在拿地近兩年半后，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司（600177.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雅戈?duì)?rdquo;）上海長(zhǎng)風(fēng)地王項(xiàng)目以4.5萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)在上周六（1月26日）迎來(lái)首次上市大考。這是雅戈?duì)栠M(jìn)入上海的首個(gè)項(xiàng)目，其豪擲19.58億元搶地時(shí)所創(chuàng)下的2.6萬(wàn)元/平方米區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，至今仍未被打破。
“開(kāi)盤(pán)兩小時(shí)內(nèi)，項(xiàng)目銷(xiāo)售了120套房源，回籠資金近10億元。”這是時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份從項(xiàng)目售樓處得到的信息。不過(guò)這樣一組看似喜人的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，卻被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商人為制造緊張氣氛和“保本價(jià)”跑量后的結(jié)果，后續(xù)成交情況不容樂(lè)觀(guān)。
放眼雅戈?duì)?007年至今的諸多地王項(xiàng)目，上海長(zhǎng)風(fēng)地王項(xiàng)目或僅是一個(gè)縮影。盡管雅戈?duì)柹虾９究偨?jīng)理錢(qián)平一再對(duì)時(shí)代周報(bào)記者否認(rèn)稱(chēng)，外界對(duì)于公司回籠資金保本銷(xiāo)售的質(zhì)疑是無(wú)中生有。但不難發(fā)現(xiàn)，高成本的地價(jià)讓雅戈?duì)柡贾?、蘇州等地地王項(xiàng)目定價(jià)和銷(xiāo)售遭遇重重壓力，這也使公司地產(chǎn)庫(kù)存一直高企，資金壓力明顯。
雅戈?duì)栘?cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示：截至2012年9月底，雅戈?duì)柟敬尕浉哌_(dá)239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動(dòng)負(fù)債達(dá)314.7億元，負(fù)債率高達(dá)73%，而手持現(xiàn)金不足27億元。
對(duì)此，雅戈?duì)柶放撇控?fù)責(zé)人程方定在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)否認(rèn)：2012年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況和庫(kù)存去化率還可以，具體數(shù)據(jù)在今年3月份公布年報(bào)時(shí)將予以透露。
在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受挫之時(shí)，雅戈?duì)柌粌H投資能源領(lǐng)域，還通過(guò)股權(quán)合作的方式拿地，一反雅戈?duì)柤瘓F(tuán)董事長(zhǎng)李如成“重新回歸服裝這一主業(yè)”的承諾。
多地王銷(xiāo)售進(jìn)退維谷
為了營(yíng)造一個(gè)“開(kāi)門(mén)紅”的局面，雅戈?duì)栦N(xiāo)售團(tuán)隊(duì)動(dòng)足了腦筋。
有上海某代理商負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，為了盡快鎖定客戶(hù)并營(yíng)造開(kāi)門(mén)紅局面，在1月19日獲得預(yù)售許可證之前，雅戈?duì)栆言?月16日組織意向購(gòu)房者半夜排隊(duì)領(lǐng)號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分緊張。到19日交10萬(wàn)元認(rèn)籌定金的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)接下來(lái)售出多少套房源，什么戶(hù)型都有數(shù)了。”
但值得注意的是，“項(xiàng)目基本上是以保本價(jià)成交，跑量為主，利潤(rùn)空間很有限。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱(chēng)，按照行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)估算，樓盤(pán)項(xiàng)目的建安成本在6000元/平方米左右，稅費(fèi)和營(yíng)銷(xiāo)成本為5000元/平方米左右，裝修和財(cái)務(wù)費(fèi)用又各占3000元/平方米，加上2.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)水平，雅戈?duì)栐陂L(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目上最多只能算是保本銷(xiāo)售。
雅戈?duì)柹虾９究偨?jīng)理錢(qián)平并不承認(rèn)公司在走“平價(jià)”或者“低價(jià)”銷(xiāo)售路線(xiàn)，他在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：雅戈?duì)栱?xiàng)目的房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定，公司能賣(mài)，消費(fèi)者能接受，就是市場(chǎng)價(jià)，“外界對(duì)于公司回籠資金保本銷(xiāo)售的質(zhì)疑，是無(wú)中生有。”
