兩會(huì)背景下的樓市九大猜想

“兩會(huì)”已經(jīng)開(kāi)始了，大家都在猜測(cè)“兩會(huì)”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向如何。為此小編也沒(méi)閑著，通過(guò)四處打聽(tīng)，匯總了下面幾個(gè)可能是“兩會(huì)”熱議的話題，在“兩會(huì)”期間湊湊熱鬧。

　　猜想一 房地產(chǎn)業(yè)振興問(wèn)題

　　隨著2月25日有色金屬產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃雙雙通過(guò)，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃塵埃落定。之前被大家熱議的房地產(chǎn)業(yè)也就此退出了十大產(chǎn)業(yè)振興之列。但是，盡管房地產(chǎn)業(yè)最終沒(méi)能入選十大振興產(chǎn)業(yè)，但是，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是不可忽視的。因此，盡管沒(méi)能入選，業(yè)內(nèi)人士也紛紛預(yù)測(cè)，在即將召開(kāi)的“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)仍然是熱議的話題。并且，有人預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)的某些“救市”之道，將以提案的形式出現(xiàn)在“兩會(huì)”上。

　　★點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)之所以落選，高房?jī)r(jià)是重要原因。“幾乎所有家庭都難以承受高房?jī)r(jià)，因此房?jī)r(jià)已經(jīng)到了必須調(diào)整的時(shí)候。”建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新近日面對(duì)民建中央調(diào)研組時(shí)直言。

　　數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市1月房?jī)r(jià)下跌僅0.9%，連續(xù)第2個(gè)月下降之后，仍處在2007年房?jī)r(jià)高漲后的平均水平。高房?jī)r(jià)當(dāng)?shù)?，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否振興的爭(zhēng)論才異常激烈。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房地產(chǎn)未被納入振興規(guī)劃的主要原因是中央并未改變抑制高房?jī)r(jià)的政策方針。在房?jī)r(jià)剛開(kāi)始出現(xiàn)下滑就推出房地產(chǎn)振興規(guī)劃，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，將令政府承擔(dān)更大壓力。中央目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是，房?jī)r(jià)跌比漲好。房?jī)r(jià)穩(wěn)定下跌，但不要跌得太厲害，是中央政府樂(lè)于看到的。

　　雖然房地產(chǎn)難以進(jìn)入產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，但據(jù)悉，一份研究了近兩年的房地產(chǎn)長(zhǎng)期政策規(guī)劃現(xiàn)正等待國(guó)務(wù)院審批。長(zhǎng)期規(guī)劃政策的內(nèi)容主要包括構(gòu)建保障性住房體系，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等。此外，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在今年1月向建設(shè)部遞交的一份旨在振興房地產(chǎn)業(yè)的政策建議中的很多內(nèi)容，也將被建設(shè)部采納作為房地產(chǎn)長(zhǎng)期政策規(guī)劃的一部分，但規(guī)劃的內(nèi)容中將不包括新的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。

　　猜想二 關(guān)于購(gòu)房退稅

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的形勢(shì)下，很多開(kāi)發(fā)商都建議國(guó)家應(yīng)該實(shí)行購(gòu)房退稅的政策，而在2008年底，重慶率先出臺(tái)了購(gòu)房退稅規(guī)定的看法時(shí)表示，預(yù)計(jì)關(guān)于“購(gòu)房退稅”的問(wèn)題將會(huì)在“兩會(huì)”上被提及。

　　★點(diǎn)評(píng)：華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客)表示，1999年的時(shí)候，上海就實(shí)行過(guò)購(gòu)房退稅的辦法，到2003年6月1日以后才終止，連續(xù)實(shí)行的這些年時(shí)間里，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用是非常巨大的。事實(shí)已經(jīng)表明這樣的減稅政策對(duì)促進(jìn)上海市購(gòu)房起到極大的推動(dòng)作用。購(gòu)房退稅有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)市場(chǎng)化。

　　易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(楊紅旭博客)表示，目前國(guó)家提出的9000億元保障房計(jì)劃更多的是針對(duì)中低收入人群，并沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)中高收入人群的住房?jī)?yōu)惠政策，而“購(gòu)房退稅”正好可以實(shí)現(xiàn)雙管齊下的效果。但他同時(shí)表示目前整個(gè)行業(yè)、各個(gè)階層人群都處于經(jīng)濟(jì)緊縮階段，“購(gòu)房退稅如果實(shí)施未必能起到當(dāng)年的效果”。

