南京開發(fā)商違規(guī)開發(fā)商業(yè)用地 "假"別墅最貴400萬

　　南京六合金牛湖是國家3A級的自然風景區(qū)，也是2014年南京青奧會水上運動項目的賽場所在地，不但風景優(yōu)美，更可謂是“寸土寸金”。最近，一些南京市民向媒體反映：他們接到宣傳廣告說，在金牛湖風景區(qū)的大門口正在出售一批剛剛建成的“湖景別墅”。他們慕名前往卻發(fā)現(xiàn)這所謂的別墅是“假”的。因為這里的土地性質(zhì)是商業(yè)金融用地，而這些“別墅”的產(chǎn)權(quán)也只有40年。據(jù)了解，國家2003年就出臺了停止別墅用地的政策,這里為何現(xiàn)在還在建造“湖景別墅”公開出售呢？記者日前前往當?shù)剡M行調(diào)查。

　　記者調(diào)查

　　商業(yè)金融地塊上建起了“湖景別墅”

　　1月26日中午，記者來到了六合區(qū)金牛湖風景區(qū)。只見在景區(qū)正大門前約100米的地方，一排門面房已經(jīng)建設(shè)完畢，在這排門面房的后方，果真是一個與風景區(qū)相連接的名叫“御景灣[最新消息價格戶型點評]”的高檔別墅小區(qū)，共有15幢樓。記者走進觀察發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里的基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)基本完畢，不少工人在進行種植綠化、鋪設(shè)管線的后續(xù)施工。

　　在位于小區(qū)門口的售樓處上方有一塊LED電子大屏幕，此時屏幕上正在滾動播放銷售廣告：“真山真水，十五席法式湖景別墅，僅剩2幢，欲購從速。”記者隨后以買房為名找到了一位售樓工作人員。對方介紹說，這里是一個“純別墅的商業(yè)辦公項目”。記者奇怪這個稱呼怎么有些自相矛盾？售樓人員倒是直言不諱，說他們是在“打擦邊球”：“你們來買別墅的經(jīng)濟條件肯定好，家里肯定都有好幾套房子了，如果我們掛的是住宅的項目，你們也買不了。”

　　記者詢問該別墅樓盤銷售狀況如何。售樓小姐指著展廳里的一塊廣告牌說，牌子上標注紅色字跡的房子就是已經(jīng)賣掉了，現(xiàn)在剩下的別墅不多了。“有人買了當住家的，大部分都是買了周末過來度假。”據(jù)介紹，這里的別墅樓盤單套建筑面積最小的也在277平米，最大的有295平米，價格都在300萬以上，最貴的達到400多萬。

　　金牛湖風景區(qū)成了小區(qū)“后花園”

　　記者隨后在售樓處對外張貼的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》上面看到，這一別墅小區(qū)地塊的土地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。現(xiàn)在怎么蓋起別墅了呢？售樓小姐坦言，如今國家禁止供應(yīng)別墅用地，因此開發(fā)商只能打擦邊球，以商業(yè)發(fā)展的用途來拿地，對外宣傳蓋的是“辦公房”，但最后卻當作別墅住宅來賣：“這塊地是風景區(qū)的，建不了住宅，只能作商業(yè)的，產(chǎn)權(quán)只有40年。”

　　記者隨后表示有意購房，售樓小姐帶著記者在該別墅小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)了一圈，并向記者介紹起這片小區(qū)在未來的升值潛力，其中最具吸引力的莫過于業(yè)主可以從小區(qū)里直接進入金牛湖風景區(qū)。只見該小區(qū)內(nèi)建了一條通道，“突破”風景區(qū)的圍欄可以進入景區(qū)內(nèi)部。“風景區(qū)是封閉的，但是你們業(yè)主可以直接進去的。”看來，國家3A級的金牛湖風景區(qū)竟成了該別墅小區(qū)的“后花園”。

　　那么，這處在“商業(yè)金融地塊上”建起的別墅和正規(guī)的別墅有何區(qū)別呢？據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于是商業(yè)地塊，購房人在辦理房產(chǎn)證的時候繳納的稅費要比普通住房高出一大塊。今后入住，繳納的水電氣等費用也是按照商用的收費標準來的，要比正常住家高出不少。但這些，售樓人員并沒有向記者講明，在該樓盤的宣傳廣告資料上也沒有只言片語提及。

　　金牛湖街道辦

　　該項目手續(xù)齊全，管不了這事

　　售樓人員也承認，“御景灣[最新消息價格戶型點評]”項目和國家的政策有些沖突，所以才打“擦邊球”。那么這件事誰來查處呢？記者隨后來到該樓盤所在的六合區(qū)政府金牛湖街道辦事處了解情況。街道一位分管宣傳的負責人表示，“御景灣”項目土地、建設(shè)手續(xù)齊全，他們“管不了”這件事。記者要求采訪街道分管土地、城建工作的領(lǐng)導，在大約等了半個小時后，記者見到的卻是“御景灣”的開發(fā)商負責人。