盡管如此，定價(jià)難題依舊是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目所難以逾越的門(mén)檻。7個(gè)月前，中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在2009年搶來(lái)的70億元總價(jià)地王項(xiàng)目紫御豪庭首度開(kāi)盤(pán)，樓板價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，卻以約3.8萬(wàn)元/平方米貼著成本線(xiàn)走的開(kāi)盤(pán)策略，幾乎把百米開(kāi)外的長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)逼上了懸崖。
“接下來(lái)幾批房源開(kāi)盤(pán)，雅戈?duì)査媾R的銷(xiāo)售壓力不會(huì)太小。”上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。目前上海中高端盤(pán)的銷(xiāo)售，往往是靠平價(jià)或者低價(jià)體系來(lái)支撐。上海中、內(nèi)環(huán)內(nèi)90平方米小戶(hù)型供應(yīng)量有限，雅戈?duì)柕男?hù)型有一定市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，但難點(diǎn)在于，同樣是大戶(hù)型房源，中海項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格具有很大優(yōu)勢(shì)，雅戈?duì)栱?xiàng)目未來(lái)價(jià)格上調(diào)的話(huà)，很可能“賣(mài)不動(dòng)”。
事實(shí)上，業(yè)績(jī)前景并不明朗的長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)，僅僅是雅戈?duì)栔T多地王項(xiàng)目的一個(gè)縮影。
半路出家的雅戈?duì)栂材酶邇r(jià)地。2007年，雅戈?duì)柖麻L(zhǎng)李如成在一次酒桌上拋下一句“懷揣著100億找地”。時(shí)代周報(bào)記者簡(jiǎn)單梳理他在隨后的拿地路線(xiàn)，在4年多的時(shí)間里，雅戈?duì)枖y146億元資本優(yōu)勢(shì)，在寧波、蘇州、杭州、上海等地，披荊斬棘拿下13宗地塊，其中的大部分地塊為地王項(xiàng)目，樓板價(jià)幾乎都比周邊樓盤(pán)的售價(jià)要高。
“雅戈?duì)柺亲畀偪竦拈_(kāi)發(fā)商。”這是彼時(shí)的業(yè)界對(duì)其最直觀(guān)的一個(gè)感受，但調(diào)查雅戈?duì)栭_(kāi)發(fā)項(xiàng)目近況卻不難發(fā)現(xiàn)，2007年至今獲得的多地地王，多面臨手持“面粉”價(jià)貴過(guò)在售“面包”價(jià)的尷尬局面，并深陷“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷(xiāo)”的進(jìn)退維谷之中。
以杭州為例，雅戈?duì)柲壳霸诤贾莨灿?個(gè)項(xiàng)目，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪，另一個(gè)位于申花板塊的項(xiàng)目在拿地兩年多后才于近日公示項(xiàng)目規(guī)劃圖。“這3個(gè)項(xiàng)目的情況都不太好。”有杭州本地不愿具名的分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱(chēng)。
據(jù)了解，在經(jīng)歷了兩輪大幅降價(jià)之后，“西溪晴雪”從3萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)一路降到22000元/平方米的現(xiàn)價(jià)，銷(xiāo)售形勢(shì)依舊堪憂(yōu)。時(shí)代周報(bào)記者從杭州透明售房網(wǎng)上查到的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，在長(zhǎng)達(dá)近3年的銷(xiāo)售周期內(nèi)，項(xiàng)目所累計(jì)推出的754套房源，目前還剩下492套房源可售，去化率不足35%。
此外，雅戈?duì)柹昊ǖ貕K樓面價(jià)就高達(dá)1.8萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)“保本價(jià)”就將達(dá)到2.6萬(wàn)元/平方米以上，已超出板塊內(nèi)住宅的平均售價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米。
屢遭資金鏈斷裂的質(zhì)疑
地王項(xiàng)目銷(xiāo)路不暢，尤其是進(jìn)入樓市調(diào)控“政策市”的2011年后，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)直線(xiàn)大跌。其開(kāi)發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海4個(gè)城市，是受限購(gòu)令影響最為直接的城市，其2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當(dāng)年總計(jì)完成的30多億元業(yè)績(jī)只占到了期望值的1/3，這讓雅戈?duì)柧嚯x“2015年進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)20強(qiáng)”的目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。