　　另外，購(gòu)房退稅政策刺激的顯然不只是住房的剛性需求。根據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一份分析報(bào)告，2003年上海投資型購(gòu)房者占全市所有購(gòu)房者的比例高達(dá)30%。顯然，在抑制投資投機(jī)購(gòu)房需求的政策風(fēng)向并未變動(dòng)的情況下，購(gòu)房退稅可能帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)亦是決策層需要考慮的。

　　猜想三 夾心層住房問(wèn)題

　　中等收入以上群體的住房問(wèn)題歸于市場(chǎng)，低收入群體的住房問(wèn)題由政府解決，而超出了保障房標(biāo)準(zhǔn)又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房這部分群體被稱(chēng)為“夾心層”。在住房保障性被提到前所未有的高度的同時(shí)，如何解決“夾心層”的住房問(wèn)題日益凸顯，預(yù)計(jì)在今年“兩會(huì)”上將有代表就此提出議案，為破解“夾心層”住房難獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

　　對(duì)于如何解決“夾心層”的住房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》提出的規(guī)劃是，“十一五”期末，全國(guó)廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2009年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。

　　★點(diǎn)評(píng)：亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，雖然包括廈門(mén)、北京、南京、杭州、青島等各城市均推出了地方政府貼租的政策性租用房，但從北京來(lái)看，尚未出臺(tái)具體的執(zhí)行細(xì)則，政策性租用房的涵蓋群體、準(zhǔn)入條件、政府的資金來(lái)源、補(bǔ)貼方式、審核機(jī)制、監(jiān)管體系等均沒(méi)有明確，這為政策的執(zhí)行效果畫(huà)上了問(wèn)號(hào)。而且，北京僅于2008年8月嘗試性地通過(guò)招標(biāo)方式出讓的朝陽(yáng)區(qū)北苑南區(qū)地塊中規(guī)劃出了3萬(wàn)平方米的政策性租用房，約能提供600套房屋，對(duì)于改善“夾心層”的住房問(wèn)題可謂杯水車(chē)薪。此外，自2007年四季度以來(lái)，商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了一年多時(shí)間的銷(xiāo)量下挫后，價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，導(dǎo)致原本頗受青睞的“限價(jià)房”面臨著尷尬境地，位置遠(yuǎn)、配套差、定價(jià)高、覆蓋面窄使得其在2008年屢受詬病，出現(xiàn)了土地流標(biāo)、房屋棄購(gòu)的現(xiàn)象。

　　另一方面，城市“夾心層”不僅包括城市人口，還包括長(zhǎng)期工作、居住在城市的農(nóng)業(yè)人口以及在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中小城市向大城市轉(zhuǎn)移的人口，而目前這部分群體被摒棄在保障性體系之外。以北京為例，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房均定向安置本市的中低收入居民，并不涵蓋同樣為北京經(jīng)濟(jì)、稅收做出貢獻(xiàn)的外埠人士。如果“兩會(huì)”期間，代表建言能夠進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面，將對(duì)解決生活在城市的中低收入人口的居住問(wèn)題起到推動(dòng)作用，真正實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

　　猜想四 提高交易量被關(guān)注

　　從2003-2008年，在全國(guó)兩會(huì)上，或多或少都會(huì)有代表提出要治理高房?jī)r(jià)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，今年的兩會(huì)，將不復(fù)出現(xiàn)這一現(xiàn)象。同時(shí)，成交量將成為大家關(guān)注的話題，土地和房產(chǎn)成交量的明顯下降，讓開(kāi)發(fā)商和地方政府如坐針氈，因此官員代表和地產(chǎn)商代表，必然會(huì)提出關(guān)于“保量”的議案。

　　★點(diǎn)評(píng)：受到2008年銷(xiāo)售低迷的影響，2008年房地產(chǎn)存貨頗豐。進(jìn)入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，僅2008年住宅的存量按照2008年的銷(xiāo)售進(jìn)度，需要消化18個(gè)月，這還不包括2009年的新增供應(yīng)。

　　如何消化存量和今年的新增供應(yīng)量，最直接和被消費(fèi)者認(rèn)可的就是降價(jià)。2009年的房?jī)r(jià)再也不是一塊鐵板，“降價(jià)能帶來(lái)熱銷(xiāo)”已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商中形成共識(shí)。而根據(jù)記者的調(diào)查，一些項(xiàng)目的降價(jià)幅度也在加大，一降到底。同時(shí)，在降價(jià)銷(xiāo)售的同時(shí)，不降低質(zhì)量，也是促成部分項(xiàng)目降價(jià)后熱銷(xiāo)的重要原因。“企業(yè)為了生存，為了緩解資金壓力，以獲取高額利潤(rùn)的售樓模式在2009年將會(huì)變得艱難，要想跑得快，唯有薄利多銷(xiāo)。”金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理周金旺表示。