　　開發(fā)商負責人理直氣壯地向記者表示他們是六合當?shù)氐囊患曳康禺a(chǎn)公司，“御景灣”項目當初是按照“辦公用房”申報拿地的，現(xiàn)在也是以“辦公用房”來賣的，他們只是賣“房子”，不是賣“別墅”，所以沒有問題。

　　記者提出，售樓處里擺放的宣傳展示資料、門口的LED廣告牌，以及該樓盤的宣傳廣告單上都說的這里是“別墅”，為何現(xiàn)在卻又回避“別墅”兩字，只說是賣“房子”呢？開發(fā)商表示，該項目雖然是辦公房，但“相當于別墅”，宣傳說是“別墅”也只是一種宣傳技巧，是在“打擦邊球”，目的是為了吸引人前來購買。開發(fā)商還表示，他們只管賣房，至于購房人買了房子之后是辦公還是住人他們管不了。“難道門面房就不能住人了嗎？這個就是打一個擦邊球！”

　　六合區(qū)規(guī)劃局

　　開發(fā)商是打擦邊球，只有建別墅才能盈利

　　那么，職能部門又是如何看待此事的呢？1月29日，記者以購房人的名義前往六合區(qū)規(guī)劃局咨詢。

　　規(guī)劃局工作人員向記者表示，開發(fā)商“是打了一個擦邊球”，以商業(yè)辦公的名義拿地卻蓋別墅對私人業(yè)主出售也是出于盈利的考慮。“拿了地之后開發(fā)商肯定要建別墅賣，這樣才能盈利！”

　　記者表示，國家早就已經(jīng)停止對于別墅用地的供應(yīng)，這家開發(fā)商現(xiàn)在卻搭建別墅，如果自己買房今后會不會有啥麻煩。規(guī)劃局工作人員表示，針對別墅，國家確實是明令禁止批地的。但從規(guī)劃部門的角度看來，通過招拍掛拿地，兩證齊全的項目就是沒有問題的，所以記者買房也不會有啥麻煩。

　　記者又詢問規(guī)劃局，“御景灣”項目的規(guī)劃手續(xù)是否齊全。工作人員表示，這個項目當初是由原六合區(qū)住建局村政科批的，這個單位現(xiàn)在不在了，相關(guān)工作也已經(jīng)移交出去。具體情況他們現(xiàn)在不清楚，記者如果真的想咨詢了解，還是要去找金牛湖街道才行。

　　記者吐槽：自己如果花300多萬買了個不是別墅、手續(xù)可能也有問題的房子，豈不是很虧？規(guī)劃局的工作人員“安慰”記者說：“這個肯定就是別墅”，叫記者放心。

　　記者追問

　　商業(yè)用地竟開發(fā)成別墅，誰來管誰來罰？！

　　北京康達（南京）律師事務(wù)所的趙恒翼律師認為，國家規(guī)定的土地用途是不能人為隨意變更的。商業(yè)金融用地必須作為商業(yè)開發(fā)的用途，比如建造商場、門面房之類的，而“御景灣”項目的開發(fā)商卻將商業(yè)金融用地開發(fā)成別墅，顯然是違反國家相關(guān)規(guī)定的。

　　趙恒翼律師表示，即便這處別墅小區(qū)具備相關(guān)審批手續(xù)，但是由于在銷售過程中改變了土地使用性質(zhì)，變相出售別墅，因此，相關(guān)職能部門，以及當?shù)卣畱?yīng)當有義務(wù)對此進行監(jiān)管和查處。“作為政府職能部門，明知開發(fā)商在打擦邊球，就應(yīng)當深入實地，從開發(fā)商的土地出讓的材料以及出售別墅的事實入手，進行綜合調(diào)查，如果確定開發(fā)商是在違規(guī)改變土地使用用途，就應(yīng)當給予處罰。”

　　律師的觀點十分明確，但記者仍要追問的是，違規(guī)改變土地用途，究竟誰來管誰來罰？

　　據(jù)一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)界人士介紹，2003年2月，國土資源部便出臺緊急通知，首次明確提出“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”；2006年5月31日，國土資源部再次下發(fā)緊急通知，重申全國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理；當年，國土資源部、國家發(fā)改委還發(fā)布實施了新的限制用地項目和禁止用地項目目錄。別墅項目被列入《禁止用地目錄》，而住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目都被列入《限制用地目錄》當中。“御景灣”項目的單套建筑面積將近300平方米，已超過國家規(guī)定的2倍多，涉嫌違規(guī)