更為緊要的是，房地產(chǎn)之路越走越窄的雅戈?duì)?，也已走上了危險(xiǎn)的資本鋼絲。
時(shí)代周報(bào)記者梳理公司近年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司的存貨一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中2010年、2011年，雅戈?duì)柕拇尕浄謩e為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，公司的這項(xiàng)數(shù)據(jù)高達(dá)239.53億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其中房地產(chǎn)存貨占據(jù)90%以上比例?！?/div>
除了大規(guī)模的房地產(chǎn)存貨，雅戈?duì)栠€需面臨公司短期借款加劇所導(dǎo)致的資金鏈緊張的險(xiǎn)境。公司2012年三季報(bào)顯示，雅戈?duì)栒池?fù)高達(dá)314億元的流動(dòng)負(fù)債，該數(shù)據(jù)占公司總負(fù)債比例的90.43%，占公司總資產(chǎn)的66.11%。此外，截至2012年9月底，公司短期有息借款達(dá)152.72億元，而與此對(duì)應(yīng)的公司同期的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為26.70億元。
也正因?yàn)榇?，雅戈?duì)栆矊覍冶成贤饨鐚?duì)其資金鏈面臨斷裂的質(zhì)疑。對(duì)此，程方定在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)否認(rèn)：2012年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況和庫(kù)存去化率還可以，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為集團(tuán)貢獻(xiàn)了很大比例的利潤(rùn)率，等今年3、4月份，2012年全年年報(bào)出爐的時(shí)候，公司將對(duì)外公示2012年度的具體銷(xiāo)售額。但對(duì)于公司接下來(lái)還將以何種方式消化高庫(kù)存壓力，程方定并未回答。
股權(quán)合作方式拿地
“此外，不能僅從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)分析公司的負(fù)債水平，事實(shí)上，有140多億元的預(yù)收款項(xiàng)被劃歸到流動(dòng)負(fù)債表中，公司財(cái)務(wù)水平并不像外界想象的那樣悲觀(guān)。”程方定接著說(shuō)，公司還在陸續(xù)進(jìn)行投資，怎么會(huì)沒(méi)錢(qián)呢？
他口中的投資，即在2012年11月21日，雅戈?duì)柟娣Q(chēng)，擬出資30億元認(rèn)購(gòu)北京國(guó)聯(lián)能源產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）30%的出資份額，并成為國(guó)聯(lián)基金有限合伙人。出資后，雅戈?duì)枌⒂|角伸至能源領(lǐng)域。
上述投資也被普遍解讀成雅戈?duì)枒?zhàn)略朝令夕改的一大力證。事實(shí)上，在此之前，來(lái)自資本方面的壓力“逼迫”，已迫使李如成在2012年4月的投資者溝通會(huì)上承諾，公司將重新回歸到老本行—服裝這一主業(yè)上來(lái)。雅戈?duì)柖貏⑿掠钤鴮?duì)時(shí)代周報(bào)記者如此解讀公司投資能源的舉措，為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益，金融投資正在往產(chǎn)業(yè)投資方向調(diào)整。而在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，劉新宇稱(chēng)，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ)，如早先所獲得150萬(wàn)平方米左右的土地儲(chǔ)備，就足夠未來(lái)五六年開(kāi)發(fā)，所有的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售工作等都有計(jì)劃，會(huì)加快現(xiàn)有項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，強(qiáng)化回款能力等。
但眼下，就在今年1月15日，雅戈?duì)栠€發(fā)布公告稱(chēng)，其旗下全資子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)，將斥資1.65億元參股寧波維科置業(yè)有限公司，推進(jìn)寧波鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊的合作。雖然雅戈?duì)柫ΨQ(chēng)，這主要是應(yīng)雅戈?duì)枒?zhàn)略發(fā)展要求，同時(shí)，有利其獲取拓寬土地資源途徑。程方定在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，1.65億元是“小錢(qián)”，不算什么。但在二級(jí)市場(chǎng)，關(guān)于雅戈?duì)柗b再度淪為副業(yè)的傳聞不絕于耳。
在既有庫(kù)存高企的情況下，又換一種方式，以股權(quán)合作方式來(lái)拿地，雅戈?duì)柺遣皇窍刖硗林貋?lái)，掀起下一波拿地?zé)岢?？誰(shuí)也猜不明白。
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