政協(xié)委員曝光房?jī)r(jià)成本 高房?jī)r(jià)背后的推手有哪些？

“土地成本、稅費(fèi)成本和企業(yè)利潤(rùn)的不斷飆升，是近年來我國(guó)房?jī)r(jià)高企的根源。”全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在４日參加全國(guó)政協(xié)十一屆二次會(huì)議分組會(huì)時(shí)披露了房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，引起與會(huì)政協(xié)委員和記者的廣泛關(guān)注。

    房?jī)r(jià)是怎么被推高的？未來房?jī)r(jià)還會(huì)如何變化？房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)如何發(fā)展？這些問題已成為兩會(huì)代表委員熱議的話題。

　　政協(xié)委員披露房?jī)r(jià)成本

    關(guān)于房?jī)r(jià)成本一直是企業(yè)和地方政府諱莫如深的話題，不過，這一業(yè)內(nèi)秘密被一位從事房地產(chǎn)業(yè)的全國(guó)政協(xié)委員給曝了光。

    “當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)。我國(guó)房?jī)r(jià)之所以被抬高，和后三大成本不斷飆升有關(guān)。”許家印委員在小組會(huì)上語出驚人，“通常情況下，前兩項(xiàng)成本價(jià)格變化不大，后三項(xiàng)成本才是真正影響房?jī)r(jià)的主要變量。加上一些企業(yè)的過度逐利，目前這三項(xiàng)成本占房屋交易價(jià)格的８０％以上，其中土地成本已占到房?jī)r(jià)的三成，各種稅費(fèi)占到三到四成，企業(yè)利潤(rùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了５％的世界平均比例。如果這三項(xiàng)成本繼續(xù)增加，無疑房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。”

    據(jù)了解，我國(guó)自實(shí)行分稅制改革以來，地方財(cái)政普遍稅收不足，土地出讓收入等已成為許多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的重要來源。一些地方熱衷于“土地財(cái)政”，無形中推動(dòng)了地價(jià)飛漲。

    “房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)，土地成本的不斷上漲，又推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。”許家印委員說，“房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)１００多項(xiàng)，其成本加起來占到房?jī)r(jià)的三分之一以上，最終也轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。”

    許家印的觀點(diǎn)得到全國(guó)政協(xié)委員、中山大學(xué)教授毛蘊(yùn)詩的認(rèn)同。毛蘊(yùn)詩委員在接受記者采訪時(shí)指出，在一些地方政府中，有相當(dāng)一部分財(cái)稅收入是靠房地產(chǎn)業(yè)來維持的。這樣一種發(fā)展模式為近年來的房地產(chǎn)價(jià)格飆升起到了推波助瀾的作用。

    房?jī)r(jià)不合理威脅國(guó)計(jì)民生

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近１０年的快速發(fā)展，讓許多購房人居住環(huán)境得到改善，但同時(shí)高企的房?jī)r(jià)也給購房者帶來沉重負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也遭遇到了發(fā)展瓶頸。

    統(tǒng)計(jì)顯示，近來，雖然個(gè)別城市房?jī)r(jià)有所回落，但絕大部分城市房?jī)r(jià)依然處于高位，一些大城市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)達(dá)到了３萬元人民幣左右，這一數(shù)字相當(dāng)于我國(guó)一個(gè)普通城鎮(zhèn)職工一年的純收入。

    “對(duì)于生活在北京、上海、杭州等地的大多數(shù)工薪階層來說，以目前的價(jià)格，就算不吃不喝工作上幾十年，也未必能買得起市區(qū)內(nèi)的一套住房。”毛蘊(yùn)詩委員說。

    “目前國(guó)際公認(rèn)的較為合理的房?jī)r(jià)收入比在４－６倍之間，但我國(guó)房?jī)r(jià)收入比平均為１５倍，個(gè)別大城市更高。”許家印委員說。

    不合理的房?jī)r(jià)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入整體低迷狀態(tài)，中國(guó)人民銀行日前發(fā)布的全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，目前居民購房消費(fèi)意愿已降至１０年來最低點(diǎn)。市場(chǎng)活躍度重回１９９８年房改之初的水平。反映市場(chǎng)活躍程度的房屋空置率仍處在高位，根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委的數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)２１．８％，其中，空置商品住宅同比增長(zhǎng)３２．３％。而根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的預(yù)測(cè)，目前全國(guó)住宅市場(chǎng)的消化周期將超過３３個(gè)月。

    應(yīng)把房?jī)r(jià)控制在合理水平

    不合理的房?jī)r(jià)已成為阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的最大障礙。全國(guó)人大代表、經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜勝阻認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。

    “一方面企業(yè)應(yīng)該合理控制利潤(rùn)，另一方面，地方政府要改變短視行為，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾，控制地價(jià)過快上漲。此外，國(guó)家要完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消大部分不合理稅費(fèi)。通過三方面的控制，把房?jī)r(jià)穩(wěn)定到合理水平。”許家印委員建議。

    “目前需要開發(fā)商、地方政府共同努力，把價(jià)格定到一個(gè)合適的位置。”李稻葵委員說。

    除價(jià)格之外，代表委員普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，建立多層次供應(yīng)體系。

    全國(guó)人大代表、天津市東麗區(qū)區(qū)委書記張有會(huì)認(rèn)為，政府要把保障居民居住的安居房建設(shè)和改善居住條件的商品房建設(shè)都要考慮到。屬于保障性住房的，要加大土地供應(yīng)，還要降低土地交易成本，從源頭上控制價(jià)格。

    全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，要增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，政府的政策應(yīng)該在保障住房方面，在結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面找到政策的著力點(diǎn)，做好廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給工作。