2012年下半年土地市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)在2013年仍然延續(xù)。上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等十大典型城市1月土地出讓面積2602萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77%，出讓金收入為562億元，同比增長(zhǎng)263%。值得注意的是，北京成為了今年1月份土地出讓市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，1月份北京共成交土地22宗，成交土地面積149萬(wàn)平方米，土地成交金額高達(dá)241.66億元，較前月增長(zhǎng)兩倍。
“2012年初的市場(chǎng)比較冷清，目前的高增長(zhǎng)只能說(shuō)市場(chǎng)回到正常水平，但也顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期還是比較積極的。而在供給方面，地方政府財(cái)政依賴(lài)土地出讓收入的局面也沒(méi)有太大改變，因此部分地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。”不愿具名的深圳某大型國(guó)有券商研究員對(duì)南都記者表示。
北京土地市場(chǎng)大幅反彈
南都記者注意到，易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，1月10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2602萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比下降了32%，但同比出現(xiàn)77%的增長(zhǎng)。收入方面，1月份全國(guó)土地出讓金收入為562億元，同比亦大幅增長(zhǎng)263%。
不過(guò)，這一火爆景象并非10個(gè)城市的普遍現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，即便以“北上廣深”為例，1月份的土地出讓市場(chǎng)依然呈現(xiàn)較大的差異。其中北京、廣州、深圳三大城市在成交面積上都出現(xiàn)了比較大幅的反彈，上海成交面積同比反而下降51%。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為這是由供應(yīng)節(jié)奏不同所致。在四個(gè)城市中，只有北京在成交面積同比、環(huán)比，成交均價(jià)同比、環(huán)比這四項(xiàng)指標(biāo)中全面上漲。
深圳某大型房地產(chǎn)公司總部人士對(duì)南都記者表示，當(dāng)前這種局面的形成可以說(shuō)是“供需兩旺”。“主要是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的看好。去年一輪調(diào)控下來(lái)，新開(kāi)工項(xiàng)目缺口還是比較大，僅從供需角度來(lái)看今年年中都會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，我們自己從去年四季度也開(kāi)始陸續(xù)籌備項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)。”該人士對(duì)南都記者說(shuō)。
這一判斷，從今年1月份來(lái)內(nèi)地房企頻頻拋出的融資計(jì)劃亦可管窺一豹。南都記者注意到，今年1月份國(guó)內(nèi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)總?cè)谫Y額已經(jīng)達(dá)到262億元。比如，龍湖地產(chǎn)以發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的方式低息融資5億美元，本月初碧桂園亦以?xún)?yōu)先票據(jù)方式在港融資7.5億美元，恒大地產(chǎn)在港以配股方式融資43.5億港元。
“QE3以來(lái)，香港市場(chǎng)的資金面再度變得寬裕，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本可以說(shuō)是非常便宜。恰巧這個(gè)時(shí)候，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控也走到換屆這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，企業(yè)對(duì)今年市場(chǎng)的預(yù)期普遍也比較高，所以敢于拿地也有其商業(yè)邏輯在里面。”香港一位不愿具名的市場(chǎng)研究人士稱(chēng)。
多地房?jī)r(jià)呈回升勢(shì)頭
鑒于近幾年以來(lái)土地成交價(jià)格與房?jī)r(jià)之間頗為一致的相關(guān)性，一線(xiàn)城市土地成交火爆的狀況無(wú)疑加大了人們對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的擔(dān)憂(yōu)。在這種情況下，現(xiàn)有的宏觀調(diào)控手段又將何去何從？
受訪的市場(chǎng)研究人士均認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，未來(lái)不排除政府進(jìn)一步收緊當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)控手段。星展銀行大中華區(qū)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師梁兆基對(duì)南都記者稱(chēng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)升溫，很大程度上是業(yè)界對(duì)未來(lái)通脹預(yù)期開(kāi)始抬頭。“這等于刺激供需兩個(gè)層面：一方面房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)在融資便宜，未來(lái)能夠形成比較好的銷(xiāo)售收入；另一方面，購(gòu)房人因?yàn)橥涱A(yù)期會(huì)集中在目前出手買(mǎi)房。”梁兆基說(shuō)。
他認(rèn)為，考慮到目前市場(chǎng)利率依然處于低位，未來(lái)在限購(gòu)等手段難以進(jìn)一步拓展空間的情況下，央行可以通過(guò)加息抬高資金成本，將通脹預(yù)期抑制下去。南都記者亦注意到，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作已經(jīng)定調(diào)未來(lái)將“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。多數(shù)業(yè)界人士亦認(rèn)為，這意味著已經(jīng)延續(xù)兩年之久的限購(gòu)限貸政策，在2013年進(jìn)一步放開(kāi)的可能性相對(duì)較小。
不過(guò)，市場(chǎng)的走勢(shì)恐怕依然難言樂(lè)觀。渣打銀行昨日公布的一份調(diào)查亦顯示，30家接受調(diào)查的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有18家表示有意于未來(lái)三至六個(gè)月購(gòu)買(mǎi)土地。開(kāi)發(fā)商們普遍認(rèn)為，受到需求強(qiáng)勁、降價(jià)促銷(xiāo)以及市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，多個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格正在上升。而在地方政府也增加土地供應(yīng)的情況下，過(guò)去兩年常見(jiàn)的土地流拍情況也正在持續(xù)減少。
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央企國(guó)企拿地洶涌
南都記者注意到，在最新一輪的拿地?zé)岢敝?，央企和?guó)企表現(xiàn)突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除方興地產(chǎn)外，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)均大手筆拿地。保利地產(chǎn)1月份在成都、南京、青島等地新增了超100萬(wàn)平米土儲(chǔ)，招商地產(chǎn)在大連、昆明等地入手50萬(wàn)平米儲(chǔ)備。首創(chuàng)和競(jìng)投置地在北京市場(chǎng)分別拿到麗澤商務(wù)區(qū)和玉淵潭兩個(gè)核心地塊。有金融界人士告訴記者，除了對(duì)市場(chǎng)樂(lè)觀的判斷之外，央企和國(guó)企良好的融資環(huán)境亦是促成其目前成為市場(chǎng)主角的重要原因。