　　有例為證。日前，位于燕郊的天洋城 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)項(xiàng)目以3580元/平方米低價(jià)開(kāi)盤(pán)之后迅速熱銷(xiāo)。據(jù)悉，2月中旬開(kāi)盤(pán)以來(lái)，半個(gè)月的時(shí)間里，該項(xiàng)目24、26號(hào)樓推出的420套房源，已經(jīng)銷(xiāo)售近380套，銷(xiāo)售率已超90%，同時(shí)也促進(jìn)了一期尾盤(pán)的熱銷(xiāo)。據(jù)悉，該項(xiàng)目一期的售價(jià)為4680元/平方米，此次二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格整整下調(diào)了1100元/平方米。天洋城項(xiàng)目一內(nèi)部人士仍表示，“我們的土地成本很低，折合房?jī)r(jià)每平方米只有1000元左右，而在四環(huán)、五環(huán)，2006年、2007年兩年土地賣(mài)出8000元/平方米的也有，即便開(kāi)發(fā)商想降價(jià)售樓，留給他們的下降空間也不大。”不過(guò)盡管天洋城價(jià)格降低，但品質(zhì)卻沒(méi)有降低。單從環(huán)保材料和建筑工藝來(lái)看，均采用的是行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)、基層底板采用奧運(yùn)免檢產(chǎn)品的防水材料，每平方米造價(jià)比普通防水材料要高出一倍。

　　另外，金都杭城也推出了特價(jià)房促銷(xiāo)的方式，原來(lái)賣(mài)17500元/平方米的房子，現(xiàn)在13500元/平方米出售，結(jié)果短短一周時(shí)內(nèi)，銷(xiāo)售額已過(guò)億。

　　2月份，北京市的存量房減少了6000套，也與開(kāi)發(fā)商讓利促銷(xiāo)不無(wú)關(guān)系。

　　猜想五 取消“90/70”限制

　　3月3日，新浪房產(chǎn)披露了人大代表胡葆森的議案。胡葆森在他的人大代表議案中認(rèn)為，在實(shí)踐中，卻出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)“去市場(chǎng)化”的傾向，建議取消有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求的“90/70”政策限制，提高市場(chǎng)效率。

　　★點(diǎn)評(píng)：實(shí)際上，春節(jié)前夕，北京市政府出臺(tái)了《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(京建辦〔2009〕43號(hào))的文件，對(duì)當(dāng)前的京城樓市提出了15條具體的指導(dǎo)意見(jiàn)。其中，第十一條規(guī)定指出：“對(duì)商品住房項(xiàng)目，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實(shí)際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例。”實(shí)際上，從這個(gè)政策中不難看出，“90/70”政策已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，但是還沒(méi)有徹底取消。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，自2006年國(guó)家出臺(tái)“90/70”政策以來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了硬性的規(guī)定，北京市政府對(duì)這一政策也進(jìn)行了堅(jiān)決的執(zhí)行，這實(shí)際上是用行政的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行的直接干預(yù)，因此對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定，而不得不修改建筑規(guī)劃，改建小戶型產(chǎn)品，一時(shí)間市場(chǎng)上小戶型項(xiàng)目不斷增加，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，保障性住房加上零散的小戶型項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此開(kāi)發(fā)商新建的商品房項(xiàng)目有很大的調(diào)整空間。如果取消“90/70”政策，這樣可以避免許多項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好的消息。

　　不過(guò)，據(jù)記者了解，目前市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求量仍然不小，近期有六七位欲購(gòu)房的人向記者咨詢(xún)，都是想購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的戶型。因此，適當(dāng)放松“90/70”政策可以，但是完全取消還值得商榷。特別是在現(xiàn)在樓市銷(xiāo)售不暢的情況下，小戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售較快是不爭(zhēng)的事實(shí)。猜想六 制定公積金安全保障政策

　　近年來(lái)，全國(guó)住房公積金大案頻頻發(fā)生。湖南衡陽(yáng)市2.53億元住房公積金被違規(guī)挪用，郴州市發(fā)生公積金管理中心原主任李樹(shù)彪挪用1.2億元公積金豪賭事件。河北保定市3億元住房公積金被航空證券保定營(yíng)業(yè)部管理者席卷而逃。此外，陜西省住房公積金管理中心副主任王道生、王長(zhǎng)生等挪用貪污公積金2800多萬(wàn)元。

