階層的人群都能解決住的問題，“政府一定要遵守促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的承諾。手段很多：一是通過房產(chǎn)稅等方式打擊住房投資投機(jī)，迫使房?jī)r(jià)降下來；二是繼續(xù)大力發(fā)展可以在未來時(shí)期購買的公租房；三是出臺(tái)法律保護(hù)租賃者長期租賃的權(quán)利；四是賦予小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)商品房相同的權(quán)利，從體制上促進(jìn)房屋供給。從長期看，如果能堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，并適時(shí)推出房產(chǎn)稅，到今年底，一些城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)達(dá)到回落10%的水平。明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是房?jī)r(jià)回落的一年，即使降價(jià)幅度達(dá)不到50%，也肯定會(huì)高于10%。”
針對(duì)“即使房?jī)r(jià)降一半，老百姓仍舊買不起”的問題，曹建海認(rèn)為新加坡的做法值得借鑒：“即把住房納入社會(huì)保障體系當(dāng)中。對(duì)于買不起房子的老百姓，政府除了可以提供保障房，還可以通過撥款方式鼓勵(lì)社會(huì)公益組織建房，然后以福利價(jià)格租賃給相應(yīng)的家庭。”他舉例說，2010年，中國政府土地出讓金收益為2.9萬億元，其中僅有463億元用于廉租房保障支出，占比不足1.6%。如果政府能拿出10%的資金建設(shè)保障性住房，2900億元可以建設(shè)2億平方米，只要堅(jiān)持建設(shè)10年，就會(huì)有20億平方米的保障性住房面積，足夠2億人居住。“當(dāng)然，這需要時(shí)間，需要細(xì)致的構(gòu)建和耐心，不可能一蹴而就。”曹建海說。
