僅靠上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià) 無法抑制房價(jià)上漲

    在限購政策即將滿一年之時(shí)，上周北京市住建委表示：今年北京將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策不放松，并將進(jìn)一步完善購房資格審核機(jī)制。同時(shí)，北京還將堅(jiān)持和完善差別化的稅收政策，其中二手房最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)劃在今年調(diào)整。

    如果把上述表述比作今年北京樓市的調(diào)控新政，那么限購不放松早已在人們預(yù)料之中。在去年底市場(chǎng)人士和各家機(jī)構(gòu)紛紛對(duì)今年的樓市做出了自己的預(yù)測(cè)，各方一致認(rèn)為限購政策不會(huì)在今年退出。但上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格卻出乎所有機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)人士預(yù)料。

    北京上次上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格是在2011年12月，而限購限貸出臺(tái)在2011年初。限購限貸政策的推出是為了讓“房價(jià)回歸合理”，上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格在某種程度上對(duì)房產(chǎn)投資投機(jī)也能起到一定的抑制作用。這兩項(xiàng)政策無疑是可以配合使用的。但是在限購限貸政策執(zhí)行兩年多之際，如果再次全面大幅上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格，無疑等于變相宣布執(zhí)行兩年多的樓市調(diào)控失敗。

    因?yàn)殡m然官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2012年房價(jià)同比有所下降，但如果實(shí)際成交價(jià)下降了，又為何要上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格呢？二者是明顯的悖論。

    2011年12月份上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格的背景是房價(jià)上漲過快，實(shí)際成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)稅價(jià)格，導(dǎo)致稅收對(duì)樓市投資投機(jī)的抑制作用形同虛設(shè)。因此，上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格在情理之中。而且在房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下降之時(shí)，二手房最低計(jì)稅價(jià)格的上調(diào)確實(shí)能進(jìn)一步抑制房價(jià)。

    但在2012年該措施對(duì)市場(chǎng)起到抑制作用了嗎？在成交量方面，根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2012年北京二手住宅網(wǎng)簽量與2011年全年的成交量相比漲幅超過16%。在成交價(jià)方面，伴隨樓市交易量的回暖，房價(jià)也出現(xiàn)了上漲。根據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年北京二手住宅成交均價(jià)為24594元/平方米，比去年的房價(jià)上漲了8%，房價(jià)創(chuàng)歷史新高。也就是說，今年北京的二手房市場(chǎng)在量價(jià)兩方面都比去年有所上漲，過戶指導(dǎo)價(jià)政策對(duì)市場(chǎng)沒有產(chǎn)生任何抑制影響。

    而且二手房市場(chǎng)的購房主力是剛性需求，雖然上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格增加了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的成本，但“剛性”需求卻不得不接受成本上漲。在2011年，當(dāng)樓市處于明顯的下行通道時(shí)，新增的購房成本在協(xié)商過程中可能會(huì)由賣方來承擔(dān)一部分，但2012年3月以后，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)入上升通道，賣方再次居于強(qiáng)勢(shì)地位，新增成本毫無疑問全部由買方買單。

    按照目前的市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)，2013年的北京房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。雖然上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格出乎市場(chǎng)預(yù)料，但畢竟房價(jià)又創(chuàng)了新高，2011年12月起執(zhí)行的最低計(jì)稅價(jià)格又低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)了。為了堵住偷逃稅款的口子，進(jìn)一步發(fā)揮稅收對(duì)抑制房產(chǎn)投資投機(jī)的作用，上調(diào)局部房價(jià)上漲過快區(qū)域的二手房最低計(jì)稅價(jià)格也無可厚非。

    但如果今年全面大幅上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)格則無疑等于宣布執(zhí)行兩年多的樓市調(diào)控政策的失敗。而令調(diào)控失敗的深層原因并不是限購政策執(zhí)行不嚴(yán)，或是稅收少了，而在于鈔票的增發(fā)和土地財(cái)政的不變，如果這兩大根源問題無法得到改變，僅靠加稅只能增加購房者負(fù)擔(dān)，而無法抑制房價(jià)。2012年的北京樓市就是一個(gè)明證