　　針對(duì)這些現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，是全國(guó)住房公積金大案頻頻浮出水面；另一方面，是老百姓“身家性命都搭上”的錢(qián)源源不斷流入這口“水井”。2008年全國(guó)住房公積金繳納規(guī)模已超過(guò)2萬(wàn)億元，誰(shuí)來(lái)保障這些資金的安全自然也就成為了一個(gè)問(wèn)題。

　　★點(diǎn)評(píng)：有關(guān)人士分析，住房公積金的管理權(quán)過(guò)分集中是導(dǎo)致資金安全的根源。現(xiàn)行住房公積金管理體制導(dǎo)致相關(guān)監(jiān)管部門(mén)均無(wú)法對(duì)住房公積金使用情況進(jìn)行有效監(jiān)管。因?yàn)楣芾項(xiàng)l例對(duì)各監(jiān)管部門(mén)的權(quán)力范圍沒(méi)有明確，在操作上缺乏可行性，監(jiān)管缺位也就不足為奇了。

　　在日前的政務(wù)咨詢(xún)會(huì)上，副市長(zhǎng)陳剛表示，今年本市將申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)，使用部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。陳剛表示，公積金存款是公民的錢(qián)，使用要非常謹(jǐn)慎，使用閑置公積金建設(shè)保障房的前提是保障公積金的安全。在出售保障房后，政府會(huì)保證這部分資金返回公積金賬戶，并補(bǔ)貼所產(chǎn)生的相應(yīng)利息。

　　很多研究者及業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，住房公積金具有存款性和互助性的特征，應(yīng)將住房公積金納入金融管理范疇。住房公積金管理者應(yīng)擁有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，由金融監(jiān)管當(dāng)局進(jìn)行監(jiān)管，以金融機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行要求，履行相應(yīng)的信息披露義務(wù)。也有一種觀點(diǎn)，就是分權(quán)?；鸸芾碚卟粦?yīng)擁有完整的資金使用權(quán)。

　　猜想七 購(gòu)房落戶政策能否實(shí)施

　　2008年12月12日，成都市率先實(shí)施購(gòu)房落戶新政。今年1月19日，武漢市發(fā)布購(gòu)房落戶新政的細(xì)則，對(duì)購(gòu)房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問(wèn)題進(jìn)行了明確。第2天，重慶推出17條房市新政，其中便包含了放寬外來(lái)購(gòu)房者入戶限制的相關(guān)內(nèi)容。2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍(lán)印戶口的購(gòu)房款標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于各大城區(qū)的購(gòu)房入戶標(biāo)準(zhǔn)均有所放寬。“購(gòu)房落戶”政策預(yù)計(jì)會(huì)成為兩會(huì)討論熱點(diǎn)。

　　★點(diǎn)評(píng)：要在北京、上海這樣的一線大城市實(shí)施類(lèi)似杭州、廈門(mén)的購(gòu)房入戶政策并非易事，北京、上海等大城市施行“購(gòu)房落戶”，觀點(diǎn)提出后，一夜間引起熱議，中國(guó)人民公安大學(xué)治安系教授、戶籍專(zhuān)家王太元表示，即使一定要救高價(jià)房市，應(yīng)當(dāng)是企業(yè)自己救，而不能用公共財(cái)政救；應(yīng)當(dāng)用經(jīng)濟(jì)行為去救，拿不具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的戶口去救，是沒(méi)有任何道理的。“購(gòu)房落戶”是寅吃卯糧，用戶口救房市，短期看是無(wú)本萬(wàn)利，長(zhǎng)期看肯定弊大于利。

　　截至2008年底，北京市常住人口已達(dá)1695萬(wàn)，即將觸及1800萬(wàn)人的容納極限。每年50萬(wàn)人以上的增長(zhǎng)速度已經(jīng)讓環(huán)境和社會(huì)資源不堪重負(fù)。北京實(shí)行購(gòu)房落戶制度，還將面臨準(zhǔn)入門(mén)檻制度設(shè)計(jì)的難題。如果準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)低，則會(huì)造成人口擁擠；如果準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)高，會(huì)造成新的社會(huì)不公。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副研究員況偉大表示，北京市的城市規(guī)模已經(jīng)非常大，再增加人口對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，因?yàn)槌鞘袛U(kuò)大之后，就不能再發(fā)揮出大城市的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。購(gòu)房落戶在北京推出非常困難。如果考慮制定這項(xiàng)政策，設(shè)定的門(mén)檻也必定是非常高的。

