在上海首次試水的合作建房項目超出了很多人的想象。據(jù)悉，合作建房機構(gòu)僅僅10天就支付了超過1/3的前期土地款，余下的部分預(yù)計在3月份前就將付清。
2月2日，上海合筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱合筑房產(chǎn)）總經(jīng)理錢生輝透露，首次合作建房所開發(fā)的住宅，并不是人們想象的全部都是90平方米以內(nèi)的小戶型公寓，面積120平方米~130平方米的6層疊加別墅將占地塊住宅建筑面積的70%，只有剩余下30%會用于開發(fā)90平方米以下的中小戶型。
此外，合作建房售價也并不如外界所想象的那么低。錢生輝明確，此前宣布的6000元~8000元/平方米的成本價格僅針對股東。第二輪購房者所能享有的價格有多少優(yōu)惠還是一個未知數(shù)。同時，有業(yè)內(nèi)人士擔心此種合作建房模式，很可能給炒房者帶來新的炒房機會。
股東價格僅周邊市價一半
據(jù)公開資料，合筑房產(chǎn)所取得的臨港新城A1-3-1地塊容積率達到2。按照業(yè)內(nèi)的觀點，類似的地塊一般只能建成高層公寓，很難大面積建別墅。但2月2日，合筑房產(chǎn)總經(jīng)理錢生輝卻向?qū)ν馔嘎?，該項目?0%將建別墅。
但是，按照這一地塊的容積率，上述別墅開發(fā)計劃似乎并不太可能實現(xiàn)。對此，錢生輝解釋說，他所開發(fā)的是6層疊加別墅，戶型面積在120平方米~130平方米，以這一地塊的容積率，建成疊加別墅的難度并不大。
顯然，錢生輝所說的“別墅”和很多人想象的“別墅”并不一致。但即使是他所說的“別墅”，周邊項目的售價也不便宜。以離上述項目2.5公里遠的滴水湖馨園為例，總樓層5樓的120平方米公寓網(wǎng)上參考價在11900元~15000多元/平方米，成交均價為13599元/平方米。合作建房的股東購買價要比周邊便宜近一半。
但對于第二輪的購房者來說，是否能享受如此多的優(yōu)惠卻是未知數(shù)。根據(jù)錢生輝的介紹，合作建房售價能比周邊便宜很多，主要是因為合作建房開發(fā)速度更快，從拿地到建成只需要一年半時間，同時還省去了向銀行、信托機構(gòu)融資的成本。不過此前，上海房地產(chǎn)民間借貸一般開出的融資收益條件是年化收益率不得低于15%。如果按照這一融資成本，上述合作建房項目最終的優(yōu)惠率也許在10%~20%間。
合作建房成為炒房新途徑？
根據(jù)錢生輝的介紹，上海首宗合作建房項目中多數(shù)的購房者是自住需求的購房者。但有業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式其實也給炒房客者帶來新的途徑。
上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍表示，合作建房的股東要成為房屋的產(chǎn)權(quán)人，必須要接受房地產(chǎn)交易中心嚴格的審核，不管購房者是不是房地產(chǎn)公司股東，只要不符合購房條件，就不可能獲得購買資格。
但按照合筑房產(chǎn)的建房模式，如果炒房客成立或入股合作建房的公司，房屋獲得預(yù)售許可后，炒房客就可以通過公司出售房產(chǎn)，賺取利潤，從而繞開限購。
對此，錢生輝并不諱言合作建房的模式，確實可能讓部分原來的炒房者通過合作建房來炒房。但他認為，這是把此前“誤入歧途”的炒房資金引上正道。因為，此前炒房客只能通過炒房，加價銷售來獲取利潤。而他們?nèi)缃窨梢酝ㄟ^合作建房，變身為“開發(fā)商”，通過開發(fā)銷售房屋，來賺取收益。這樣既對他們自己有利，也符合調(diào)控的方向。