　　雖然購(gòu)房落戶政策對(duì)刺激樓市見(jiàn)效快速，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，各方聲音都不看好，即便是贊同者，也表示應(yīng)靈活制定政策，以免造成城市負(fù)擔(dān)過(guò)重。

　　猜想八 取消二套房房貸限制

　　2007年9月和12月，銀監(jiān)會(huì)兩次會(huì)同人民銀行聯(lián)合發(fā)布“通知”，要求提高二套房首付比例至4成，同時(shí)貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。不過(guò)，隨著全球金融危機(jī)的蔓延以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，去年年底國(guó)務(wù)院再出政策。“為改善居住條件，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房的，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房”，為二套房政策的執(zhí)行留出相當(dāng)大的空間。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇表示，不排除二套房政策取消的可能性。

　　★點(diǎn)評(píng)：郭田勇認(rèn)為，二套房政策是2007年針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒房行為過(guò)多、房地產(chǎn)過(guò)熱、導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快行為出臺(tái)的措施，在之后的市場(chǎng)中對(duì)炒房團(tuán)也起到了很好的遏制?，F(xiàn)在看來(lái)，雖然二套房政策取消的條件還并不成熟，但是隨著經(jīng)濟(jì)增速回落，以投機(jī)炒房為主的行為逐漸減少，更多的是居民改善型住房需求，二套房政策可適當(dāng)放開(kāi)。

　　但是改善型住房界定模糊，一家銀行客戶經(jīng)理表示：“對(duì)于這種結(jié)清貸款后賣(mài)房然后再買(mǎi)房的情況，我們?cè)趯?shí)際操作中都算作二套房，不能享受優(yōu)惠。理論上只有‘改善型普通自住房’可以享受優(yōu)惠，但北京市的人均居住面積缺乏具體數(shù)據(jù)，‘改善型普通自住房’是一個(gè)很模糊的范疇，我們實(shí)際上也沒(méi)辦理過(guò)這種貸款。” 宏源證券研究員楊國(guó)華表示，央行和銀監(jiān)會(huì)沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)“國(guó)六條”的操作細(xì)則，“改善型住房”沒(méi)有一個(gè)清晰的定義。

　　調(diào)查顯示，北京樓市70%的商品住房購(gòu)房人都為二次購(gòu)房，即“改善型”購(gòu)房，而能否讓這些觀望的改善型購(gòu)房人在眼下出手，“二套房貸”政策能否松綁已經(jīng)成關(guān)鍵因素。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，如果從眼下中央政府倡導(dǎo)的活躍市場(chǎng)、刺激消費(fèi)出發(fā)，有選擇性地對(duì)“二套房貸”松綁既可滿足改善型購(gòu)房人購(gòu)房，又可防止“炒房投機(jī)現(xiàn)象抬頭”。

　　猜想九 制定更具體保障房建設(shè)政策

　　《政府工作報(bào)告》當(dāng)中，2009年，北京市將籌資15億元用于加快建設(shè)保障房，開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)保障房850萬(wàn)平方米，其中限價(jià)房為650萬(wàn)平方米。很多開(kāi)發(fā)商擔(dān)心保障房的大量入市會(huì)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，普通住宅面臨降價(jià)壓力。北京市市長(zhǎng)郭金龍則表示：“政府加強(qiáng)保障房的建設(shè)并不會(huì)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)”。他認(rèn)為，由于北京市土地資源的稀缺以及需求的旺盛，房地產(chǎn)業(yè)前景光明，但當(dāng)前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整。

　　★點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的主要問(wèn)題是存貨過(guò)多，新增建設(shè)項(xiàng)目太多將不利于消化存貨。但近期各城市政府先后在地方“兩會(huì)”上表態(tài)，進(jìn)一步確認(rèn)了保障房作為解決民生問(wèn)題和彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資手段的地位。在北京市政務(wù)咨詢(xún)會(huì)上，副市長(zhǎng)陳剛表示，今年北京市將申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)，使用部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)，這也表示了政府對(duì)于保障房建設(shè)力度方面的決心。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客)表示，預(yù)計(jì)保障性住房仍舊是本次“兩會(huì)”政策方向的重點(diǎn)，本次“兩會(huì)”中將對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)、財(cái)政資金規(guī)模、準(zhǔn)入及推出機(jī)制等做出更加具體以及嚴(yán)格的規(guī)定。